¿Cuánto tiempo tiene para demandar por una operación de inmueble comercial en Florida?
En Florida, la mayoría de las reclamaciones comerciales distintas de las acciones para recuperar bienes raíces deben presentarse dentro de un número determinado de años. La sección 95.11 fija plazos distintos según el tipo de acción, y el plazo de una reclamación concreta depende de la categoría a la que pertenezca. Aquí explicamos cómo funcionan estos plazos y qué hacer ahora.
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¿Cuánto tiempo tiene para presentar una demanda por un inmueble comercial en Florida?
El principal estatuto de prescripción de Florida, Fla. Stat. § 95.11, fija plazos para presentar muchas reclamaciones civiles. Entre ellas están las reclamaciones que surgen de contratos comerciales y operaciones inmobiliarias.
No existe un único plazo para toda una operación. Cada tipo de reclamación tiene su propio periodo. Una misma venta o arrendamiento puede generar una reclamación contractual, una reclamación por fraude y una reclamación sobre la titularidad del inmueble. Cada una puede tener un plazo distinto.
Dejar vencer un plazo puede impedir por completo la reclamación. Revise los plazos poco después de que aparezca un problema, no después de meses de espera.
Una vez presentada una demanda ante el tribunal de circuito de Florida, las Reglas de Procedimiento Civil de Florida regulan los escritos y los pasos que siguen. Para el marco general, lea nuestra guía principal sobre litigios de bienes raíces comerciales en Florida.
¿Qué plazo se aplica a su reclamación?
Las reclamaciones contractuales que no se basan en un documento escrito están sujetas a un periodo de cuatro años. Las reclamaciones por contratos orales o no escritos tienen, en general, cuatro años según el mismo estatuto.
Las reclamaciones por fraude vinculadas a una operación inmobiliaria funcionan de otra manera. En los casos de fraude, la ley de Florida exige que la acción se presente dentro del plazo previsto en el § 95.11(3), que corre desde el momento en que se descubrieron, o debieron descubrirse con la debida diligencia, los hechos que dan origen a la reclamación.
Las reclamaciones sobre obras de construcción siguen su propia regla. En los defectos ocultos, el plazo previsto en el § 95.11(3)(b) corre desde el momento en que el defecto se descubrió, o debió descubrirse con la debida diligencia. En Florida, una acción basada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora sobre un bien raíz debe iniciarse, por regla general, dentro de cuatro años, contados desde la fecha en que la autoridad competente emite un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de terminación, o desde la fecha de abandono de la obra si no se terminó, la que sea anterior. Cuando la acción involucra un defecto latente, el plazo corre desde que el defecto se descubrió o debió descubrirse con la debida diligencia, pero en todo caso la acción debe iniciarse dentro de 7 años a partir de esa fecha anterior. No obstante, las reconvenciones, las demandas cruzadas y las demandas contra terceros que surjan de la conducta, la transacción o el suceso expuesto, o que se intentó exponer, en un escrito, pueden presentarse hasta 1 año después de notificarse el escrito al que se refieren, incluso si de otro modo estarían prescritas.
La pregunta sobre los “7 años” en Florida puede tener dos significados distintos. La sección 95.11 usa siete años como límite máximo para ciertas reclamaciones de construcción. Por separado, Fla. Stat. § 95.12 impide una reclamación de recuperación de bienes raíces salvo que la persona que la reclama, o su antecesor, predecesor o cedente, haya sido titular o poseedor del inmueble dentro de los 7 años anteriores al inicio de la acción.
Elegir la teoría jurídica correcta es importante. Cada teoría puede tener su propio plazo.
Cuándo empieza a correr el plazo
Una reclamación generalmente empieza a correr cuando ocurre su último elemento requerido, según Fla. Stat. § 95.031. En la mayoría de las reclamaciones por incumplimiento, la causa de acción nace cuando ocurre su último elemento. Por ejemplo, una fecha de cierre incumplida, una divulgación obligatoria que nunca se entregó o un incumplimiento de arrendamiento que no se corrigió.
Las reclamaciones por fraude siguen la regla de descubrimiento descrita antes, pero deben iniciarse dentro de los 12 años posteriores a la comisión del fraude, independientemente de cuándo se descubrió o debió descubrirse. Las relaciones continuas pueden generar más de un detonante. Un arrendamiento que no se cumple mes tras mes puede implicar incumplimientos separados, cada uno con su propia fecha.
Algunos hechos suspenden el plazo. Según Fla. Stat. § 95.051, el plazo se suspende mientras esté pendiente un arbitraje sobre la misma controversia. El pago de parte del capital o de los intereses de una obligación escrita también lo suspende.
La fecha de inicio depende de los hechos de la operación, de los documentos firmados y del momento en que surgió el problema.
Disputas comunes sobre inmuebles comerciales con plazos de presentación
Varias disputas habituales sobre inmuebles comerciales plantean cuestiones de plazos.
Declaraciones falsas en una venta o compra. Las declaraciones sobre el estado de un inmueble, su zonificación, su situación ambiental o sus ingresos pueden sustentar reclamaciones por fraude o contractuales. Se aplica la regla de plazos por fraude descrita antes. Nuestra guía principal trata el marco general.
Disputas entre arrendadores y arrendatarios comerciales. La Parte I del Capítulo 83 se aplica a los arrendamientos no residenciales y a todos los arrendamientos no regidos por la Parte II, según Fla. Stat. § 83.001. Si un arrendatario se niega a abandonar el local al terminar el contrato, Fla. Stat. § 83.06 permite al arrendador exigir el doble de la renta mensual. Los cambios de cerradura y las disputas sobre depósitos de garantía son temas separados que tratamos en sus propias páginas.
Disputas sobre depósitos de garantía. Comience por lo que dice el contrato de arrendamiento sobre el depósito y sobre la forma en que debe devolverse.
Disputas sobre titularidad y título. Una acción para quietar título pide a un tribunal que resuelva quién es el dueño de un inmueble inscrito. El estatuto 95.11 de Florida, en su apartado (j), abarca las acciones legales o de equidad sobre contratos, obligaciones o responsabilidades no fundados en un instrumento escrito, incluida la acción por la venta y entrega de bienes, mercancías y mercadería (texto de la sección 95.11).
Enriquecimiento sin causa. Un contrato escrito que cubre el mismo objeto impide, en general, una reclamación por enriquecimiento sin causa sobre esa misma relación. Williams v. Johnson establece esta regla para los tribunales de Florida.
Pasos que debe dar ahora si un plazo puede estar por vencer
Comience reuniendo sus documentos y elaborando una cronología con fechas. Esos dos pasos muestran cuándo pudo empezar a correr el plazo.
- Reúna la documentación. Recopile el contrato, las enmiendas, las liquidaciones de cierre, las divulgaciones, los avisos y los mensajes escritos con la otra parte.
- Elabore una cronología. Anote cuándo apareció por primera vez el problema, cuándo lo detectó y qué hizo cada parte después.
- Revise el contrato. Busque requisitos de notificación, periodos de subsanación o pasos de mediación. Una cláusula que acorte el plazo para demandar es nula, según Fla. Stat. § 95.03.
- Conserve intactos los originales. No edite, anote ni reordene los documentos firmados.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
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Hable con Ayala Law sobre su plazo de presentación
Si un cierre, un arrendamiento o una venta ha salido mal, un plazo de presentación puede estar más cerca de lo que imagina. Quizá el cierre se torció. Quizá el arrendador dejó de cumplir el contrato. Quizá supo después de la venta de un problema que el vendedor nunca reveló.
Ayala Law PA se concentra en litigios empresariales, disputas comerciales y contractuales, disputas de socios y accionistas, litigios de construcción y litigios inmobiliarios. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. La única oficina del despacho está en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL. Atiende a empresas de Tampa, del condado de Hillsborough y del área de Tampa Bay.
Llame al (305) 570-2208 o utilice el formulario de contacto para analizar su cronología. Las tarifas se comentan con el despacho cuando se comunique con nosotros.
Respuestas rápidas
¿Cuánto tiempo tengo para demandar por un arrendamiento comercial en Florida? La respuesta depende del tipo de reclamación, y el Fla. Stat. § 95.11 establece plazos distintos para distintas clases de acciones.
Las reclamaciones por fraude aparecen en el § 95.11 como acciones legales o de equidad basadas en fraude. Corren desde que se descubrieron los hechos, o debieron descubrirse con la debida diligencia, pero nunca más tarde de 12 años después del fraude, según el § 95.031.
