Demanda por comisión de corredor: bienes raíces comerciales en Florida
Una demanda por comisión de corredor pide a un tribunal o a un árbitro que ordene el pago de una comisión que el corredor afirma haber ganado en una venta o arrendamiento comercial. En Florida, el contrato por escrito, la cronología de la operación y los documentos del cierre suelen decidir estas disputas. Esta guía explica qué abarca la reclamación, qué la decide y qué reunir antes de ponerse en contacto con nosotros. Ayala Law PA concentra su práctica en litigios empresariales, comerciales y de bienes raíces. El bufete atiende asuntos de empresas en Tampa, el condado de Hillsborough y el área más amplia de Tampa Bay desde su oficina en Tampa, en 1646 W Snow Ave.
Si una venta o arrendamiento comercial cerrado dejó su comisión sin pagar o reducida, nuestro equipo puede revisar con usted el contrato y los documentos de cierre. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Qué es una demanda por comisión de corredor comercial
Una demanda por comisión de corredor comercial es una reclamación civil para cobrar una comisión que fue ganada pero no pagada, o que se pagó en una cantidad menor a la esperada.
Entre los corredores que presentan estas reclamaciones están los corredores que captan el inmueble, los corredores del comprador y los corredores cooperantes. Entre las personas que pueden deber la comisión están los vendedores, los compradores, los arrendadores y los inquilinos.
Las operaciones comerciales funcionan de forma distinta a las compraventas de vivienda. Las condiciones de la comisión suelen negociarse y se incluyen en un contrato de compraventa o de arrendamiento más amplio, por lo que la redacción exacta es importante.
La reclamación es una disputa contractual y de comisiones. Se decide en un tribunal de Florida o en arbitraje, no mediante una queja ante el organismo de licencias.
Qué abarca la reclamación
Una reclamación de comisión normalmente cubre una comisión que el corredor afirma haber ganado y que no se le pagó en una venta o arrendamiento cerrado o pendiente. Entre los problemas habituales están:
- Comisión impagada en una venta o arrendamiento cerrado, incluidas las tarifas que el contrato vincula a una prórroga, renovación o ampliación posterior.
- Disputas sobre la causa determinante de la operación, cuando dos corredores afirman cada uno que llevó al comprador o al inquilino a la operación.
- Contratos de corredor del comprador, incluido si se activó la obligación del comprador de pagar.
- Repartos de comisión entre corredoras cooperantes, cuando una firma cooperante afirma que su parte fue retenida o reducida.
Con frecuencia se presentan reclamaciones relacionadas junto con la reclamación de comisión. Varios factores pueden influir en la forma en que avanza una disputa empresarial:
- Cuando un contrato escrito regula el mismo asunto, una reclamación por enriquecimiento sin causa generalmente no sirve para recuperar lo mismo por esas mismas operaciones. Véase Williams v. Johnson.
- Una reclamación por cuenta liquidada requiere prueba de un acuerdo que fije la cantidad adeudada y de una promesa de pagarla. Véase Bushnell v. Portfolio Recovery Associates.
- Por regla general, una parte no puede recuperar por responsabilidad extracontractual en una disputa contractual, salvo que el agravio sea independiente del incumplimiento. Véase Frutafino v. Dole Chile.
Qué decide una disputa por comisión
El contrato por escrito y los documentos del cierre suelen tener el mayor peso. Concéntrese en estos registros:
- El contrato firmado de captación, de representación del comprador o de corretaje cooperante, junto con cualquier modificación.
- La cronología: cuándo se presentó por primera vez la parte, cuándo se contrató al corredor y cuándo se firmó y cerró la operación.
- La liquidación final o la declaración de cierre, incluida cualquier línea o crédito de comisión.
- Correos electrónicos, mensajes de texto, registros de visitas y notas de llamadas que muestren quién realizó la presentación y qué se prometió.
Los plazos también importan. Los plazos dependen del tipo de reclamación, por lo que la forma del contrato es relevante. Una cláusula contractual que fije un plazo más corto para demandar es nula según el § 95.03. En general, el plazo comienza cuando ocurre el último elemento de la reclamación, conforme al § 95.031.
Cómo suele avanzar un caso comercial de comisiones
Un caso típico pasa de la evaluación del caso a una reclamación por escrito, luego a una demanda o arbitraje y, finalmente, a una resolución.
- Evaluación del caso. Revisamos el contrato, los documentos del cierre y la cronología, y después le explicamos la reclamación y sus opciones.
- Requerimiento. Puede enviarse un requerimiento por escrito a la parte que debe la comisión y a cualquier agente de cierre que tenga fondos retenidos.
- Presentación. Si el asunto no se resuelve, debe presentarse una demanda en un condado permitido por el § 47.011, que no se aplica a las acciones contra personas no residentes. Si el contrato exige arbitraje, la ley de Florida generalmente lo hace exigible conforme al § 682.02. Un tribunal debe suspender el procedimiento judicial sobre una reclamación remitida a arbitraje, conforme al § 682.03.
- Mediación. A petición de una parte, un tribunal debe remitir a mediación la mayoría de los casos civiles con reclamación de daños monetarios, si los costos pueden pagarse o repartirse de forma justa (§ 44.102). Algunos casos están excluidos, incluidas las acciones presentadas para cobrar una deuda.
- Ofertas de transacción. Conforme al § 45.061(1), una oferta por escrito permanece abierta durante 45 días, salvo que se retire antes por escrito o sea aceptada. La sección 45.061 no se aplica a las causas de acción que nacen después de la fecha de entrada en vigor de la ley (ch. 90-119, 1990), por lo que una reclamación de comisión que nace hoy queda fuera de ella (§ 45.061). Si el oferente solicita sanciones dentro de los 30 días siguientes a la sentencia, el § 45.061(2) permite al tribunal imponer una sanción adecuada al destinatario de la oferta que la rechazó de forma no razonable, causando una demora innecesaria y un aumento injustificado del costo del litigio. Se presume que el rechazo no fue razonable si la sentencia contra un demandado es al menos un 25 por ciento superior a la oferta rechazada, o si la sentencia a favor de un demandante es al menos un 25 por ciento inferior a la oferta rechazada. Como la sección excluye las causas de acción que nacen después de su fecha de entrada en vigor, sus disposiciones sobre ofertas y sanciones no pueden usarse para una reclamación que nace hoy.
- Resolución. Algunas disputas se resuelven mediante acuerdo. El momento depende del calendario del tribunal y de las partes.
Qué reunir antes de su evaluación del caso
Reúna el contrato firmado, los documentos del cierre y un registro fechado de contactos antes de su evaluación del caso.
- El contrato firmado de captación, de representación del comprador o de corretaje cooperante, incluido cualquier calendario de honorarios o condiciones de reparto.
- El contrato de compraventa o de arrendamiento, todas las modificaciones y cualquier carta de intención.
- La liquidación final o la declaración de cierre, además de cualquier factura que haya enviado por la comisión.
- Una cronología fechada de contactos con el comprador o inquilino, el vendedor o arrendador y los demás corredores.
- Correos electrónicos, mensajes de texto, notas de llamadas y registros de visitas que muestren quién realizó la presentación y qué compensación se discutió.
- Cualquier carta de requerimiento, respuesta o pago, y los datos de contacto del agente de cierre o de la compañía de título.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Por qué Ayala Law PA para disputas de comisiones comerciales
Ayala Law PA concentra su práctica en litigios empresariales, comerciales y de bienes raíces. Las disputas por comisiones suelen surgir en estas áreas.
- Abogado responsable: Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página.
- Abogados y equipo: Nuestros abogados atienden disputas empresariales, contractuales y de bienes raíces en los tribunales y arbitrajes de Florida. Nuestro equipo apoya a los abogados con el manejo de documentos y la programación de citas.
- Oficina: La única oficina del bufete está en 1646 W Snow Ave, en Tampa, Florida. Las empresas de Tampa, del condado de Hillsborough y del área de Tampa Bay son atendidas desde la oficina de Tampa del bufete.
- Áreas de práctica relacionadas: Las disputas contractuales, los litigios de bienes raíces y los litigios de construcción se superponen con frecuencia con las reclamaciones de comisiones.
Preguntas frecuentes sobre demandas por comisión de corredor
¿Puedo demandar por una comisión después de cerrar una operación?
Sí, una comisión adeudada después del cierre puede ser objeto de una reclamación. El plazo depende del tipo de reclamación y de la forma del contrato.
¿Necesito un contrato por escrito?
Un contrato por escrito tiene el mayor peso. Los registros de presentación y las comunicaciones también pueden respaldar una reclamación.
¿Qué pasa si otro corredor cerró la operación?
La cuestión principal pasa a ser qué corredor fue la causa determinante de la operación. El historial de presentación y los documentos suelen decidir ese punto.
¿Puede una disputa por comisión ir a arbitraje?
Sí. Si el contrato tiene una cláusula de arbitraje, la ley de Florida generalmente la hace exigible. El tribunal decide si existe un acuerdo válido de arbitraje.
¿Se resolverá la reclamación en un tribunal?
Algunas disputas se resuelven mediante acuerdo, otras se someten a arbitraje y otras llegan a juicio. El camino depende del contrato y de la postura de las partes.
¿Listo para revisar su disputa por comisión?
Si un comprador, vendedor, arrendador, inquilino u otro corredor ha retenido o reducido su comisión en una operación cerrada, nuestro equipo puede revisar con usted el contrato y los documentos del cierre. Llame al (305) 570-2208 o solicite una evaluación del caso hoy mismo. Los honorarios y costos se explican durante la evaluación del caso.
