Problemas en proyectos de construcción en Florida:

Problemas en proyectos de construcción en Florida: una guía sencilla

Problemas en proyectos de construcción en Florida: las preguntas centrales

Los problemas en proyectos de construcción en Florida que enfrentan las empresas suelen reducirse a cuatro preguntas. ¿Quién recibió el pago? ¿A quién todavía se le debe dinero? ¿Qué dice el contrato por escrito? ¿Qué plazos aplican? Si responde esas preguntas desde el principio, conservará más opciones abiertas.

Las disputas más comunes siguen unos pocos patrones. El pago se detiene en algún punto de la cadena del proyecto. Un contratista abandona la obra antes de terminarla. Un propietario se niega a pagar por un trabajo que considera defectuoso. Alguien tergiversa los hechos para obtener un contrato o mover dinero. Cada patrón plantea preguntas legales distintas y tiene su propio plazo.

El tiempo es lo que más suele subestimarse. Un plazo puede comenzar en una fecha que nunca esperó, como la emisión de un certificado que quizás nunca llegue a ver. Anote las fechas clave en cuanto aparezca un problema. Ayala Law PA se concentra en litigios de construcción y disputas contractuales en los tribunales y en los arbitrajes de Florida. Las secciones siguientes explican cada patrón, las reglas que determinan sus plazos y los registros que conviene reunir desde ahora.

Disputas de pago entre propietarios, contratistas y subcontratistas

Los problemas de pago normalmente empiezan donde el dinero deja de fluir por la cadena del proyecto. El propietario paga al contratista general. El contratista general paga a los subcontratistas y proveedores. Cuando un eslabón deja de pagar, las empresas situadas más abajo suelen sentirlo primero.

El contrato por escrito determina buena parte de lo que sucede después. Muchos subcontratos vinculan el pago a que la parte superior de la cadena haya cobrado. Algunos usan redacciones que hacen depender el pago de que el propietario pague primero. Lea esa cláusula con atención antes de suponer que está cubierto. Una cláusula que parece menor puede decidir quién asume el riesgo.

Los registros son decisivos en estas disputas. Lleve un libro de pagos desde el primer día. Registre cada factura, la fecha de envío, el monto, el trabajo que cubría y cada pago parcial. Guarde los correos y mensajes de texto sobre aprobaciones, solicitudes de cambio y reclamos.

No deje que un pago atascado se prolongue. Envíe una reclamación por escrito que indique el monto adeudado, el trabajo que cubre y la fecha en que espera el pago. Un registro escrito claro sirve tanto si la disputa termina en un acuerdo como en una demanda.

Plazos de Florida que controlan las reclamaciones de construcción

Las fechas relevantes en un litigio pueden variar según las circunstancias de cada caso, por lo que conviene revisarlas con un abogado cuanto antes. Empieza cuando la autoridad competente emite un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de finalización. Si la obra nunca se termina, el plazo comienza en la fecha en que se abandona la construcción. Rige la más temprana de esas fechas.

Los problemas ocultos cambian el cálculo. Cuando la reclamación involucra un defecto latente, es decir, una falla que no podía ver con un cuidado razonable, el plazo de cuatro años de Florida, establecido por el Fla. Stat. § 95.11(3)(b), comienza en la fecha en que se encuentra el defecto o en que razonablemente debió encontrarse. Aun así, la demanda debe presentarse dentro de los siete años siguientes a la fecha del certificado o del abandono, la que sea más temprana.

Las reparaciones no reinician el plazo automáticamente. En una obra realizada bajo un permiso de construcción debidamente emitido y cubierta por el certificado, corregir o reparar el trabajo terminado no extiende el plazo, ni siquiera con una garantía. Obtenga pronto sus registros del permiso y del certificado, porque la regla depende de esas fechas.

Un contrato no puede acortar el plazo. Según el Fla. Stat. § 95.03, una cláusula contractual que fije un plazo para demandar más corto que el que permite la ley es nula. Una reconvención o una demanda contra un tercero que surja de la misma conducta, transacción o suceso que el escrito también puede presentarse dentro de un año después de notificado ese escrito, aunque de otro modo llegara tarde, según el Fla. Stat. § 95.11(3)(b).

Cláusulas de arbitraje en contratos de construcción

Si su contrato de construcción exige arbitraje, la ley de Florida generalmente hace cumplir esa promesa. Una cláusula de arbitraje puede sacar su disputa de los tribunales. Según el Fla. Stat. § 682.02, un acuerdo escrito para someter a arbitraje disputas existentes o futuras es válido, exigible e irrevocable. La excepción es una causa que exista en derecho o en equidad para revocar un contrato.

El tribunal decide si existe un acuerdo de arbitraje y si una disputa queda comprendida en él. El árbitro decide si se ha cumplido una condición fijada antes del arbitraje. Según el Fla. Stat. § 682.03, un tribunal no puede negarse a ordenar el arbitraje porque la reclamación carezca de fundamento. Si el tribunal ordena el arbitraje, debe suspender el proceso judicial en lo relativo a la reclamación sujeta a arbitraje.

Las reglas de plazos también interactúan con el arbitraje. Según el Fla. Stat. § 95.051, la pendencia de un procedimiento arbitral suspende el cómputo del plazo de prescripción. La norma se aplica a un arbitraje relacionado con la disputa que es objeto de la acción, por lo que importa que coincidan los procedimientos. Lea la cláusula antes de presentar cualquier documento, porque el foro equivocado puede costarle tiempo y dinero.

Contratistas que abandonan la obra y proyectos abandonados

Un contratista que abandona una obra suele dejar trabajos detenidos, llamadas sin respuesta y una lista de pendientes sin terminar. El primer documento que debe revisar es el contrato por escrito. Normalmente establece los derechos de notificación, los plazos y la forma en que puede terminar la obra.

Empiece por una cronología. Anote cuándo se detuvo el trabajo, qué queda pendiente, lo que pagó y lo que le prometieron. Conserve fotos del lugar y copias de cada aviso que envió. Estos registros muestran quién incumplió el acuerdo y cuándo.

Entre las opciones habituales están un aviso escrito para subsanar, que da al contratista una oportunidad determinada para corregir el problema si el contrato lo permite. La terminación conforme a las propias condiciones del contrato es otra vía. También puede reclamar la recuperación de pagos en exceso y el costo adicional de terminar la obra con otro constructor. Cada opción tiene condiciones. Un paso en falso puede darle a la otra parte una reclamación en su contra, así que revise los términos de notificación y terminación antes de retener dinero o dar por terminado el contrato.

Negativas de propietarios a pagar trabajos terminados

Cuando un propietario se niega a pagar un trabajo terminado, el motivo suele ser una alegación de defectos, retrasos o sobrecostos. Esas alegaciones se contrastan con el contrato, las órdenes de cambio y los registros del proyecto. La queja del propietario no resuelve la cuestión.

Un contratista o subcontratista puede reclamar el saldo impago mediante una demanda por incumplimiento de contrato o mediante arbitraje, según el contrato. Sus registros sostienen el caso. Las órdenes de cambio firmadas demuestran el trabajo extra acordado. Los diarios de obra muestran fechas y retrasos. Los informes de inspección y las aprobaciones por escrito muestran lo que se aceptó.

Las cláusulas de honorarios también importan. Según el Fla. Stat. § 57.105, si un contrato permite cobrar honorarios de abogado a la parte que debe hacerlo cumplir, un tribunal puede conceder honorarios a la otra parte cuando esta gane. Una cláusula de honorarios puede operar en cualquier dirección, así que léala antes de presentar la demanda. La misma ley permite imponer sanciones por reclamaciones o defensas que carezcan de respaldo en los hechos materiales o en el derecho vigente. Una moción de sanciones debe notificarse 21 días antes de presentarse, para dar a la otra parte tiempo de corregir o retirar el escrito impugnado.

Fraude en contratos de construcción y tergiversación

El fraude en contratos de construcción ocurre cuando un constructor o un beneficiario de pagos miente para obtener un trabajo o se queda con dinero al que no tiene derecho. Ejemplos comunes son licencias o seguros tergiversados, facturación inflada y dinero desviado del proyecto. Las reclamaciones por fraude dependen de hechos y documentos concretos, no de quejas generales.

La ley de Florida también alcanza las transferencias hechas para evitar el pago a acreedores. Según el Fla. Stat. § 726.105, una transferencia es fraudulenta si se hace con la intención real de obstaculizar, retrasar o defraudar a un acreedor. El tribunal puede considerar factores como una transferencia a una persona vinculada con el deudor o a un deudor que había sido demandado o amenazado con una demanda antes de la transferencia. Según el Fla. Stat. § 726.106, una transferencia sin valor razonablemente equivalente también puede ser fraudulenta frente a un acreedor existente cuando el deudor era insolvente en ese momento.

El plazo para el fraude depende del descubrimiento. Según el Fla. Stat. § 95.031, una reclamación por fraude comienza desde que se descubrieron los hechos o debieron descubrirse con la debida diligencia. Aun así, debe iniciarse dentro de los 12 años siguientes a la comisión del fraude.

La ley de protección al consumidor de Florida también puede aplicarse, según los hechos. Según el Fla. Stat. § 501.204, los actos o prácticas desleales o engañosas en el comercio son ilegales. Según el Fla. Stat. § 501.211, quien sufrió una pérdida puede recuperar los daños reales, además de los honorarios de abogado y las costas judiciales previstos en el art. 501.2105.

Defectos de construcción, trabajos incompletos y disputas residenciales

Un defecto de construcción es un trabajo que no cumple el contrato, los planos aprobados o las normas de construcción exigidas. El desgaste normal y los cambios solicitados por el propietario son otra cosa. Un defecto es una falla en el propio trabajo, y esa distinción suele decidir la reclamación.

Muchos defectos se esconden tras paredes terminadas, bajo losas o dentro de los sistemas de techado. Esos defectos latentes plantean las cuestiones de descubrimiento que explicamos antes.

Las reclamaciones por defectos suelen surgir como disputas por incumplimiento de contrato, y casi siempre involucran dinero. Un propietario puede retener el pago de reparaciones mientras el contratista demanda el saldo. La posición de cada parte depende de los términos del contrato, de los registros de reparación y del momento en que se dieron los avisos.

Los proyectos residenciales y comerciales pueden presentar hechos distintos. Un propietario de vivienda puede tener registros y expectativas diferentes a los de un empresario que firmó un acuerdo comercial. En ambos casos, el lenguaje del contrato y el expediente del proyecto dan forma al caso.

Pruebas, registros y plazos que conviene proteger antes de actuar

Los registros que reúna en las primeras semanas suelen determinar cómo se plantea una disputa de construcción. Reúna el contrato firmado, cada orden de cambio, las solicitudes de pago, las facturas, la correspondencia, los diarios de obra, las fotografías y los registros de permisos e inspecciones. Los registros que faltan son más fáciles de recuperar al principio que más tarde.

Elabore una cronología que muestre cuándo se hizo el trabajo, cuándo venció el pago, cuándo se enviaron los avisos y cuándo aparecieron por primera vez los problemas. Según el Fla. Stat. § 95.031, una causa de acción nace cuando ocurre el último elemento que la constituye. Varias fechas pueden importar a la vez, incluidas la del certificado, la del descubrimiento, la del aviso de incumplimiento y la del vencimiento del pago. Cada una puede controlar un plazo distinto.

Las reclamaciones basadas en documentos son más fáciles de defender. Un tribunal puede conceder honorarios y sanciones cuando una parte supo o debió saber que una reclamación no estaba respaldada por los hechos materiales ni por el derecho vigente. Reúna los hechos antes de plantear una reclamación por escrito.

Opciones en Florida y dónde Ayala Law PA atiende a clientes de construcción

La mayoría de las disputas de construcción pasan primero por una reclamación escrita y una negociación. Si estas fallan, el siguiente paso es un proceso de aviso y subsanación, una demanda por incumplimiento de contrato ante los tribunales de Florida, o un arbitraje cuando el contrato lo exige. El orden adecuado depende del contrato, de las fechas y del monto en juego.

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