¿Cuánto responde el contratista cuando aparece un vicio oculto en su obra?

Responsabilidad del contratista por defectos ocultos en Florida

Florida establece dos plazos independientes para las acciones basadas en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora sobre un bien inmueble, y cualquiera de los dos puede extinguir una reclamación. En el caso de un defecto oculto, el plazo de cuatro años generalmente corre desde que el defecto fue descubierto o debió haberse descubierto. Un plazo máximo adicional de siete años corre desde la fecha más temprana en que la autoridad competente emite un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de finalización (o desde la fecha de abandono, si la obra no se terminó). Sin embargo, las reconvenciones, las demandas cruzadas y las demandas contra terceros que surjan de la misma conducta pueden presentarse hasta 1 año después de que se notifique el escrito correspondiente, incluso si de otro modo estarían prescritas. Esta página responde a la pregunta: ¿Cuánto tiempo responde un contratista por defectos ocultos? Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. La oficina de Ayala Law PA está en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL 33606; los clientes de Tampa, el condado de Hillsborough y Tampa Bay son atendidos desde esa oficina en Tampa. La firma atiende a empresas y propietarios de inmuebles en esa zona.

La respuesta corta: se aplican dos plazos separados

Florida utiliza dos límites de tiempo para las reclamaciones de construcción, y conviene verificar ambos. El primero es el plazo de prescripción, que fija cuánto tiempo tiene para presentar la demanda. La ley de Florida generalmente concede cuatro años para presentar una reclamación basada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora sobre un bien inmueble. Ese período se mide desde la fecha más temprana en que la autoridad competente emite un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de finalización, o, si la obra nunca se terminó, desde la fecha en que se abandonó. En el caso de un defecto oculto, ese período corre desde el descubrimiento. La regla general es que una causa de acción nace cuando se produce su último elemento, como se describe en Fla. Stat. § 95.031. Si una reclamación sigue siendo oportuna depende de los hechos de su proyecto, especialmente de las fechas de finalización y de descubrimiento.

Qué convierte un defecto en oculto y no en aparente

Un defecto oculto es una falla escondida que un recorrido normal no revelaría. Un defecto aparente es lo contrario: un problema evidente, como una moldura sin terminar o un azulejo agrietado, que un propietario notaría de inmediato. En una acción basada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora sobre un bien inmueble, la regla del descubrimiento se aplica cuando la acción involucra un defecto oculto. Ejemplos comunes de defectos ocultos son la impermeabilización mal instalada, la estructura de carpintería débil, las fallas en tuberías o cableado enterrados y el movimiento de la cimentación. Estos problemas suelen aparecer meses o años después, cuando la lluvia, el calor o el uso diario los dejan al descubierto. Anote la primera fecha en que notó cualquier problema, incluso uno pequeño. Una mancha en el techo puede ser tan importante como una fuga grande, porque la fecha en que supo o debió haber sabido puede iniciar el plazo.

Prescripción: cuatro años desde el descubrimiento

En el caso de un defecto oculto, el período de cuatro años corre desde el descubrimiento, no desde el día en que terminó el proyecto. El estatuto utiliza la frase “descubierto o que debió haberse descubierto con el ejercicio de la debida diligencia”. Esa segunda parte es donde ocurre la mayoría de las disputas. La cuestión es cuándo un propietario razonable debió haber notado el problema, y esa fecha a menudo es objeto de debate. Conserve registros que muestren la cronología: informes de inspección, facturas de reparación, correos electrónicos, mensajes de texto y fotografías con fecha. Según el mismo estatuto, corregir obras terminadas bajo un permiso y un certificado de construcción debidamente emitidos no extiende el plazo para demandar. Demorarse en investigar un problema puede reducir el tiempo que le queda.

Plazo de caducidad: el límite máximo que corre desde la finalización

Estos son el certificado temporal de ocupación, el certificado de ocupación o el certificado de finalización, o la fecha de abandono si la obra nunca se terminó. El descubrimiento no extiende este límite máximo. Cuando una acción involucra un defecto oculto, el tiempo corre desde el momento en que el defecto es descubierto o debió haberse descubierto con el ejercicio de la debida diligencia, como establece Fla. Stat. § 95.11. Reúna estas fechas cuanto antes. En el caso de una vivienda unifamiliar nueva utilizada como modelo, el plazo comienza cuando se registra una escritura que transfiere la titularidad a otra parte. Si un proyecto incluye varios edificios, cada edificio cuenta como una mejora separada, por lo que las fechas pueden ser diferentes. Los proyectos terminados hace muchos años pueden quedar completamente fuera del límite máximo.

Quién puede ser responsable por un defecto oculto

El contratista general suele ser la primera parte a la que miran los propietarios, porque gestiona la obra. Una reclamación que en realidad es una disputa contractual plantea una cuestión distinta. Según el principio del common law de que un demandante no puede recuperar por agravio en una disputa contractual a menos que el agravio sea independiente de cualquier incumplimiento del contrato, como se explica en Frutafino, S.A.S. v. Dole Chile, S.A..

Revise su cronología con Ayala Law PA

El paso práctico más útil es precisar sus fechas antes de que venza cualquier plazo. Ayala Law PA se concentra en el litigio de construcción, incluidas las disputas entre contratistas y subcontratistas, la ejecución de gravámenes y el fraude en contratos de construcción. La firma atiende a empresas y propietarios de inmuebles en el condado de Hillsborough y en el área de Tampa Bay desde su oficina en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL 33606. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. Los términos de honorarios se analizan directamente con la firma cuando se comunica con ella.

Si ha encontrado un problema oculto en un proyecto que usted posee o administra, no tiene que calcular los plazos por su cuenta. Llame al (305) 570-2208 o utilice nuestro formulario de contacto para analizar su fecha de descubrimiento, la fecha de finalización y los registros que ya tiene.