Disputas por contratos de construcción en la zona de Tampa Bay: lo que los dueños de negocios deben saber antes de demandar

Las disputas por contratos de construcción en la zona de Tampa Bay suelen depender de tres cuestiones: qué exige el contrato, cuándo empezó el reclamo y si se cumplió cada paso de notificación. Resolver estos puntos desde el inicio le permite elegir con más claridad entre negociar, mediar, arbitrar o presentar una demanda. Esta guía ofrece información general sobre los tipos de disputa más comunes que enfrentan las empresas en Florida. Es información general, no asesoría sobre su contrato. Ayala Law PA concentra su práctica en litigios empresariales y de construcción desde su única oficina, ubicada en 1646 W Snow Ave, en Tampa. La firma atiende a clientes de Tampa, del condado de Hillsborough y de la zona más amplia de Tampa Bay desde esa oficina de Tampa.

¿Qué se considera una disputa por contrato de construcción?

Una disputa por contrato de construcción es un desacuerdo sobre lo que exige un acuerdo en cuanto a diseño, mano de obra, materiales, pagos, cronograma o terminación de la obra. El acuerdo puede ser escrito o verbal, pero los términos escritos suelen ser más fáciles de probar.

Las partes suelen ser un propietario o desarrollador por un lado y un contratista general, subcontratista, proveedor o profesional de diseño por el otro. Los subcontratistas y proveedores muchas veces no tienen un contrato directo con el propietario. Eso cambia a quién pueden demandar y qué deben probar.

Los proyectos en la zona de Tampa Bay añaden complicaciones. Las obras en el condado de Hillsborough suelen combinar trabajos residenciales y comerciales. Los permisos, las inspecciones y las solicitudes de cambio pueden pasar por varias manos. Cuando nadie puede señalar una instrucción escrita clara, la disputa es más difícil de resolver.

El lugar también importa para el tribunal. Según el Fla. Stat. § 47.011, las acciones deben presentarse en el condado donde reside el demandado, donde surgió la causa de la acción o donde se encuentra el inmueble en litigio. En muchos proyectos de Tampa Bay, el condado donde se realizó la obra o donde está ubicado el inmueble es una posible sede para presentar la demanda.

¿Cuáles son los principales tipos de disputas por contratos de construcción?

La mayoría de las disputas por contratos de construcción se agrupan en cinco categorías: falta de pago, órdenes de cambio, trabajos defectuosos, abandono de la obra y problemas de licencia o fraude. Cada categoría plantea preguntas distintas sobre el contrato y la prueba.

La falta de pago ocurre cuando el contratista afirma que se le debe un saldo, mientras que el propietario sostiene que el trabajo o la documentación no está completo. Las disputas por pagos parciales suelen involucrar la retención de pagos (retainage), es decir, la parte de cada pago que se retiene hasta terminar la obra.

Las disputas por órdenes de cambio giran en torno al alcance, al precio y a la aprobación. Un cambio realizado sin aprobación por escrito puede ser difícil de cobrar y todavía más difícil de defender. Conserve registros de cada cambio solicitado, incluido quién lo pidió y cuándo.

Los trabajos defectuosos, incompletos o tardíos enfrentan las especificaciones del contrato con lo que realmente se construyó. Los propietarios suelen señalar los planos y las normas de construcción. Los contratistas suelen señalar cambios solicitados por el propietario o las condiciones del terreno.

El abandono ocurre cuando el contratista deja de trabajar antes de terminar. Entonces el propietario debe contratar a otra persona para completar la obra. Las cláusulas de terminación y de notificación del contrato suelen determinar lo que sigue.

Los problemas de licencia surgen cuando la persona que realizó el trabajo no tenía licencia. La Junta de Licencias de la Industria de la Construcción de Florida, parte del Departamento de Regulación Comercial y Profesional de Florida, se encarga de las licencias de contratistas. Conviene verificar cuanto antes el estado de la licencia de la industria de la construcción de Florida, porque el estado de la licencia puede afectar las defensas. El fraude en contratos de construcción, es decir, una declaración falsa deliberada utilizada para obtener un trabajo o un pago, es un reclamo distinto que requiere una revisión propia.

Empiece por el contrato: cláusulas de pago, notificación y disputas

El contrato suele ser el primer documento que conviene revisar, porque sus términos fijan las reglas sobre pagos, notificaciones y disputas. Lea el documento antes de enviar un requerimiento de pago o retener cualquier pago.

Empiece por los pagos. Revise el calendario de pagos, la tabla de valores, cómo se aprueban los desembolsos y cómo se libera la retención. Anote los plazos para presentar facturas y para impugnarlas.

Después, revise cualquier cláusula de pago condicionado al pago de terceros (pay-when-paid o pay-if-paid). Estas cláusulas vinculan el pago al subcontratista con el pago del propietario. Su redacción exacta puede cambiar el momento en que el subcontratista cobra, por lo que conviene leerlas con atención.

Luego vienen los términos de notificación y subsanación. Muchos contratos exigen una notificación por escrito y una oportunidad para corregir el problema antes de que el propietario retenga dinero o el contratista abandone la obra. Los pasos de notificación omitidos pueden debilitar un reclamo, incluso cuando los hechos le favorecen.

Por último, lea la cláusula de disputas. Algunos contratos exigen mediación primero. Otros exigen arbitraje o designan un condado específico para los procesos judiciales. Según el Fla. Stat. § 682.02, un acuerdo escrito para someter a arbitraje controversias existentes o futuras es válido y ejecutable, salvo por causas que existan para revocar cualquier contrato. Un tribunal decide si existe un acuerdo de arbitraje. Un árbitro decide ciertas cuestiones, como si se cumplieron las condiciones para el arbitraje.

¿Qué plazos aplican a los reclamos de construcción en Florida?

En Florida, las acciones relacionadas con el diseño, la planificación o la construcción de una mejora sobre bienes inmuebles están sujetas a plazos legales que conviene revisar cuanto antes. Otros reclamos pueden tener plazos distintos. Por ejemplo, una acción basada en un contrato escrito suele tener un plazo de cinco años, así que confirme qué plazo aplica a su reclamo y cuándo empezó a correr.

El plazo generalmente comienza con el primero de estos eventos: la emisión de un certificado temporal de ocupación, de un certificado de ocupación o de un certificado de terminación, o, si la obra nunca se terminó, la fecha en que se abandonó la construcción. En el caso de un defecto oculto, el plazo comienza cuando se descubrió el defecto o cuando debió descubrirse con la debida diligencia. Para estas acciones de construcción, la demanda debe presentarse dentro de los siete años posteriores a esa fecha más temprana.

Otras dos reglas definen el momento. Según el Fla. Stat. § 95.031, una causa de acción nace cuando ocurre el último elemento que la constituye. Según el Fla. Stat. § 95.03, una cláusula contractual que fije un plazo para demandar más corto que el que permite la ley es nula. Un plazo breve escrito en el contrato no prevalece sobre la ley.

Algunos hechos suspenden el plazo. También se suspende mientras esté pendiente un arbitraje sobre la disputa. No confíe en una suspensión. Calendarice la fecha más temprana posible.

¿Cómo los gravámenes de construcción y las fianzas de pago crean ventaja temprana?

Los gravámenes de construcción (liens) y las fianzas de pago pueden dar a un contratista o proveedor sin pagar una ventaja antes de una demanda completa. Los asuntos de gravámenes de construcción suelen involucrar preguntas sobre notificaciones, reclamos, plazos y ejecución hipotecaria.

Un gravamen es una reclamación inscrita contra el inmueble por trabajos o materiales no pagados. Los asuntos de gravámenes suelen incluir varios pasos, y los detalles de cada situación importan. Revise estos pasos con un abogado desde el inicio.

Las fianzas de pago funcionan de otra manera. En ciertos proyectos, una fianza de la aseguradora del contratista puede respaldar el pago a subcontratistas y proveedores. Los reclamos sobre fianzas de pago en obras públicas en Florida están sujetos a plazos estrictos, por lo que un contratista o proveedor debe llevar registros cuidadosos del último día en que suministró mano de obra, servicios o materiales para la obra.

Los gravámenes por sentencia son importantes después de ganar un caso. Una sentencia puede convertirse en un gravamen sobre bienes inmuebles de un condado una vez que se inscribe allí una copia certificada de la sentencia. Para las inscripciones realizadas a partir del 1 de julio de 1994, el período inicial del gravamen es de 10 años.

¿Vale la pena demandar a un contratista?

Si vale la pena demandar depende del monto en juego, del costo y del tiempo que implica el proceso, y de si la otra parte puede pagar. Empiece por las cifras. Compare el monto en disputa con el costo probable del litigio, incluidos el tiempo del abogado, los honorarios de consultores y las costas judiciales. Un saldo pequeño puede no justificar una demanda, mientras que un reclamo grande sí podría justificarla.

Luego considere la cobrabilidad. Una sentencia solo es útil en la medida en que la otra parte pueda pagarla. Un negocio con pocos activos puede dejar a un propietario ganador con una sentencia difícil de cobrar. Un gravamen por sentencia inscrito solo ayuda cuando el deudor es dueño de bienes inmuebles en ese condado.

Después piense en las relaciones. Algunos propietarios quieren mantener al contratista para trabajos futuros. Otros se preocupan por cómo se vea la disputa ante otros proyectos o socios. Esos objetivos pueden orientar hacia la negociación o la mediación en lugar de una demanda.

Las ofertas de conciliación también importan.

¿Puede demandar a un contratista por trabajo defectuoso en Florida?

Un propietario puede tener un reclamo por trabajo defectuoso, pero el reclamo adecuado depende del contrato, del tipo de defecto y del momento. Entre los reclamos habituales están el incumplimiento de contrato, el incumplimiento de una obligación de buena ejecución y la negligencia, cuando los hechos y la ley la respaldan.

Separe los defectos ocultos de los visibles. Un defecto latente está oculto, como un problema en la estructura dentro de una pared. Según el Fla. Stat. § 95.11, el plazo para un defecto latente corre desde el descubrimiento, o desde que debió producirse el descubrimiento con la debida diligencia. En el caso de los defectos visibles, el período de cuatro años generalmente corre desde la fecha del certificado o del abandono.

Las reparaciones pueden crear una trampa. Según la misma sección, cuando la construcción se realiza bajo un permiso de construcción debidamente emitido y ya se ha expedido un certificado, corregir o reparar defectos dentro de ese alcance no amplía el plazo para demandar. Corregir un defecto de obra durante el período de reparación previsto en el contrato no reinicia automáticamente el plazo.

La documentación decide muchos reclamos por defectos. Conserve fotografías fechadas, informes de inspección, registros de permisos, facturas, órdenes de cambio y mensajes escritos con el contratista. Muchos propietarios también recurren a un consultor de edificación o a un ingeniero para explicar qué salió mal y por qué. Empiece a reunir registros en cuanto aparezca un problema.

¿Qué ocurre en una demanda o un arbitraje de construcción?

Un caso de construcción suele avanzar por una reclamación, la presentación de la demanda, la notificación, el descubrimiento de pruebas, la mediación, las mociones y luego el juicio o una audiencia de arbitraje. Cada etapa tiene sus propias reglas y plazos.

La mediación suele ocurrir temprano. Esto aplica si la parte solicitante puede pagar o si los costos pueden dividirse de forma justa. La regla tiene excepciones, entre ellas las acciones de cobro de deudas, los casos en que las partes acordaron un arbitraje vinculante y los casos regidos por las Reglas de Demandas de Menor Cuantía de Florida.

El arbitraje es un proceso privado que sigue lo acordado por las partes. Según el Fla. Stat. § 682.03, un tribunal no puede negarse a ordenar el arbitraje porque la reclamación carezca de fundamento. Si el tribunal ordena el arbitraje, debe suspender los procedimientos judiciales relacionados con la reclamación arbitrable.

Los tribunales son públicos y siguen las reglas procesales. El arbitraje es privado y sigue el acuerdo. La elección importa porque cambia quién decide el caso y cómo se escucha.

Los plazos varían mucho según la complejidad del caso y la agenda del tribunal. La información general no puede predecir cuánto durará una disputa concreta ni cómo terminará.

¿Cuánto cuesta demandar a un contratista en Florida?

Los costos dependen de la complejidad del caso, del foro, de la cantidad de pruebas que se deban obtener, del número de partes y de si se necesitan consultores. Un reclamo simple por saldo generalmente cuesta menos que un caso de defectos con varias partes, inspecciones y declaraciones bajo juramento.

Espere varias categorías de costos. Entre ellas están las tasas de presentación judicial, las tarifas de notificación, los costos de declaraciones y transcripciones, los honorarios de consultores o ingenieros y los honorarios de abogados según los términos del contrato de servicios. Pregunte cómo se factura cada categoría antes de empezar el trabajo.

Las reglas de traslado de honorarios pueden cambiar quién paga. Según el Fla. Stat. § 57.105, si un contrato permite honorarios de abogado a una parte que debe hacerlo cumplir, el tribunal puede otorgar honorarios razonables a la otra parte cuando esta resulte vencedora. Esto aplica a contratos celebrados a partir del 1 de octubre de 1988. La misma ley también permite que un tribunal imponga honorarios a la parte perdedora y a su abogado en reclamos que no estuvieran respaldados por los hechos materiales ni por la ley vigente.

Las ofertas de sentencia conllevan riesgo de costos. Una oferta de sentencia del demandado que el demandante no acepte dentro de 30 días puede trasladar ciertos costos y honorarios de abogado si la sentencia final del demandante es al menos un 25 por ciento inferior a la oferta. La forma en que se aplican estas reglas depende de los hechos, por lo que la información general no puede predecir el resultado.

¿Cómo maneja Ayala Law PA las disputas por contratos de construcción desde Miami?

Ayala Law PA concentra su práctica en litigios empresariales en los tribunales y arbitrajes de Florida. Ese trabajo incluye disputas comerciales y contractuales, disputas entre accionistas y socios, litigios de construcción, litigios inmobiliarios y litigios de comercio internacional.

Eduardo A. Maura es el abogado responsable de este contenido. La única oficina de la firma está ubicada en 1646 W Snow Ave, en Tampa, Florida. Los clientes de Tampa, del condado de Hillsborough, de Brandon, Riverview, Plant City, Temple Terrace y de la zona más amplia de Tampa Bay son atendidos desde esa oficina de Tampa. La firma mantiene su oficina en Tampa Bay. Nuestro equipo incluye asistentes y personal de oficina que apoyan el trabajo de la firma.

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