Compensación del vendedor si el comprador se retira en Florida
La recuperación de un vendedor tras la retirada de un comprador depende, en primer lugar, del contrato de compraventa firmado. Sus cláusulas sobre incumplimiento y remedios son el punto de partida. Después, la ley de Florida limita lo que el vendedor puede exigir, el plazo que tiene para presentar una demanda y lo que un tribunal puede ordenar. Esta página explica, en términos sencillos, las vías más comunes.
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Qué puede recuperar normalmente un vendedor cuando el comprador se retira
Las consecuencias de retirarse de un contrato de compraventa ya firmado dependen de sus términos y de las circunstancias de cada caso. Los vendedores suelen considerar tres vías: quedarse con el depósito que pagó el comprador, demandar por daños monetarios o pedir a un tribunal que ordene que la venta se cierre.
Algunos acuerdos son vinculantes aunque no consten en un único documento formal. Los tribunales de Florida aplican también las reglas básicas de los contratos a los acuerdos verbales. Esas reglas incluyen una oferta, una aceptación, una contraprestación y suficiente detalle sobre los términos esenciales. La opinión en St. Joe Corp. v. McIver aplica esos requisitos a un contrato verbal.
Guarde todos los avisos por escrito, mensajes de texto y correos electrónicos de la operación. Esos registros muestran cuándo se retiró el comprador y qué dijo cada parte. Luego, averigüe quién tiene el dinero. El depósito del comprador suele quedar en manos de un agente de depósito en garantía (escrow) neutral, y el contrato determina cuándo puede liberarse.
Para una visión más amplia de las disputas inmobiliarias en Florida, consulte nuestra página de litigios inmobiliarios.
Quedarse con el depósito de garantía como daños liquidados
Muchos contratos de compraventa permiten al vendedor quedarse con el depósito de garantía si el comprador incumple. Esta cláusula suele llamarse daños liquidados (una cantidad que las partes acuerdan de antemano). Cuando se aplica, puede limitar la recuperación del vendedor al depósito, de modo que el vendedor no pueda reclamar además otras pérdidas.
Lea la cláusula con atención. Algunos contratos hacen del depósito el único remedio del vendedor. Otros permiten al vendedor elegir entre el depósito y una reclamación por pérdida real. La redacción exacta determina qué vía está abierta.
Las condiciones del depósito en garantía también importan. Un agente de depósito, a menudo una compañía de títulos o un abogado de cierre, normalmente libera el depósito solo según las condiciones de liberación del contrato. Estas pueden exigir instrucciones por escrito de ambas partes o una orden judicial. Un vendedor que toma el dinero sin seguir ese procedimiento puede generar una segunda disputa.
Demandar por daños reales
Entre las reclamaciones típicas están la diferencia entre el precio del contrato y un precio de venta posterior, los costos de mantenimiento como impuestos y seguros, y los gastos vinculados a la venta fallida. Los vendedores a veces suponen que la pérdida es la diferencia total de precio. El contrato y las pruebas son los que determinan la cifra.
Dos reglas de Florida configuran estas reclamaciones. Primero, un contrato no puede acortar el plazo para demandar. Según la § 95.03, una cláusula contractual que fija un plazo más corto que el que permite la ley es nula. El estatuto de limitaciones de Florida fija plazos según el tipo de reclamación, así que verifique el plazo cuanto antes.
Segundo, un vendedor generalmente no puede convertir una pérdida contractual en una reclamación por fraude o por agravio. En Frutafino v. Dole Chile, el Tercer Distrito de Apelaciones rechazó reclamaciones basadas en fraude que en realidad trataban sobre facturas impagadas. De manera similar, cuando un contrato expreso cubre la misma materia, una reclamación por enriquecimiento sin causa (una ganancia injusta sin contrato) no sostendrá una recuperación, como explica Williams v. Johnson.
Pedir al tribunal la ejecución específica
La ejecución específica consiste en pedir a un tribunal que ordene al comprador completar la compra en lugar de pagar dinero.
El momento puede cambiar el panorama. Algunos hechos detienen el cómputo del plazo para presentar una demanda. Según la § 95.051, el pago de una parte del capital o de los intereses de una obligación escrita suspende el plazo para demandar. Un arbitraje pendiente sobre la misma disputa también lo hace.
Confiar en una suspensión es arriesgado. Esperar mientras el comprador guarda silencio puede dejar al vendedor con menos opciones más adelante.
Comisiones de corredores, disputas de depósito en garantía y plazos judiciales
La comisión de un corredor de la propiedad suele depender del contrato de listado. Un cierre fallido puede plantear una cuestión de comisión distinta. El vendedor, el comprador y el corredor pueden reclamar cada uno el depósito. Cuando ocurre, el agente de depósito puede retener el dinero hasta que las partes lleguen a un acuerdo o un tribunal resuelva. Esa demora puede impedir que el vendedor reciba los fondos aunque tenga una reclamación válida.
Si un vendedor presenta una demanda por daños monetarios, el proceso judicial añade sus propias reglas. A solicitud de una de las partes, un tribunal debe remitir una acción civil por daños monetarios a mediación (una reunión de negociación dirigida por un mediador neutral). Esto aplica cuando la parte que lo solicita está dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación, o cuando esos costos pueden repartirse equitativamente entre las partes. Se aplican excepciones enumeradas, incluidos los casos en que las partes acordaron arbitraje vinculante. Véase la § 44.102.
Cuando un tribunal remite la acción a mediación, la ley de Florida suspende el plazo para responder a ciertas ofertas de transacción o demandas de sentencia hasta que el mediador declare un estancamiento o informe que no se llegó a ningún acuerdo. Tenga en cuenta que el antiguo estatuto de ofertas de transacción, la § 45.061, no se aplica a las causas de acción que surjan después de su fecha de entrada en vigor. Según la § 45.061, una oferta de transacción por escrito permanece abierta 45 días, a menos que el oferente la retire antes mediante un escrito notificado al destinatario antes de que este la acepte, y el propio estatuto establece que no se aplica a las causas de acción que surjan después de la fecha de entrada en vigor de la ley. Por tanto, su procedimiento de oferta no rige una reclamación por incumplimiento del comprador que surgió después de esa fecha. Una oferta de transacción permanece abierta durante 45 días, salvo que se retire antes mediante un escrito notificado al destinatario antes de su aceptación. Si no se retira ni se acepta dentro de ese plazo, la oferta se considera rechazada.
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Cuando el comprador tiene una razón válida para retirarse
No toda salida es un incumplimiento. Los contratos de compraventa suelen incluir contingencias (condiciones) de financiamiento, inspección o título. Un comprador que se retira bajo una contingencia válida se encuentra en una posición distinta a la de quien simplemente cambia de opinión. La recuperación del vendedor depende de si el contrato permitía esa salida, incluidos sus plazos y requisitos de notificación.
Los compradores también alegan errores. Florida permite la rescisión (dejar sin efecto un contrato) por error mutuo solo cuando ambas partes compartieron el error y este se refiere a un hecho esencial del contrato. Waterside at Boynton Homeowners’ Ass’n establece esa regla. Según Waterside at Boynton Homeowners’ Ass’n v. Southern Homes of Palm Beach, LLC, “El término ‘error mutuo de hecho’ es una cuestión de derecho, y el remedio equitativo de rescisión solo está disponible si el error es mutuo y el hecho es esencial para el contrato”.
Un vendedor enfrenta un riesgo relacionado. Si el vendedor conoce hechos que podrían justificar dejar sin efecto el contrato y, luego, sigue tratándolo como vinculante, puede perder esa opción. Esto se llama ratificación. Es una regla general, no un resultado automático, como explica Flaherty v. Flaherty. Actuar con prontitud después de conocer los hechos protege las opciones del vendedor.
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Respuestas rápidas
¿Puede un vendedor quedarse con el depósito si el comprador se retira?
Con frecuencia, lo decide el contrato. Muchos contratos hacen del depósito el remedio del vendedor tras un incumplimiento del comprador, pero la redacción exacta es la que controla.
¿Cuánto tiempo tiene un vendedor para demandar?
Florida fija plazos según el tipo de reclamación, y un contrato no puede acortarlos. Verifique el plazo cuanto antes.
Ejecución específica en contratos inmobiliarios
Si un comprador ha dejado de cumplir y su dinero está retenido en un depósito en garantía, la incertidumbre resulta estresante. Esto es especialmente cierto cuando planificó la venta contando con esos fondos. Ayala Law PA se concentra en litigios comerciales, disputas contractuales y litigios inmobiliarios. El bufete, cuya oficina se encuentra en Tampa, Florida, representa a empresas y propietarios en el condado de Hillsborough y en el área de Tampa Bay. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. Llame al (305) 570-2208 o use la página de contacto para analizar su contrato de compraventa, el incumplimiento y el depósito. Los honorarios se tratan directamente con el bufete.
