Cómo dividir judicialmente un inmueble en copropiedad en Florida
Si un copropietario ya no está de acuerdo con usted sobre una propiedad que comparten, no tiene que resolverlo solo. Llame al (305) 570-2208 o solicite una evaluación de su caso para hablarlo. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Qué es una acción de partición según la ley de Florida
Una acción de partición es un proceso judicial en el que se pide a un juez que ponga fin a la copropiedad de un inmueble, dividiéndolo o ordenando su venta. Los copropietarios recurren a ella cuando comparten un inmueble y no logran ponerse de acuerdo sobre qué hacer con él.
Cuando dos o más personas son titulares conjuntos, la regla por defecto en Florida es la copropiedad por cuotas (tenancy in common). Según Fla. Stat. § 689.15, en Florida no rige el derecho de supervivencia. Salvo en las propiedades en tenencia por entero (estates by the entirety), una escritura a favor de dos o más personas crea una copropiedad por cuotas, a menos que la escritura establezca expresamente el derecho de supervivencia.
El lugar también importa. Según Fla. Stat. § 47.011, las acciones deben presentarse en el condado donde reside el demandado, donde surgió la causa de acción o donde se encuentra el inmueble en litigio; sin embargo, esta sección no se aplica a las acciones contra personas no residentes. Para un inmueble ubicado en el condado de Hillsborough, el condado donde se encuentra el inmueble es una de esas opciones.
Para una visión más amplia, lea nuestra guía sobre disputas comerciales sobre inmuebles en Florida.
Por qué los copropietarios presentan una demanda de partición
Los copropietarios suelen presentar una demanda cuando no logran ponerse de acuerdo sobre el siguiente paso para el inmueble. Lo que lo desencadena suele ser un estancamiento prolongado, no un hecho aislado.
Entre los desencadenantes habituales se encuentran:
- Un propietario quiere vender y los demás no.
- Los propietarios no están de acuerdo sobre reparaciones, alquiler o el uso del inmueble.
- Un propietario ha dejado de pagar impuestos o el mantenimiento mientras los demás asumen el costo.
Los inmuebles heredados generan el mismo problema. Tras un fallecimiento, herederos como los hermanos pueden terminar siendo copropietarios de una casa o de un terreno sin que nadie tenga claramente el control. Los socios comerciales también se enfrentan a esta situación cuando los inmuebles de una empresa siguen a nombre conjunto de los socios tras una separación.
Cuando un hermano o un socio no quiere cooperar, esa negativa suele ser la razón por la que uno de los propietarios acude a los tribunales. Es difícil llegar a una solución negociada cuando una de las partes se niega a hablar. Si un conflicto de copropiedad constituye una disputa comercial depende de los hechos. Consulte qué se considera una disputa comercial para ver cómo se clasifican estos casos.
División en especie frente a venta y reparto del producto
Un caso de partición suele terminar de una de dos maneras. El inmueble se divide entre los propietarios o se vende y el dinero se reparte.
La división en especie significa que el inmueble se divide físicamente. Suele funcionar cuando un terreno o un edificio puede dividirse de forma justa. La venta con reparto del producto significa que el tribunal ordena la venta y el dinero se comparte según el interés de cada propietario. Los tribunales suelen analizar si una división física es viable antes de ordenar una venta.
Las deudas vinculadas a un inmueble pueden ser un factor relevante en una disputa sobre bienes raíces. Según Fla. Stat. § 55.10, una sentencia se convierte en un gravamen sobre bienes inmuebles una vez que se registra una copia certificada en los registros oficiales del condado, con la dirección del acreedor incluida. Según Fla. Stat. § 55.10, una sentencia, orden o decreto se convierte en un gravamen sobre bienes inmuebles en cualquier condado cuando se registra una copia certificada en los registros oficiales o en el registro de gravámenes por sentencia del condado, el que se mantenga en el momento del registro, siempre que la sentencia, orden o decreto contenga la dirección de la persona que tiene un gravamen como resultado de dicha sentencia, orden o decreto, o que se registre simultáneamente una declaración jurada por separado que indique esa dirección, y que, para las copias certificadas registradas por primera vez a partir del 1 de julio de 1994, ese gravamen inicial dure 10 años desde la fecha del registro. Una sentencia registrada puede afectar al inmueble, por lo que conviene revisar los registros del condado desde el principio. Según Fla. Stat. § 55.10, una sentencia, orden o decreto se convierte en un gravamen sobre bienes inmuebles en un condado cuando una copia certificada se registra en los registros oficiales de ese condado o en su registro de gravámenes por sentencia, siempre que la sentencia contenga la dirección del acreedor o que se registre al mismo tiempo una declaración jurada por separado que indique esa dirección.
Las hipotecas y los impuestos impagos suelen pagarse con el dinero de la venta antes de que los propietarios se repartan lo que queda. Cómo funciona el reparto depende de los hechos de cada inmueble y de la forma en que está titulado.
Pasos generales en un caso de partición en Florida
Un caso de partición en Florida suele avanzar desde una reclamación escrita hasta una demanda judicial y, después, a la valoración y a una decisión sobre la división o la venta. Cada etapa puede durar un tiempo distinto, por lo que no existe un calendario fijo.
La secuencia habitual es la siguiente:
- Un intento de resolver la disputa por escrito.
- Una demanda presentada ante el tribunal, notificada a todos los copropietarios y acreedores con gravámenes.
- Un plazo de respuesta para que cada parte conteste.
- Una tasación o valoración, que el tribunal utiliza al decidir sobre la división o la venta.
Los copropietarios pueden acordar la división o la venta en cualquier etapa. Las condiciones acordadas se presentan ante el tribunal. Algunos casos incluyen también reclamaciones de cuentas entre copropietarios, como quién pagó qué en concepto de impuestos o mantenimiento.
La mediación es otra vía que los copropietarios pueden utilizar para intentar llegar a un acuerdo. El Tribunal de Apelaciones de los Estados Unidos para el Cuarto Circuito describe la mediación como un proceso en el que las partes trabajan hacia una solución con la ayuda de un tercero neutral.
Un error frecuente es omitir la revisión del título. Obtenga la escritura registrada y busque sentencias o gravámenes inscritos antes de presentar una demanda o hacer una oferta.
Inmuebles y situaciones que limitan o cambian la partición
Algunas formas de titularidad cambian la manera en que un inmueble puede dividirse o venderse.
Cónyuges. Según Fla. Stat. § 689.15, una tenencia por entero se convierte en una copropiedad por cuotas cuando se disuelve el matrimonio. Cómo se redacta la titularidad desde el principio es importante.
Servidumbres de conservación. El Departamento de Protección Ambiental de Florida indica que las servidumbres de conservación tienen una duración perpetua y contienen restricciones negociadas. La División de Recursos Históricos de Florida señala que una servidumbre puede restringir usos específicos mientras el propietario conserva la titularidad. Una servidumbre registrada puede limitar cómo puede ser cualquier división o venta.
Entidades comerciales. Si una LLC es titular del inmueble, su acuerdo operativo rige las relaciones entre los miembros. Cuando un acuerdo operativo no regula asuntos como las relaciones entre los miembros, los derechos y deberes de un gerente, o las actividades y los asuntos de la sociedad, el capítulo de Florida sobre LLC rige esas materias. Un acuerdo de accionistas que cumpla la ley puede establecer un mecanismo para resolver un bloqueo, siempre que figure en los estatutos sociales o en los estatutos internos, o en un acuerdo por escrito firmado por todos los accionistas y dado a conocer a la sociedad, y que haya sido aprobado por todas las personas que sean accionistas en el momento del acuerdo. Según Fla. Stat. § 620.8801, una sociedad colectiva constituida por tiempo indeterminado se disuelve y debe liquidarse cuando recibe notificación de un socio (distinto de uno ya separado según s. 620.8601(2)-(10)) de su voluntad expresa de retirarse, ya sea de inmediato o en una fecha posterior que el socio indique.
Título. Los defectos de titularidad pueden retrasar un caso. Revise pronto la escritura y cualquier acuerdo operativo o de accionistas. Para otras situaciones relacionadas con inmuebles y empresas, consulte algunos ejemplos de disputas comerciales.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Analizar su situación de copropiedad con Ayala Law PA
Si ya existe una disputa entre copropietarios, una sucesión o una separación empresarial, usted no eligió esa posición. Puede estar leyendo esto en nombre de un familiar o de un socio, y no solo por usted mismo.
Puede tratarse de un hermano que no acepta vender o de un socio que ha dejado de pagar su parte. En cualquier caso, el siguiente paso es tener una idea clara de cómo está titulado el inmueble y de lo que establecen los acuerdos.
Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. La única oficina de Ayala Law PA está en 1646 W Snow Ave, en Tampa, Florida, y el bufete atiende a empresas en Tampa y en el condado de Hillsborough. El bufete representa a empresas y propietarios de inmuebles en Tampa y en el condado de Hillsborough. Los términos de honorarios se explican durante una evaluación del caso.
Si está evaluando opciones para un inmueble compartido, comuníquese con nuestro equipo para analizar los hechos.
¿Una acción de partición es lo mismo que una venta?
No. Una acción de partición puede terminar en una división del inmueble o en una venta con reparto del producto.
¿Dónde se presenta un caso de partición en Florida?
Se presenta en un condado permitido por Fla. Stat. § 47.011, que incluye el condado donde se encuentra el inmueble. Este límite de competencia territorial no se aplica a las acciones contra personas no residentes.
¿La copropiedad por cuotas tiene derecho de supervivencia?
No, a menos que la escritura lo establezca expresamente, salvo en las tenencias por entero, que se convierten en copropiedad por cuotas al disolverse el matrimonio. En Florida, la doctrina del derecho de supervivencia no prevalece en los casos de bienes raíces y bienes personales en poder de copropietarios conjuntos. Salvo en las tenencias por entero, una cesión o traspaso a dos o más personas crea una copropiedad por cuotas, a menos que el instrumento que crea la titularidad establezca expresamente el derecho de supervivencia; y en las tenencias por entero, al disolverse el matrimonio, los titulares pasan a ser copropietarios por cuotas.
¿Una sentencia puede afectar un inmueble en copropiedad?
Una copia certificada de una sentencia registrada puede convertirse en un gravamen sobre bienes inmuebles según Fla. Stat. § 55.10, siempre que la sentencia contenga la dirección de la persona que tiene el gravamen o que se registre al mismo tiempo una declaración jurada por separado con esa dirección.
