Plazos para demandar por propiedades comerciales en Florida
Florida concede un plazo determinado para presentar una demanda, y ese plazo depende del tipo de reclamación. Una reclamación basada en un contrato escrito o en un arrendamiento generalmente tiene cinco años. Muchas reclamaciones por acuerdos verbales y por fraude suelen tener cuatro. Las reclamaciones de construcción y de gravámenes siguen sus propias reglas de plazos. Esta guía repasa cada tipo para que pueda ver dónde podría encajar su disputa sobre una propiedad comercial.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
La respuesta corta: plazos en Florida para reclamaciones sobre propiedades comerciales
El plazo depende del tipo de reclamación, no de la propiedad en sí. Las reglas principales de prescripción de Florida se encuentran en Fla. Stat. § 95.11. Una sola disputa puede involucrar más de un plazo, así que conviene empezar por identificar la reclamación legal.
El plazo generalmente comienza cuando nace la causa de acción. Según Fla. Stat. § 95.031, una causa de acción nace cuando ocurre su último elemento. Muchas personas cuentan desde el día en que notaron por primera vez un problema. El estatuto cuenta desde el último elemento de la reclamación, lo cual es una cuestión de hecho. Un pago de renta no realizado, un cierre de compraventa que fracasa y un defecto oculto pueden iniciar cada uno un plazo distinto.
Anote las fechas clave ahora, mientras las recuerda con claridad. Para una visión general más amplia, lea nuestro resumen sobre demandas por propiedades comerciales en Florida.
Contratos escritos y arrendamientos comerciales: cinco años
Una demanda basada en un contrato escrito generalmente debe presentarse dentro de cinco años. Esto abarca los arrendamientos comerciales escritos, los contratos de compraventa de inmuebles y los contratos escritos de servicios o de administración de propiedades. Fla. Stat. § 95.11 establece plazos según el tipo de reclamación; por ejemplo, veinte años para una acción sobre una sentencia o decreto de un tribunal de registro en este estado.
El momento en que comienza un plazo depende de la naturaleza de la reclamación y de los hechos de cada caso. Un incumplimiento es la falta de cumplimiento de lo que exige el contrato, como un pago de renta no realizado, un inquilino que se niega a desocupar o un vendedor que no quiere cerrar la operación. Las cuestiones de plazos en una disputa contractual dependen de los hechos de cada caso. Según Fla. Stat. § 95.031, el plazo comienza cuando ocurre el último elemento de la reclamación.
Dos reglas afectan a los arrendamientos. Primero, un contrato no puede acortar el plazo: según Fla. Stat. § 95.03, la cláusula que fije un plazo de presentación más corto que el establecido por el estatuto es nula. Segundo, la Parte I del Capítulo 83 regula los arrendamientos no residenciales, según Fla. Stat. § 83.001. Si un inquilino comercial se niega a entregar la posesión al vencer el arrendamiento, el arrendador puede exigir el doble de la renta mensual según Fla. Stat. § 83.06.
Para situaciones de cierre con cerradura (lockout), consulte nuestra guía sobre cierres de cerraduras por parte del arrendador.
Acuerdos verbales, fraude y tergiversación: cuatro años
Una reclamación basada en un acuerdo verbal generalmente se rige por un plazo de cuatro años. Una reclamación por fraude también suele tener cuatro años. Los contratos escritos tienen el plazo más largo de cinco años, por lo que la forma en que se redactó el acuerdo importa.
Los plazos por fraude se cuentan desde el descubrimiento. Aun así, la demanda debe presentarse dentro de 12 años desde el fraude, sin importar cuándo se descubrió. Por ejemplo: una declaración falsa del vendedor sobre el estado de un edificio, la zonificación o los ingresos por alquiler.
Conserve registros que demuestren cuándo supo la empresa por primera vez del problema. Un correo electrónico, un informe de inspección o un estado de cuenta bancario pueden ayudar. La fecha de descubrimiento es una cuestión de hecho que con frecuencia se disputa.
Los acuerdos verbales también son más difíciles de exigir. En DK Arena v. EB Acquisitions, la Corte Suprema de Florida resolvió que la promissory estoppel no puede usarse para exigir el cumplimiento de un acuerdo verbal que la Ley de Fraudes (Statute of Frauds) exige que conste por escrito y firmado.
Negligencia y daños a propiedades comerciales: plazos más cortos
Las reclamaciones por negligencia generalmente tienen un plazo más corto que las reclamaciones contractuales, así que conviene revisarlas pronto. La negligencia es una conducta descuidada que causa daño. Los actos intencionales se tratan de manera distinta, por lo que la calificación de la reclamación influye en las reglas de plazos que pueden aplicarse.
Ejemplos comunes en el ámbito comercial incluyen una reparación descuidada de un contratista que inunda una unidad o escombros que caen desde un edificio vecino. El agua que se filtra por una pared compartida es otro ejemplo. Cada uno de ellos puede plantear una cuestión de negligencia.
Una empresa puede tener una reclamación contractual y una reclamación por negligencia derivadas del mismo hecho. Cada reclamación tiene su propio plazo, por lo que una sola fecha no controla toda la disputa. Nuestra página sobre vecinos que bloquean el acceso a propiedades comerciales trata las disputas por acceso bloqueado.
Reúna las pruebas mientras los hechos estén recientes. Las fotos, las facturas de reparación y los avisos por escrito son más útiles cuando aún están frescos.
Reclamaciones de construcción y mejoras: cuatro años y un límite de caducidad
Las acciones basadas en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un bien inmueble generalmente deben iniciarse dentro de cuatro años, contados desde la fecha más temprana entre la emisión del certificado temporal de ocupación, el certificado de ocupación o el certificado de terminación, o la fecha de abandono de la obra si no se completó. En todo caso, el límite máximo es de siete años, contados desde la primera de estas fechas: la fecha en que la autoridad competente emite un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de finalización, o la fecha de abandono de la obra si no se terminó. Los cuatro años comienzan en la primera de varias fechas desencadenantes. Entre ellas están un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación, un certificado de finalización o el abandono de la obra inconclusa.
Los defectos ocultos cambian el inicio. En el caso de un defecto latente, el plazo corre desde que se descubrió el defecto o desde que debió descubrirse con la debida diligencia. La acción debe presentarse, en todo caso, dentro de los siete años desde la fecha del certificado o del abandono. Ese límite máximo de siete años es un plazo de caducidad (statute of repose). Puede extinguir una reclamación aunque el defecto nunca se haya descubierto.
Las reparaciones no reinician el plazo. En el caso de trabajos realizados bajo un permiso de construcción y un certificado debidamente emitidos, corregir o reparar el trabajo terminado no amplía el plazo para presentar la demanda.
Las disputas entre contratistas y subcontratistas, y el fraude en contratos de construcción, tienen cada uno sus propias fechas desencadenantes. Revise cada una por separado. Una vez que sepa qué plazo se aplica, revise el proceso de demanda por propiedades comerciales en el condado de Hillsborough.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Ejecución de gravámenes y cómo comienza el plazo
El plazo para un gravamen puede ser distinto del plazo contractual general, así que revíselo pronto.
Un mismo proyecto puede tener al mismo tiempo un plazo para el gravamen, un plazo contractual y un plazo por defectos de construcción. Cada uno requiere su propia revisión.
Algunos hechos detienen el reloj. Según Fla. Stat. § 95.051, el curso del plazo de prescripción se suspende, o se detiene, mientras esté pendiente un procedimiento arbitral relacionado con una disputa que sea objeto de la acción. El pago de cualquier parte del capital o de los intereses de una obligación o responsabilidad basada en un instrumento escrito también suspende el plazo.
Según § 95.11, las acciones para exigir una reclamación contra una fianza de pago se rigen por las disposiciones aplicables del párrafo (6)(e), s. 255.05(10), s. 337.18(1) o s. 713.23(1)(e).
Por qué el tiempo afecta sus opciones y cómo hablar con nuestro equipo
Esperar puede costarle pruebas, incluso mientras el plazo sigue abierto. Los correos electrónicos, las fotos, los registros de arrendamiento y los informes de inspección pueden perderse o resultar difíciles de relacionar con los hechos con el paso del tiempo. La memoria de los testigos también se desvanece. Un cierre de cerradura o un gravamen inscrito sigue afectando a la empresa mientras la disputa permanece sin resolver.
Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. Ayala Law PA se enfoca en litigios empresariales, incluidas las disputas comerciales y contractuales, las disputas entre accionistas y socios, los litigios de construcción, los litigios inmobiliarios y las disputas de comercio internacional en los tribunales y arbitrajes de Florida. La firma atiende a empresas en Tampa, el condado de Hillsborough y el área de Tampa Bay. La oficina de Ayala Law PA está en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL 33606; los clientes de Tampa, el condado de Hillsborough y Tampa Bay son atendidos desde esa oficina en Tampa.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tengo para demandar por un arrendamiento comercial en Florida?
Un arrendamiento escrito generalmente se rige por el plazo de cinco años para contratos escritos. El plazo en una disputa por arrendamiento puede depender de los hechos específicos, como la fecha en que ocurrió un pago de renta no realizado.
¿Un contrato puede acortar el tiempo para presentar una demanda?
No. Según Fla. Stat. § 95.03, la cláusula contractual que fije un plazo de presentación más corto que el estatuto es nula.
¿El arbitraje detiene el plazo de prescripción de Florida?
Un procedimiento arbitral pendiente relacionado con una disputa que sea objeto de la acción suspende, o detiene, el plazo de prescripción según Fla. Stat. § 95.051.
¿Existe un solo plazo para toda reclamación sobre propiedades comerciales?
No. Los contratos escritos, los acuerdos verbales, el fraude, la construcción y los gravámenes siguen cada uno sus propias reglas de plazos.
Si un pago no realizado, un gravamen inscrito o un camino de acceso bloqueado originó su disputa, puede contactar a Ayala Law PA o llamar al (305) 570-2208 para conversar sobre cuándo pudo haber comenzado su plazo.
