Demanda por defectos de construcción comercial en Florida | Ayala Law
Una demanda por defectos de construcción comercial en Florida es una reclamación según la cual un edificio fue diseñado o construido de forma incorrecta y causó un perjuicio económico. El edificio puede no coincidir con el contrato, con los planos o con el código de construcción. La decisión suele depender de tres preguntas. ¿Cuál es el defecto? ¿Quién es responsable? ¿Cuánto tiempo queda para actuar?
Ayala Law PA se concentra en litigios empresariales, incluido el litigio de construcción, desde su única oficina en Tampa, ubicada en 1646 W Snow Ave. Las empresas del condado de Hillsborough y de toda el área de Tampa Bay son atendidas desde esa oficina de Tampa. Esto incluye Brandon, Riverview, Plant City y Temple Terrace. Esta guía explica la demanda por defectos de construcción comercial en Florida que enfrentan las empresas, desde la primera notificación hasta la resolución.
Si su empresa encontró defectos en un edificio que usted posee, arrienda o administra, nuestro equipo puede revisar con usted sus contratos y registros. le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
¿Qué se considera defecto de construcción en Florida?
Los defectos son de dos tipos principales. Un defecto aparente es visible una vez terminada la obra, como una puerta desalineada o una junta de impermeabilización que falta. Un defecto oculto no se percibe hasta más tarde, como la humedad que se acumula dentro de una pared detrás de una fachada terminada.
Entre los ejemplos comerciales más comunes se encuentran la filtración de agua, las grietas estructurales, las fallas de techos, la instalación eléctrica o mecánica defectuosa y las obras que no superan la inspección del código. Que una inspección de permiso se apruebe no siempre significa que la obra cumplió el contrato. Los inspectores revisan puntos específicos del código, no todas las obligaciones de su acuerdo.
No todo problema es un defecto. El desgaste normal, los daños por mal uso y una simple discrepancia sobre el alcance de los trabajos suelen ser cuestiones distintas. Conserve los documentos del alcance que detallan lo prometido.
¿Quién puede ser demandado y quién puede presentar la reclamación?
Entre los posibles demandados se encuentran los contratistas generales, los subcontratistas, los desarrolladores, los profesionales del diseño y, en ocasiones, los proveedores de materiales. A cuáles de ellos puede demandar usted depende de quién realizó el trabajo y de quién firmó cada documento.
La cadena contractual es importante. Un propietario puede tener un contrato directo con el contratista general, pero no con cada subcontratista. Eso afecta quién puede ser demandado directamente. Los seguros y las fianzas de pago o de cumplimiento pueden cubrir una sentencia o un acuerdo, así que conviene preguntar por ellos desde el principio. La ley de gravámenes de construcción de Florida también puede correr paralela a una disputa por defectos en el mismo proyecto.
¿Hay que notificar antes de demandar?
No trate el aviso como un mero trámite. Un aviso tardío, incompleto o dirigido a la persona equivocada puede retrasar el caso o dar pie a una discusión sobre si se cumplieron los requisitos. Antes de que salga cualquier carta, haga revisar el contrato y los registros del defecto. Esa revisión muestra qué pasos se aplican a su proyecto y cuándo deben darse.
¿Cuánto tiempo tiene para presentar la demanda?
El plazo de prescripción de cuatro años previsto en el § 95.11(3)(b) de los Estatutos de Florida se aplica a las acciones basadas en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora sobre bienes inmuebles, y la ley también fija un límite máximo de siete años.
Conforme al § 95.11 de los Estatutos de Florida, el plazo de ciertas acciones se cuenta desde la fecha en que la autoridad competente emite un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de terminación, o desde la fecha de abandono de la obra si no se completó, según la que resulte más temprana. Si la obra nunca se completó, se aplica en su lugar la fecha en que fue abandonada.
En el caso de un defecto oculto, el plazo corre desde que el defecto fue descubierto o desde que debió haberse descubierto con la debida diligencia. En todo caso, la acción debe iniciarse dentro de los siete años posteriores a esa fecha de certificado o abandono.
Las reparaciones no reinician el plazo. Según la misma ley, corregir o reparar una obra terminada no extiende el plazo para presentar la demanda cuando el trabajo se realizó bajo un permiso de construcción debidamente emitido y el certificado correspondiente. Algunas reclamaciones, como ciertas reclamaciones sobre fianzas de pago, siguen otras reglas.
Hay dos reglas más que importan. Un contrato no puede acortar el plazo. Conforme al § 95.03, cualquier cláusula contractual que fije un plazo más corto es nula. Además, según el § 95.051, el cómputo del plazo queda suspendido mientras esté pendiente un arbitraje sobre la controversia. Anote la fecha en que notó por primera vez cada defecto. No espere mientras las reparaciones o las conversaciones se prolongan.
¿Qué pruebas necesita?
Una reclamación por defectos es más sólida cuando los registros escritos vinculan el defecto con el contrato, los planos y el código. Reúna primero estos documentos:
- El contrato firmado, las órdenes de cambio y los documentos del alcance
- Planos, especificaciones, permisos e informes de inspección
- Registros de pagos y calendarios de desembolsos
- Fotos y videos con fecha, tomados antes de que comiencen las reparaciones
- Lecturas de humedad, estructurales u otras pruebas
- Informes de un inspector de edificios o de un ingeniero independiente
- Correos electrónicos, avisos y cartas, incluida cualquier admisión o intento de reparación por parte del contratista
Conserve la evidencia física siempre que sea posible. Una vez que una reparación cubre un defecto, la prueba puede desaparecer. Cuando sea práctico, dé a la otra parte la oportunidad de inspeccionar antes de que comiencen los trabajos.
Considere este ejemplo hipotético. Un inquilino comercial descubre que una filtración del techo ha dañado su inventario. El subcontratista de techos instaló los materiales de una forma distinta a las instrucciones del fabricante, y la inspección del permiso no lo detectó. El caso dependería de qué contratos son aplicables, de quién puede ser demandado y de lo que muestran los registros de la inspección y las fotos.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
¿Vale la pena demandar para su empresa?
Demandar tiene sentido cuando la pérdida es significativa y el responsable puede pagar una sentencia o un acuerdo. Comience sumando los costos. Incluya las reparaciones, la pérdida de uso del espacio, la interrupción del negocio y cualquier renta o costo del arrendamiento.
Luego verifique quién puede pagar. Revise los seguros, las fianzas de pago o de cumplimiento y los activos de las empresas involucradas. Una pérdida grande frente a una parte sin cobertura puede ser más difícil de cobrar.
Lea el contrato para conocer las cláusulas de controversias. Conforme al § 682.02, un acuerdo de arbitraje contenido en un documento escrito es válido, exigible e irrevocable, salvo por las causas que sirven para revocar cualquier contrato. Una cláusula de arbitraje puede cambiar el lugar y la forma en que se tramita su controversia.
Muchos casos también pasan por mediación. Conforme al § 44.102, un tribunal debe remitir a mediación la mayoría de los casos de daños presentados cuando una de las partes lo solicita, con sujeción a las excepciones enumeradas. Una oferta escrita de acuerdo también puede ser importante.
Revise también las cláusulas de honorarios. Conforme al § 57.105, si un contrato permite el pago de honorarios a la parte que se ve obligada a hacerlo cumplir, el tribunal puede otorgar honorarios a la otra parte cuando esta resulte vencedora.
Nadie puede predecir cómo terminará una controversia concreta. Cada caso depende de sus propios contratos, documentos y hechos.
¿Qué esperar desde el primer contacto hasta la resolución?
La mayoría de los casos comerciales de defectos avanzan por la revisión de documentos, el aviso, la negociación, la presentación de la demanda y, después, el acuerdo o el juicio. Este es el recorrido habitual.
- Consulta inicial. Usted comparte el contrato, un resumen del defecto y la ubicación del edificio. Comuníquese con nuestro equipo para comenzar.
- Revisión de documentos. Verificamos los plazos, las cláusulas de arbitraje y de honorarios, y la información de seguros.
- Aviso y planificación de inspecciones. Identificamos los pasos previos a la demanda que se aplican a su proyecto.
- Negociación. Las conversaciones tempranas con las partes responsables pueden resolver la controversia o reducirla.
- Presentación de la demanda. Conforme al § 47.011, las acciones se presentan donde reside el demandado, donde nació la causa de la acción o donde se encuentra el inmueble. Para un edificio en el condado de Hillsborough, la ubicación del inmueble es un dato clave.
- Descubrimiento de pruebas, mediación y resolución. El descubrimiento de pruebas es el intercambio de documentos y testimonios. Los plazos dependen del número de partes involucradas y de cuánto se disputen los hechos.
Explicamos los honorarios, los costos y la facturación antes de que usted decida avanzar.
Preguntas frecuentes sobre demandas por defectos de construcción comercial en Florida
A continuación, respuestas breves a las preguntas que más suelen hacer los propietarios de empresas.
¿Qué se considera defecto de construcción en Florida?
¿Cuánto tiempo responde un contratista por defectos ocultos?
En el caso de un defecto oculto, el plazo para presentar la demanda generalmente corre desde el descubrimiento. Después de la fecha del certificado o del abandono se aplica un límite máximo de siete años.
¿Vale la pena demandar a un contratista?
Depende del tamaño de la pérdida, de si el responsable puede pagar y de lo que exija el contrato. Lea el contrato antes de decidir.
¿Puede darme un ejemplo?
Una filtración del techo que daña el inventario de un inquilino, cuando la instalación se apartó de las instrucciones del fabricante, es un ejemplo. El caso anterior muestra qué registros son importantes.
Si un edificio comercial que usted posee, arrienda o administra presenta defectos, llame al (305) 570-2208 para analizar sus contratos, los plazos de notificación y los registros que ya tiene. Eduardo A. Maura es el abogado responsable en nuestra oficina de Tampa, ubicada en 1646 W Snow Ave.
