Muchas disputas de construcción que enfrentan los dueños de negocios en Florida comienzan con documentos escritos. El contrato, el registro de pagos y cualquier aviso por escrito muestran cuál es su posición. La ley de Florida también fija plazos para presentar demandas que pueden empezar a correr desde un hecho del proyecto, como un certificado de terminación o la fecha en que se detuvo el trabajo.
Esta guía cubre los principales tipos de problemas, los documentos que conviene reunir y los caminos que puede tomar una reclamación. Es información general, no asesoría sobre su proyecto.
Comience con el aviso por escrito y su contrato
La mayoría de las disputas de construcción comienzan con un aviso por escrito y una lectura detenida del contrato. Un aviso claro reúne en un solo lugar las fechas, los montos y las condiciones del contrato. Así, la otra parte no puede alegar fácilmente que nunca supo del problema.
Un aviso útil identifica el proyecto y las partes. Indica las fechas del trabajo y el monto que usted considera adeudado o el defecto que considera existente. También cita la sección del contrato que respalda su posición. Mantenga un tono sencillo. Los hechos pesan más que el enojo.
La carta de requerimiento pide a la otra parte que pague o repare. Confundir ambos documentos puede dejar un vacío en sus derechos.
Reúna primero estos documentos: el contrato firmado, las órdenes de cambio, las facturas, las solicitudes de pago, las renuncias de gravamen, las fotos, los registros diarios y cada correo electrónico o mensaje de texto sobre el trabajo. Ordénelos por fecha. Una cronología clara facilita explicar su reclamación.
Los subcontratistas deben revisar desde el principio las reglas de aviso, porque pueden afectar sus derechos de gravamen. Los dueños deben llevar un registro de cada pago que realizan.
Si un pago atrasado o un trabajo defectuoso en su proyecto en Florida le hace dudar entre enviar un aviso o presentar una demanda, nuestro equipo puede ayudarle a evaluar sus opciones. le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Cómo leer el contrato: cláusulas de pago, de órdenes de cambio y de disputas
Por lo general, el contrato determina cuándo se le paga, cómo se valoran los cambios y adónde va una disputa. Lea estas cláusulas antes de enviar un requerimiento o presentar cualquier documento.
Las condiciones de pago fijan el calendario de los pagos parciales y del pago final. La retención es el dinero que se retiene hasta terminar la obra, y puede retrasar su flujo de caja. Las cláusulas de órdenes de cambio explican cómo se aprueba y se valora el trabajo agregado o eliminado. La falta de una orden de cambio por escrito es una fuente frecuente de disputas. Las cláusulas de terminación explican cómo cualquiera de las partes puede dar por concluido el trabajo y qué aviso debe dar cada una.
La cláusula de resolución de disputas también es importante. Algunos contratos envían las disputas a mediación, arbitraje o a los tribunales. Según el § 682.02, un acuerdo escrito de arbitraje es válido, exigible e irrevocable, salvo por las causas que existan para revocar cualquier contrato. El tribunal decide si existe un acuerdo. Según el § 682.03, un tribunal no puede negarse a ordenar el arbitraje solo porque la reclamación carezca de fundamento. La sección 2 de la Federal Arbitration Act establece que una cláusula escrita en cualquier transacción marítima, o en un contrato que documente una transacción relacionada con el comercio, para resolver por arbitraje una controversia que surja de ese contrato o transacción es válida, irrevocable y exigible, salvo por las causas que existan en derecho o en equidad para revocar cualquier contrato.
El tipo de contrato cambia las reglas. Un acuerdo entre dueño y contratista, un subcontrato, un contrato de diseño y un acuerdo de suministro tienen condiciones distintas. Confirme qué contrato firmó y de qué lado está.
Los plazos de Florida que controlan sus opciones
Las reclamaciones de construcción en Florida tienen plazos para presentarlas, y la fecha de inicio depende del tipo de reclamación. En muchas reclamaciones de construcción, el plazo empieza con un hito del proyecto, no el día en que usted se quejó por primera vez.
Según el § 95.11, una acción sobre un contrato escrito debe iniciarse dentro de cinco años, y una acción sobre un contrato oral o no escrito debe iniciarse dentro de cuatro años. En Florida, una demanda por un contrato verbal generalmente debe presentarse dentro de cuatro años. En el caso de un defecto latente, es decir, un problema oculto, el plazo corre desde que el defecto fue descubierto o debió haberse descubierto. Aun así, el caso debe iniciarse dentro de 7 años contados desde esa fecha de certificado o de abandono.
Las reparaciones de trabajos autorizados no reinician el plazo. En casos de construcción, si la otra parte presenta primero su demanda, una reconvención, una demanda cruzada o una demanda contra un tercero que surja de la conducta o del hecho descrito en ese escrito podrá presentarse dentro de 1 año desde la notificación de ese escrito, aunque de otro modo ya estuviera vencida.
Un contrato no puede acortar el plazo para demandar. Según el § 95.03, una cláusula contractual que fije un plazo más corto que el que permite la ley es nula. Según el § 95.031, una causa de acción nace cuando ocurre su último elemento. Según el § 95.051, el curso del plazo se suspende mientras esté pendiente un arbitraje sobre la misma disputa.
Las reclamaciones basadas en un contrato escrito tienen un plazo separado de cinco años según el mismo estatuto, así que confirme qué plazo corresponde a su reclamación.
Disputas de pago, derechos de gravamen y reclamaciones de fianza
Cuando un proyecto de construcción cuenta con una fianza de pago, los subcontratistas y proveedores que no han sido pagados pueden tener la posibilidad de reclamar el pago a través de esa fianza.
La forma, los plazos y los avisos son todos importantes.
La ejecución de un gravamen es un proceso judicial para hacer valer un gravamen válido sobre la propiedad. Los dueños comerciales, los desarrolladores y los arrendatarios enfrentan problemas distintos, así que revise su papel antes de actuar.
Las reclamaciones de fianza de pago corren con un plazo separado. Según la sección 95.11 de los Estatutos de Florida, una acción para hacer valer un reclamo contra una fianza de pago en la que el principal es un contratista, subcontratista o subcontratista de segundo nivel se cuenta desde el último suministro de mano de obra, servicios o materiales, tanto en proyectos privados como públicos. Según el § 95.11, una reclamación sobre una fianza de pago corre desde la última vez que se suministraron mano de obra, servicios o materiales. Si el contratista es el principal de una fianza del mismo proyecto, puede aplicarse en su lugar la fecha de su último suministro, la que sea posterior. Algunas fianzas de proyectos públicos siguen otras reglas, así que confirme qué estatuto aplica.
Un gravamen indebido puede nublar el título del dueño. El momento para impugnarlo es importante, así que actúe con prontitud.
Reclamaciones por defectos de construcción: qué califica y qué documentar
Un defecto de construcción es un trabajo que incumple el contrato, los planos o los requisitos de construcción aplicables. El desgaste normal, una diferencia sobre el alcance del trabajo y un retraso en el calendario son problemas distintos.
Pregúntese si el trabajo se hizo mal o simplemente no es lo que usted quería. Un defecto es un trabajo que no cumple lo que se acordó. Entre los ejemplos están las cimentaciones agrietadas, una impermeabilización que falló o los materiales equivocados. Una diferencia sobre el alcance es una disputa sobre lo que el contrato exigía desde el principio. El desgaste es lo que causa el uso normal con el paso del tiempo.
Las reclamaciones sólidas por defectos dependen de los registros. Entre las pruebas útiles están las fotos y los videos fechados, los informes de inspección, los presupuestos de reparación por escrito y las opiniones escritas de un inspector o ingeniero calificado. Guarde también los planos, las especificaciones, los permisos y los registros de inspección. Los registros del departamento de construcción muestran qué se inspeccionó y cuándo.
Los defectos ocultos plantean una cuestión de plazos. Como se explicó antes, el plazo para un defecto latente puede correr desde el descubrimiento.
Los errores comunes dificultan demostrar los defectos. Los dueños a menudo reparan el problema antes de fotografiarlo. Otros esperan a que termine el proyecto para anotar los problemas, o confían en promesas verbales. Documente cada problema en cuanto lo vea por primera vez.
Abandono del contratista y contratista que deja la obra
El abandono suele significar que el contratista deja de trabajar y no regresa a terminar el proyecto. La fecha en que se detuvo el trabajo puede ser importante para saber cuándo debe presentarse una reclamación.
Según la regla de construcción del § 95.11, la fecha del abandono puede iniciar el plazo cuando la obra no se completa. Anote esa fecha y no la adivine. Conserve los registros de cuadrillas, los mensajes de texto y las fotografías fechadas del sitio. Un aviso escrito de incumplimiento que siga las cláusulas de notificación del propio contrato da a su expediente un punto de partida claro.
Lea con atención la cláusula de terminación. Busque el aviso que debe recibir el contratista, cualquier período de subsanación para corregir el problema y la forma en que el propietario puede terminar la obra. Seguir estos pasos con cuidado puede ayudar a proteger su posición. Omitirlos le da a la otra parte un argumento.
También pueden aplicar derechos de gravamen o de fianza. Los remedios disponibles dependen del contrato, de los hechos y del foro. La Junta de Licencias de la Industria de la Construcción de Florida publica información sobre licencias.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Cláusulas de pago condicionado al cobro y mal uso de los fondos fiduciarios de la construcción
Una cláusula de pago condicionado al cobro vincula el pago al subcontratista con el pago que el propietario hace al contratista. Eso puede trasladar a los subcontratistas y proveedores el riesgo de que el propietario no pague.
Lea la cláusula con atención. Su redacción determina si traslada el riesgo o solo fija el calendario de pagos. Si es exigible depende del lenguaje utilizado y del derecho de Florida. Un abogado revisa la cláusula frente a los hechos antes de que alguien dependa de ella.
Las preguntas sobre adónde llegan realmente los pagos de un proyecto de construcción suelen ser centrales en las disputas entre propietarios, contratistas y subcontratistas. Si esas reglas se aplican a un pago concreto depende de los hechos y de la ley aplicable. Verifíquelo antes de confiar en ellas.
El mal uso de los fondos del proyecto puede sustentar una reclamación. Un contratista que cobra un pago pero no paga a sus subcontratistas deja un rastro documental. Conserve los estados de cuenta bancarios, las solicitudes de pago, las renuncias de gravamen y los registros de pagos fechados. Compare lo que se pagó con lo que se debía.
Reclamaciones por fraude en contratos de construcción e interferencia ilícita
El fraude en un contrato de construcción significa que una parte usó declaraciones falsas u ocultó hechos para obtener un contrato o un pago. La interferencia ilícita significa que alguien perturbó de forma indebida una relación comercial que usted tenía, como un contrato con un cliente o un proveedor.
El fraude puede adoptar varias formas. Un contratista podría afirmar que tiene una licencia que no posee, cobrar materiales que nunca entregó o sustituir materiales más baratos de los que exige el contrato. La prueba suele estar por escrito. Entre los registros útiles figuran la oferta, el contrato, las facturas, los comprobantes de entrega y los correos electrónicos que muestran lo que se prometió y lo que se entregó. Las fotografías y los testimonios también pueden ayudar.
La interferencia ilícita abarca la conducta que perturba indebidamente sus relaciones existentes. Un ejemplo es un competidor que presiona a su cliente para que cancele. La prueba suele centrarse en la relación que fue perturbada, en lo que la otra parte sabía y en lo que hizo.
Estas reclamaciones dependen de hechos específicos. La solidez de una reclamación depende de la prueba, y nadie puede predecir el resultado a partir de un resumen general.
Elegir una vía: negociación, arbitraje o tribunal, y si vale la pena demandar
Si vale la pena demandar depende del monto en disputa, de si la otra parte puede pagar una sentencia y de lo que costará el caso en dinero y tiempo. Cada vía tiene plazos y riesgos de honorarios distintos.
La negociación suele ser la vía más rápida cuando ambas partes quieren llegar a un acuerdo. La mediación añade a una persona neutral a las conversaciones. Según el § 44.102, un tribunal de Florida debe remitir a mediación una acción civil presentada por daños monetarios cuando una parte lo solicite, siempre que esa parte esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que esos costos puedan repartirse equitativamente. Las excepciones incluyen las acciones para cobrar una deuda y los casos en que las partes acordaron un arbitraje vinculante.
El arbitraje es un proceso privado establecido por el contrato. El tribunal es un proceso público regido por las reglas procesales. Cada vía tiene plazos distintos y reglas diferentes para la fase de pruebas y para las apelaciones.
El riesgo de honorarios merece atención desde el principio. Según el § 768.79, una oferta de sentencia del demandado que no se acepta en 30 días puede trasladar costas y honorarios de abogado. Una propuesta de acuerdo del demandado conforme al § 768.79 permite recuperar honorarios cuando la sentencia es al menos un 25 por ciento inferior a la oferta, y el demandado también puede recuperar honorarios tras una sentencia de no responsabilidad. La oferta del demandante se aplica cuando la sentencia es al menos un 25 por ciento superior a la oferta. Según el § 57.105, un tribunal puede conceder honorarios de abogado razonables a la otra parte cuando esta gana cualquier acción relacionada con el contrato, ya sea como demandante o como demandada. El mismo estatuto exige el pago de honorarios a la parte perdedora que sabía que su reclamación carecía de fundamento.
Respuestas rápidas a preguntas comunes
¿Vale la pena demandar a un contratista? Depende del monto en juego, de si el contratista puede pagar una sentencia y del costo y el tiempo que tomará el caso. Esos factores se evalúan antes de presentar cualquier demanda.
¿Cuánto tiempo tengo para demandar a un contratista en Florida? Depende del tipo de reclamación y de su fecha de inicio. La ley de Florida establece plazos de presentación distintos para las reclamaciones basadas en contratos escritos y para las basadas en contratos verbales o no escritos, y un plazo vencido puede impedir la reclamación, por lo que conviene comunicarse con nuestro equipo temprano en una disputa.
¿El contrato de construcción exige arbitraje? Solo si el contrato incluye un acuerdo escrito para someterse a arbitraje. Cuando lo incluye, la ley de Florida generalmente hace cumplir ese acuerdo.
¿Un arbitraje pendiente detiene el plazo? Según la ley de Florida, un arbitraje pendiente sobre la misma disputa suspende el cómputo del plazo. Confirme cómo se aplica eso a su reclamación.
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Si un pago no realizado, un trabajo defectuoso o un contratista que abandonó la obra le tiene decidiendo si enviar un aviso o presentar una demanda, comuníquese con Ayala Law PA. Llame al (305) 570-2208 o envíe un mensaje a través de nuestra página de contacto, y nuestro equipo le explicará sus próximos pasos.
