Fondos de construcción mal utilizados en Florida: lo que debe saber
Los pagos realizados por trabajos de construcción plantean dudas sobre el destino de ese dinero. Las disputas sobre cómo se usó el dinero de un proyecto de construcción pueden involucrar a varias partes, y la situación de cada persona depende de los hechos. Los plazos de Florida para los reclamos de construcción están establecidos en el estatuto de prescripción, § 95.11, que dispone que las acciones distintas de la recuperación de bienes inmuebles se iniciarán de la siguiente manera. Los propietarios, subcontratistas y proveedores suelen enterarse demasiado tarde de que el dinero del proyecto se destinó a otro fin. Esta guía explica las reglas básicas, las personas involucradas y los registros que determinan estas disputas.
Si un proyecto se detuvo mientras los pagos seguían saliendo y sus facturas quedaron sin pagar, podría tener un reclamo que vale la pena revisar con nuestro equipo. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Lo que Florida considera un fondo fiduciario de construcción
A menudo surgen preguntas sobre si el dinero del proyecto se usó para pagar las facturas que debía cubrir. Cada situación de pago en una obra depende de sus propios hechos, por lo que el efecto legal de un pago no siempre es claro desde fuera.
Los propietarios suelen suponer que, al pagar íntegramente al contratista, termina su exposición.
¿Por qué ocurre esta diferencia? Un propietario paga al contratista general, que paga a los subcontratistas, quienes a su vez pagan a los proveedores de materiales. Quienes están más abajo en la cadena realizaron el trabajo, pero a menudo no tienen un contrato directo con el propietario. Las cuestiones sobre gravámenes en proyectos de construcción suelen depender de la documentación y del momento en que se realizaron los trámites, por lo que revisar los hechos específicos es importante.
Si un pago está relacionado con el trabajo realizado depende de los hechos de cada proyecto. La etiqueta de una factura o de un cheque no resuelve por sí sola todas las preguntas sobre cómo se trata el dinero.
Quién retiene los fondos y quién se beneficia
La parte que recibe los pagos del proyecto normalmente los retiene primero. Los trabajadores y proveedores de la obra son las personas a quienes el dinero debe pagar.
El contratista general. El contratista que recibe el pago controla primero el dinero del proyecto. La forma en que maneja ese dinero es una cuestión legal, no solo contable.
Subcontratistas, trabajadores y proveedores de materiales. Son las personas cuyas facturas deberían cubrir los fondos. Cuando no se les paga mientras los pagos siguen moviéndose, suele surgir una disputa.
Propietarios. Un propietario que pagó por el trabajo tiene un interés real en saber si el dinero llegó al proyecto. Las facturas de construcción impagas pueden, en ocasiones, provocar disputas que alcanzan al propietario del inmueble.
Gerentes y miembros de una LLC. Si el contratista es una LLC, las personas que la administran tienen deberes hacia la empresa.
Cómo se ve el desvío de los pagos de construcción
El desvío suele significar que el dinero del proyecto se destinó a algo distinto de las facturas del proyecto. Ejemplos comunes incluyen usar el pago de una obra para cubrir otra, pagar gastos generales o nómina sin relación con el proyecto, o trasladar fondos a gastos personales mientras los proveedores esperan.
La pregunta suele ser a dónde fue el dinero, no solo si la obra se terminó. Un proyecto puede estar completo y, aun así, dejar a los proveedores sin pagar. Un proyecto también puede estancarse mientras el dinero se mueve a otro lugar.
Un contratista puede pagar las facturas en un orden distinto por razones válidas. Los hechos determinan si un pago fue mal utilizado, por lo que cada proyecto necesita su propia revisión.
Un error común es considerar que un cheque por el pago total pone fin a la cuestión. Otro es esperar demasiado para pedir los registros de pagos. Los propietarios y subcontratistas deben pedirlos pronto, antes de que el rastro documental sea más difícil de seguir.
Reclamos civiles cuando se usan mal los pagos de construcción
Los propietarios, subcontratistas y proveedores se encuentran entre las partes que pueden estar involucradas cuando el dinero de un proyecto está en disputa. El reclamo que se presenta depende de lo que demuestren los hechos.
Un reclamo por desvío se centra en lo que ocurrió con el dinero. Un reclamo por mala calidad de la obra o por un plazo incumplido se centra en la calidad del trabajo o en el cronograma. Ambos pueden surgir en un mismo proyecto, pero la prueba es distinta.
Cuando el dinero se traslada a una persona con vínculos internos con la empresa, puede aplicarse la ley de Florida sobre transferencias fraudulentas. Una transferencia es fraudulenta respecto de un acreedor si el deudor la realizó con la intención real de obstaculizar, retrasar o defraudar a ese acreedor, o si la realizó sin recibir a cambio un valor razonablemente equivalente y estaba dedicado a un negocio para el cual sus activos restantes eran irrazonablemente escasos, o si pretendía contraer, o razonablemente debía haber creído que contraería, deudas que no podría pagar a su vencimiento. El estatuto de transferencias fraudulentas enumera factores que un tribunal puede considerar, incluido si la transferencia se hizo a una persona con vínculos internos y si el deudor había sido demandado o amenazado con una demanda con anterioridad.
El enriquecimiento sin causa es una segunda teoría que suele plantearse. En Williams v. Johnson, el Tercer Distrito de Apelación sostuvo que, cuando un contrato expreso cubre el mismo asunto, los reclamos que surgen de ese contrato no sustentarán un enriquecimiento sin causa. Esto limita esta teoría cuando un contrato escrito ya rige la obra.
Las cuestiones sobre gravámenes sobre la propiedad son distintas de otras disputas de pago y requieren su propia revisión. Los reclamos pueden dirigirse contra la empresa y, en algunas situaciones, contra las personas que controlaban el dinero. El resultado depende de los hechos de cada proyecto.
Cómo rastrear los pagos de construcción y por qué importan los registros
Los registros suelen determinar si el dinero de la construcción llegó al proyecto. Reúnalos pronto.
Comience con el contrato, las solicitudes de pago y las facturas. Agregue las renuncias y liberaciones de gravámenes, los cheques cancelados o los registros de pagos, y los estados de cuenta bancarios de la cuenta del proyecto. Un informe de costos del trabajo o un libro mayor vincula el dinero con facturas específicas.
Relacionar los datos es la tarea central. Compare cada pago recibido con la factura que debía cubrir. Un pago sin factura de proveedor, o una factura sin pago, es una brecha que vale la pena cuestionar.
Las brechas importantes incluyen renuncias de gravámenes faltantes o incompletas, transferencias inexplicadas entre cuentas y montos recibidos que superan con creces los pagos a proveedores. La información sobre la ley de gravámenes del condado de Pinellas explica por qué es importante obtener liberaciones o renuncias de gravámenes de contratistas, subcontratistas y proveedores.
Conserve copias de todo. Mantenga los documentos en el orden en que se crearon. Los registros elaborados después de iniciada una disputa suelen tener menos peso que los elaborados a medida que avanzaba el proyecto.
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Avisos y plazos para subcontratistas y propietarios
Los subcontratistas y proveedores pueden beneficiarse si revisan pronto su documentación de avisos en una disputa de pago. Las cuestiones sobre gravámenes suelen depender de los hechos específicos de cada proyecto, incluidos los documentos y los plazos involucrados, por lo que conviene revisarlos pronto.
Los hechos de cada proyecto determinan qué opciones de gravamen pueden aplicarse. Los propietarios también deben conocer el Aviso de Inicio de Obra. La guía del condado de Pinellas cubre sus requisitos y los riesgos que puede generar para la propiedad de un propietario.
Los plazos para los reclamos de construcción provienen del estatuto de prescripción de Florida. Conforme al § 95.11, una acción fundada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un bien inmueble generalmente corre desde la primera de estas fechas: un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación, un certificado de terminación o la fecha en que se abandonó la construcción. El Estatuto de Florida § 95.11 dice: “(b) Una acción fundada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un bien inmueble, con el plazo que corre desde la fecha en que la autoridad competente emite un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de terminación, o la fecha de abandono de la construcción si no fue terminada, según cuál sea la fecha más temprana; salvo que, cuando la acción involucre un defecto latente, el plazo corre desde el momento en que el defecto es descubierto o debió haber sido descubierto con la debida diligencia.”
Conforme al Estatuto de Florida § 95.11, en el caso de un defecto latente en una acción fundada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un bien inmueble, el plazo corre desde que el defecto es descubierto o debió haber sido descubierto con la debida diligencia. En todo caso, la acción debe iniciarse dentro de los 7 años siguientes a la fecha en que la autoridad competente emite un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de terminación, o la fecha de abandono de la construcción si no fue terminada, según cuál sea la fecha más temprana. Por separado, ciertas reconvenciones, demandas cruzadas y reclamos contra terceros pueden presentarse hasta un año después de notificarse el escrito al que se refieren, aunque de otro modo estarían prescritos. Revise ahora sus fechas de aviso y de pago, porque las reglas de plazos determinan qué remedios siguen disponibles.
Cuando el contrato envía la disputa a arbitraje
Una cláusula de resolución de disputas en un contrato de construcción puede enviar las disputas de pago a arbitraje en lugar de a los tribunales. Conforme al § 682.02, un acuerdo por escrito para someter una controversia a arbitraje es válido, exigible e irrevocable, salvo por las causas que existen para revocar un contrato. El tribunal decide si existe un acuerdo de arbitraje.
Que una cláusula cubra un reclamo sobre fondos fiduciarios depende de su redacción y de los hechos. Revise las condiciones de resolución de disputas del contrato antes de presentar nada. Pueden determinar dónde y cómo se escuchará el reclamo.
Conforme al § 682.02, el tribunal decide si existe un acuerdo de arbitraje. La suspensión de una demanda relacionada mientras una moción para obligar al arbitraje está pendiente se rige por el § 682.03. Las reglas sobre la moción para obligar al arbitraje establecen ese procedimiento.
Hable con Ayala Law PA sobre un problema de pagos de construcción
Ayala Law PA se dedica a litigios de construcción y disputas comerciales relacionadas en los tribunales y arbitrajes de Florida. La oficina de la firma está en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL.
Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página.
¿Qué es un fondo fiduciario de construcción en Florida?
Los pagos de un proyecto de mejora son una fuente común de preguntas entre propietarios, contratistas y proveedores. Las preguntas sobre gravámenes de construcción dependen de los hechos específicos de cada proyecto y de los documentos involucrados.
¿Puede un propietario perder su propiedad por un gravamen después de pagar?
La respuesta depende de los hechos de cada proyecto, incluidos los registros de pagos y los pasos que se hayan dado.
¿Cuánto tiempo tengo para demandar por pagos de construcción?
Conforme al estatuto de prescripción de Florida, § 95.11(3), las acciones fundadas en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un bien inmueble generalmente deben iniciarse dentro de cuatro años, y ese plazo puede correr desde la fecha de un certificado o del abandono. Los detalles de avisos y plazos son importantes, así que revíselos pronto.
¿Una cláusula de arbitraje detiene una demanda?
Puede enviar la disputa a arbitraje si la cláusula es válida y exigible conforme a la ley de Florida.
Si un proyecto se estancó mientras los pagos seguían moviéndose y sus facturas quedaron sin pagar, es posible que tenga un reclamo que vale la pena revisar. Comuníquese a través de nuestra página de contacto o llame al (305) 570-2208 para conversar sobre su caso.
