¿Qué es una declaración jurada de contratista? Guía de construcción en Florida
Una declaración jurada de contratista es un documento firmado por el contratista bajo juramento sobre el dinero y las facturas de un proyecto de construcción. En ella se indica quién ya recibió pagos, a quién todavía se le debe dinero y qué trabajo se ha completado. Los propietarios, los prestamistas y las compañías de título suelen pedirla antes de liberar un pago o cerrar una compraventa. Esta guía explica qué es el documento, dónde aparece en los proyectos de Florida y qué puede salir mal cuando no es exacto.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Qué es una declaración jurada de contratista
Una declaración jurada de contratista es un escrito que se hace bajo juramento. La mayoría se certifica ante notario, de modo que el contratista firma en presencia de un notario público. Quien firma jura que los hechos del documento son verdaderos.
Ese juramento es la razón por la que el documento importa. Los propietarios, los prestamistas y las compañías de título confían en él. Pueden liberar fondos o cerrar una venta porque el contratista ha afirmado que las facturas están pagadas. Los gravámenes de construcción y las protecciones de pago en proyectos de edificación pueden surgir en litigios de construcción, y los hechos específicos de cada proyecto determinan cómo se desarrollan esos asuntos. Esta página se refiere al Capítulo 713 solo como marco de referencia.
La declaración jurada es un documento distinto de una renuncia de gravamen, aunque ambos suelen aparecer en la misma transacción. La declaración informa sobre el estado de todo el proyecto. Ambos deben coincidir con las mismas facturas y registros de pago.
Dónde aparecen las declaraciones juradas de contratista en los proyectos de Florida
Las declaraciones juradas de contratista suelen aparecer en dos momentos: durante los pagos por avance de obra y en el pago final o el cierre. Si se requiere una o no depende de los hechos del proyecto, del contrato y de los acuerdos entre las partes.
Durante la construcción, un propietario o un prestamista puede pedir una declaración con cada solicitud de desembolso. La solicitud confirma que los pagos anteriores llegaron a los subcontratistas y proveedores antes de que se realice el siguiente pago. Los prestamistas usan esta verificación para proteger los fondos que han adelantado.
Al final de una obra, la declaración suele acompañar al pago final. Un propietario o una compañía de título puede querer una declaración jurada de que no quedan facturas impagas que puedan sustentar un gravamen. Los compradores y prestamistas en el cierre a veces piden lo mismo.
Cada parte tiene su propia razón. Los propietarios se protegen contra los gravámenes, los prestamistas resguardan el respaldo de su préstamo y los contratistas generales llevan el control de la cadena de subcontratos que queda debajo de ellos.
Lo que suele indicar una declaración jurada de contratista
Una declaración típica identifica el proyecto, la propiedad y las partes. Luego enumera cada subcontratista y proveedor que aportó mano de obra o materiales. Para cada uno, indica el monto pagado y cualquier monto que todavía se deba.
También describe el trabajo completado y los pagos recibidos según el contrato principal. El documento termina con la firma del contratista, un bloque de notario y una fecha.
Cada línea depende de los registros que la respaldan. Antes de firmar, compare cada nombre y cada cifra con las facturas, las renuncias de gravamen, los registros bancarios y el contrato firmado. Pregúntese también si la lista incluye a los subcontratistas de niveles inferiores. Un nombre omitido es un error fácil de pasar por alto, y puede causar problemas más adelante.
Las declaraciones juradas de contratista y las disputas que siguen
Una declaración inexacta puede dar lugar a una reclamación de gravamen, a una disputa de pagos o a acusaciones de fraude en el contrato de construcción. Cuál de estos caminos aplica depende de quién fue pagado, quién no lo fue y qué sabía quien firmó.
Los subcontratistas y proveedores que no han cobrado pueden ejercer sus derechos de gravamen y la ejecución hipotecaria de gravámenes ante los tribunales de Florida. La propiedad misma puede volverse parte de esa disputa.
El plazo es el siguiente punto. Según el Fla. Stat. § 95.11, una demanda por el diseño o la construcción de una mejora a un bien inmueble debe iniciarse dentro de cuatro años. Los cuatro años se cuentan desde la primera de las siguientes fechas: la fecha en que la autoridad competente emite un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de terminación, o la fecha en que se abandona la construcción si nunca se completó. Esas fechas incluyen el momento en que se emite un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de terminación, o cuando se abandona la obra. Para un defecto latente, el plazo comienza cuando el defecto se descubre o debió haberse descubierto con la debida diligencia. Aun así, se aplica el límite máximo de 7 años: la acción debe iniciarse dentro de los 7 años siguientes a la fecha del certificado o del abandono, la que sea anterior. Las reconvenciones, las demandas cruzadas y las reclamaciones de terceros que surjan de la misma conducta, transacción o suceso pueden presentarse hasta 1 año después de que se notifique el escrito al que se refieren, aunque de otro modo estuvieran prescritas.
Las demandas por fraude siguen un plazo distinto. Según el Fla. Stat. § 95.031, la regla general es que el plazo de prescripción comienza cuando nace la causa de acción, es decir, cuando ocurre el último elemento que la constituye. Las demandas por fraude se rigen por una regla distinta según el § 95.031(2)(a): el plazo corre desde el momento en que se descubrieron o debieron descubrirse, con la debida diligencia, los hechos que dan origen a la reclamación. La demanda debe presentarse dentro de los 12 años posteriores a la comisión del fraude, aunque el fraude se haya descubierto más tarde.
Algunos errores pueden corregirse en los tribunales. Según Tobin v. Michigan Mutual Insurance Co., un tribunal de equidad puede reformar un instrumento escrito cuando un error mutuo hace que no refleje el acuerdo verdadero de las partes.
Los honorarios también pueden ser un factor.
Pasos a seguir cuando le piden firmar una
Comience leyendo todo el documento. Anote cada subcontratista, proveedor y monto que menciona. Luego reúna las facturas, las renuncias de gravamen, los registros de pago y el contrato firmado.
Compare los dos conjuntos línea por línea. Marque cualquier cosa que no coincida, incluidos los nombres que no reconozca. Pida por escrito a quien solicitó la declaración que le explique qué cubre.
Solicite correcciones antes de firmar. El documento es jurado, así que una cifra que usted no puede verificar es una cifra que no debe firmar como verdadera.
El tiempo importa cuando comienza una disputa, porque los plazos del § 95.11 corren desde fechas específicas. Si alguna reclamación tiene méritos depende de los hechos del proyecto.
¿Qué es una declaración jurada de contratista?
Es una declaración bajo juramento de un contratista sobre pagos y facturas de un proyecto de construcción. Suele usarse en los desembolsos por avance de obra y en el pago final o el cierre.
¿Se puede corregir una declaración jurada de contratista después de firmarla?
Un tribunal puede reformar un documento escrito cuando un error mutuo hace que no coincida con el acuerdo verdadero de las partes. Cada caso depende de sus propios hechos.
¿Cuánto tiempo tengo para demandar por una disputa de pagos de construcción?
Depende del tipo de reclamación. El § 95.11 de Florida establece fechas de inicio distintas para las reclamaciones de construcción, las reclamaciones sobre bonos de pago y los defectos latentes.
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