¿Qué ocurre cuando un vendedor se retira de un contrato en Florida?
Si un vendedor dejó de responder o se retiró de un contrato que usted firmó, nuestro equipo puede revisar con usted qué dice el contrato. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
La respuesta corta: que un vendedor se retire no siempre es un incumplimiento
¿Qué ocurre cuando un vendedor se retira de un contrato? En resumen, depende de los términos del contrato y de los hechos. A veces el vendedor tenía derecho a retirarse. Otras veces, la retirada constituye un incumplimiento que le da al comprador opciones legales.
Los acuerdos verbales también cuentan. Un contrato verbal sigue necesitando una oferta, una aceptación, una contraprestación y términos esenciales expresados con suficiente claridad (St. Joe Corp. v. McIver).
Esta guía explica cuándo un vendedor puede tener motivos para salir del acuerdo, cuándo retirarse probablemente constituye un incumplimiento, qué puede hacer el comprador, cómo funciona el depósito de garantía y los plazos y pasos que conviene dar ahora.
Cuándo un vendedor puede tener una base legal para retirarse
Hay varias situaciones que surgen con frecuencia.
Contingencias. Muchos contratos de compraventa incluyen condiciones, como las de financiamiento o inspección. Si no se cumple una condición establecida, el contrato puede permitir que una parte dé por terminado el acuerdo. Aun así, el vendedor debe seguir los pasos y plazos de notificación que indique el contrato.
Un mensaje informal como “bien, cancelemos” puede no ser suficiente. Lea las palabras exactas antes de basarse en él.
Incumplimiento del comprador. Un comprador que no cumple un plazo, no entrega los fondos o documentos requeridos, u omite una condición puede dar al vendedor el derecho a dar por terminado el contrato, si así lo permite su redacción.
Problemas de título. Si el contrato exige un título limpio y el vendedor no puede entregarlo, el vendedor puede tener motivos para dar por terminado el acuerdo.
Argumentos de error e injusticia. Un vendedor puede alegar que el acuerdo debe anularse. Florida permite la rescisión por error mutuo solo cuando el error es realmente mutuo y afecta la esencia del contrato (Waterside at Boynton Homeowners’ Ass’n). Un vendedor también puede alegar que una cláusula es abusiva o leonina. Florida exige que concurran un trato injusto y términos injustos, valorados en conjunto (Basulto v. Hialeah Automotive).
Cuándo retirarse probablemente constituye un incumplimiento
Pedir un precio más alto después de firmar es otro problema frecuente. También lo es aceptar una oferta mejor de otra persona.
Si el contrato no le otorga al vendedor ese derecho, “recibí una oferta mejor” normalmente no resolverá el problema.
La ratificación es otro punto a considerar. Un contrato anulable puede ser ratificado. La ratificación se produce cuando una parte con derecho a cancelar no lo hace después de conocer los hechos que justifican la cancelación (Flaherty v. Flaherty). Un vendedor que conoce un problema pero sigue actuando como si el acuerdo siguiera vigente puede perder el derecho a cancelarlo por ese motivo. Se trata de una regla general, no de un resultado automático.
Qué puede hacer un comprador después de que un vendedor se retira
Comience por leer las cláusulas de incumplimiento y de notificación del contrato. Pueden exigir una notificación formal y una oportunidad de subsanar el problema antes de cualquier otra medida.
Lleve un registro de cada notificación, plazo y respuesta. El monto que se pueda recuperar depende de los hechos y de las pruebas.
El lugar donde se presenta la demanda también importa. Las acciones deben iniciarse en el condado donde reside el demandado, donde surgió la reclamación o donde se encuentra el inmueble, salvo que el demandado sea no residente (§ 47.011). En el caso de un inmueble en el área de Tampa, el condado de Hillsborough puede ser un lugar adecuado para presentar la demanda.
Lea también la cláusula de honorarios. Si un contrato permite a una parte recuperar honorarios por hacerlo cumplir, el tribunal puede autorizar honorarios razonables a favor de la otra parte cuando la primera gane, en el caso de contratos celebrados a partir del 1 de octubre de 1988 (§ 57.105).
Algunos contratos someten las controversias a arbitraje. La American Arbitration Association describe el arbitraje como una opción privada y jurídicamente vinculante para las disputas comerciales. Un arbitraje pendiente también suspende el cómputo del plazo de prescripción de la controversia (§ 95.051).
Depósitos de garantía, anticipos y quién los conserva
El contrato determina quién conserva el depósito de garantía y quién puede quedárselo. El depósito de garantía es una suma que el comprador entrega de buena fe para demostrar su compromiso. Normalmente, un agente de depósito en custodia o una compañía de títulos lo conserva, y el contrato identifica a ese depositario.
Las cláusulas sobre depósitos varían. Algunas establecen que el depósito es el recurso del vendedor si el comprador se retira. Otras establecen que es el recurso del comprador si el vendedor se retira. Pequeñas diferencias de redacción pueden cambiar quién recibe el dinero, así que lea las palabras exactas.
Las disputas suelen comenzar cuando un vendedor se niega a liberar un depósito o lo reclama sin una base clara en el contrato.
A veces los compradores intentan una teoría jurídica distinta para recuperar dinero. Cuando un contrato escrito regula el mismo asunto, una reclamación separada por enriquecimiento injusto generalmente no sustenta la recuperación derivada de esa relación (Williams v. Johnson). Las condiciones del depósito normalmente son lo primero que se analiza.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
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Operaciones de compraventa de empresas, de activos y contratos comerciales
Estas operaciones pueden incluir consentimientos, condiciones, términos de financiamiento y pasos de transferencia.
Si el vendedor es propietario de acciones, pueden importar las reglas societarias. Florida permite que los accionistas celebren acuerdos que regulen la forma en que se dirige una sociedad anónima, siempre que cumplan los requisitos de la ley (§ 607.0732). Esos acuerdos pueden establecer reglas sobre directores, votaciones y bloqueos, lo que puede afectar si un propietario puede simplemente salir.
La salida de un socio de una sociedad sigue sus propias reglas. Cuando un socio abandona una sociedad sin disolverla, la sociedad debe comprar la participación de ese socio a un precio fijado por la ley (§ 620.8701).
Los propietarios de empresas en el condado de Hillsborough y en el área de Tampa Bay suelen enfrentar estas preguntas junto con la propia venta. Cada una debe verificarse con los documentos firmados.
Plazos y pasos que conviene dar ahora
Revise primero los plazos de su contrato. Una cláusula que fije un plazo para demandar más corto que el que permite la ley es nula (§ 95.03). La ley de prescripción de Florida establece los plazos máximos (§ 95.11). En general, una reclamación comienza a contarse cuando se produce su último elemento (§ 95.031).
Los documentos inmobiliarios también requieren cuidado. La ley de Florida establece que ciertos derechos sobre bienes inmuebles, como un interés de propiedad libre o un derecho por un plazo de más de un año, deben crearse, transferirse o liberarse mediante un instrumento escrito firmado en presencia de dos testigos firmantes, pero no se exigen testigos para un arrendamiento de bienes inmuebles (§ 689.01). El § 689.01 de los Estatutos de Florida dice: “unless by will and testament, or other testamentary appointment, duly made according to law; and no estate or interest, either of freehold, or of term of more than 1 year, or any uncertain interest of, in, to, or out of any messuages, lands, tenements, or hereditaments, shall be assigned or surrendered unless it be by instrument signed in the presence of two subscribing witnesses by the party so assigning or surrendering, or by the party’s lawfully authorized agent, or by the act and operation of law; provided, however, that no subscribing witnesses shall be required for a lease of real property or any such instrument pertaining to a lease of real property.”
Tome estos pasos ahora:
- Reúna el contrato de compraventa, las enmiendas, los anexos, los correos electrónicos, los mensajes de texto, los informes de inspección, las cartas del prestamista y los registros del depósito en custodia.
- Evite declaraciones informales que puedan interpretarse como un acuerdo para cancelar. Envíe las notificaciones por escrito, de la forma que exige el contrato.
- Lleve una cronología fechada de cada plazo, notificación y respuesta.
Hablemos de su situación con Ayala Law PA
Si un vendedor dejó de responder después de que usted firmó, o dijo que se retiraba, es posible que se pregunte si el contrato todavía lo obliga. Esa incertidumbre es difícil, sobre todo cuando hay un depósito y una fecha de cierre en juego.
¿Qué ocurre cuando un vendedor se retira de un contrato en Florida?
La respuesta depende del contrato.
¿El comprador recupera el depósito de garantía?
Lo decide el contrato. Verifique quién conserva el depósito y qué dice la cláusula sobre el recurso de cada parte.
¿Cuánto tiene un comprador para presentar una demanda?
Los estatutos de Florida fijan plazos, y una cláusula contractual no puede acortarlos. Verifique de inmediato las fechas de su situación.
Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. La única oficina de Ayala Law PA está en 1646 W Snow Ave, Tampa, Florida. La firma se concentra en disputas comerciales, contractuales, de construcción e inmobiliarias, y atiende a empresas en Tampa, el condado de Hillsborough y el área de Tampa Bay. Ayala Law PA cobra honorarios por las evaluaciones de casos, y las condiciones de los honorarios se explican cuando usted se pone en contacto. Llame al (305) 570-2208 o use la página de contacto para analizar su contrato.
