Desalojo de un inquilino comercial en Florida: una guía práctica para propietarios

Cómo desalojar a un inquilino comercial en Florida

La respuesta corta: cómo funciona generalmente un desalojo comercial en Florida

Un desalojo comercial en Florida suele avanzar en cuatro etapas: revisar el contrato de arrendamiento, notificar por escrito de forma adecuada, presentar una demanda de posesión ante el tribunal y ejecutar cualquier sentencia mediante el proceso judicial. Las normas de Florida para los arrendamientos no residenciales se encuentran en el Capítulo 83, Parte I, de los Estatutos de Florida. La Parte I se aplica a los arrendamientos no residenciales y a todos los arrendamientos no regidos por la Parte II (Fla. Stat. § 83.001). Eso significa que las normas residenciales no rigen un contrato de arrendamiento de una tienda, una oficina o un almacén.

Cada caso depende de los hechos: la redacción del contrato, el motivo del desalojo y la respuesta del inquilino. Algunos arrendadores intentan un atajo cambiando las cerraduras o retirando los bienes del inquilino. Esa vía es arriesgada. Según la ley de Florida, un arrendador comercial solo puede recuperar la posesión mediante una acción judicial conforme al Capítulo 83, Parte I, o cuando el inquilino entregue o abandone el local (s. 83.05(2)), por lo que no se permite cambiar las cerraduras aunque el contrato lo diga, y vale la pena consultarlo con un abogado antes de actuar.

Empiece por el contrato: las cláusulas que controlan el proceso

El contrato de arrendamiento es el primer documento que debe leer, porque establece las reglas sobre la renta, el incumplimiento y la notificación. Empiece por las fechas de vencimiento de la renta y las condiciones de pago tardío. Estas muestran cuándo comienza un incumplimiento.

Luego, revise cómo el contrato define un incumplimiento. Puede incluir la renta impaga, la violación de la cláusula de uso o la falta de mantenimiento del local. Muchos contratos también conceden un plazo de subsanación, que es un período fijo para que el inquilino corrija el problema. Si el contrato lo prevé, la notificación debe respetarlo.

Después, lea la cláusula de notificaciones. Indica a dónde deben enviarse las notificaciones, a quién y por qué método. Algunos contratos permiten el correo electrónico. Otros exigen correo certificado a una dirección indicada. Una notificación enviada de forma incorrecta le da al inquilino un motivo para impugnarla.

Lea también la cláusula de honorarios de abogados. La ley de Florida permite que un tribunal conceda honorarios razonables de abogado a la parte que gane cuando un contrato prevé honorarios para exigir su cumplimiento, pero solo para contratos celebrados a partir del 1 de octubre de 1988 (Fla. Stat. § 57.105). Esa cláusula puede favorecer o perjudicar a cualquiera de las partes, así que léala con atención. Por último, busque las cláusulas de permanencia tras el vencimiento, los derechos de terminación anticipada y cualquier disposición sobre el depósito de garantía o el derecho de retención del arrendador.

¿Puede desalojar a un inquilino comercial? La notificación va primero

Las preguntas sobre la remoción de un inquilino comercial en Florida dependen de los términos del contrato y de los hechos de cada situación. Entre los motivos más comunes están la renta impaga, la violación del contrato y la permanencia en el local tras el vencimiento. Cada motivo tiene su propia vía de notificación, así que ajuste la notificación al incumplimiento real.

Una notificación por escrito debe indicar el monto adeudado o la violación. Debe incluir el plazo para subsanar, si el contrato lo permite. También debe señalar qué ocurrirá si el inquilino no subsana. Mantenga la redacción sencilla y feche la notificación.

Cada situación es distinta, por lo que conviene revisar los detalles de su caso con el equipo de Ayala Law PA. Revise los tres antes de enviar cualquier cosa. Una notificación tardía, poco clara o enviada a la dirección equivocada puede retrasar el caso. En algunas situaciones hay que volver a notificar, lo que añade tiempo. Hacer bien este paso desde el principio evita problemas más adelante.

Errores comunes al notificar y aceptar la renta

Los errores más frecuentes son la prueba débil de entrega, el manejo descuidado de los pagos de renta y las promesas informales. Cada uno le da al inquilino un argumento para discutir.

Aceptar la renta después de una notificación de incumplimiento puede llevar al inquilino a argumentar que el arrendador renunció al incumplimiento. Revise cómo el contrato trata los pagos realizados después de un incumplimiento. Decida de antemano cómo los manejará y deje constancia escrita de ese plan.

Conserve la prueba de entrega. Guarde los recibos de correo certificado, los registros de mensajería o los acuses de recibo firmados. Mantenga una copia fechada de la notificación enviada. Si no puede demostrar cuándo y cómo llegó la notificación, el inquilino tiene margen para impugnarla.

Enviar una notificación a una dirección genérica de correo electrónico, o a un administrador de propiedades que el contrato no menciona, crea el mismo problema. Use la dirección de notificaciones que figura en el contrato y envíe la notificación a las personas que el contrato indica.

Tenga cuidado con las prórrogas verbales. Una promesa de esperar un mes, hecha por teléfono, puede no coincidir con el contrato. Si las partes acuerdan algo nuevo, póngalo por escrito y que ambas firmen. Los acuerdos verbales son una fuente común de disputas posteriores.

Presentación de la demanda de posesión y pasos judiciales

Un desalojo comercial se convierte en un caso judicial cuando el arrendador presenta una demanda de posesión ante el tribunal correspondiente de Florida. La ley de Florida establece que las acciones se presentan únicamente en el condado donde reside el demandado, donde surgió la causa de la acción o donde se encuentra el inmueble, aunque esta sección no se aplica a las acciones contra no residentes (Fla. Stat. § 47.011). Para un inmueble en el condado de Hillsborough, la ubicación del inmueble es una de esas opciones.

Luego, el inquilino recibe una citación y la demanda. El inquilino puede presentar una contestación, alegar defensas o interponer una reconvención. Una reconvención puede alargar el caso.

En un caso que incluye una reclamación de posesión, el inquilino generalmente debe pagar al registro del tribunal el monto alegado como impago. También debe pagar la renta que venza durante el caso. El tribunal puede prorrogar estos plazos por causa justificada (Fla. Stat. § 83.232). Si el inquilino no paga según lo ordenado, la ley considera que eso constituye una renuncia absoluta a sus defensas. El arrendador puede entonces obtener una sentencia en rebeldía inmediata para la posesión.

Si el arrendador gana, el tribunal puede dictar sentencia de posesión. En una acción del arrendador que incluya una reclamación de posesión de bienes raíces, el inquilino debe pagar al registro del tribunal el monto alegado como impago en la demanda, salvo que haya opuesto la defensa de pago o satisfacción de la renta por ese monto, así como cualquier renta que venza durante la tramitación de la acción, cuando sea exigible. Los casos de posesión pueden incluir varios pasos judiciales, y la secuencia depende de los hechos de cada caso. La página de desalojos de un secretario de un condado de Florida enumera los pasos para la presentación, la notificación, la sentencia final y la obtención de una orden de posesión (Polk County Clerk Evictions). Los plazos dependen de los calendarios de los tribunales, de si el inquilino impugna el caso y de si se necesita una audiencia o un juicio.

¿Cuánto cuesta un desalojo comercial?

Los costos principales son las tasas de presentación y de notificación al tribunal, el tiempo de los abogados y cualquier audiencia o juicio. El contrato puede trasladar algunos de estos costos al inquilino. La página del secretario mencionada arriba enumera las categorías de tasas de presentación y notificación para los desalojos no residenciales.

La cláusula de honorarios del contrato es la principal fuente para recuperar honorarios. Si el contrato permite honorarios por exigir su cumplimiento, el tribunal puede conceder honorarios razonables a la parte que gane, pero solo para contratos celebrados a partir del 1 de octubre de 1988 (Fla. Stat. § 57.105). La ley de Florida también exige que un tribunal, por iniciativa propia o a petición de parte, imponga honorarios a la parte ganadora, pagaderos en partes iguales por la parte perdedora y su abogado, en cualquier reclamación o defensa que el tribunal considere que sabían o debían saber que, al presentarse por primera vez ante el tribunal o en cualquier momento antes del juicio, no estaba respaldada por los hechos materiales necesarios para establecerla ni por el derecho vigente aplicado a esos hechos. Existen excepciones: no hay sanciones basadas en el derecho contra una parte representada por abogado, ni contra un abogado que actuó de buena fe según la versión de los hechos de su cliente, y el tribunal no las impone por iniciativa propia salvo que se concedan antes de un desistimiento voluntario o de un acuerdo sobre las reclamaciones presentadas por o contra la parte que sería sancionada. No pueden imponerse sanciones monetarias por la causa basada en el derecho si la reclamación se presentó inicialmente como un argumento de buena fe para ampliar, modificar o revertir el derecho vigente o para establecer nuevo derecho, con una expectativa razonable de éxito. Es un riesgo que debe valorar antes de presentar la demanda.

La renta impaga y los daños a la propiedad son independientes del costo del proceso judicial. Cuando un inquilino se niega a entregar la posesión al terminar el contrato, el arrendador puede exigir el doble de la renta mensual (Fla. Stat. § 83.06). Las rentas contractuales también devengan intereses desde el momento en que la renta es exigible, según la misma ley.

Los costos aumentan con el número de pasos. Un caso que el inquilino impugna generalmente requiere más escritos, audiencias y tiempo que uno que no impugna.

Lo que un inquilino puede alegar y cómo cambia la situación una quiebra

Un inquilino puede responder impugnando el monto adeudado, cuestionando la notificación o alegando que el arrendador incumplió el contrato. Cada defensa requiere pruebas, así que ambas partes deben conservar registros.

La controversia sobre el monto que debe depositarse en el registro es limitada. Según la ley de Florida, se restringe a si el inquilino recibió un crédito adecuado por la renta pagada y a qué se considera renta según el contrato (Fla. Stat. § 83.232). Una reconvención por daños monetarios no exime al inquilino de pagar la renta al registro.

Las disputas sobre reparaciones y mantenimiento también pueden entrar en el caso de posesión. Esas disputas pueden afectar la rapidez con que avanza el caso. La solicitud de quiebra de un inquilino también puede cambiar los plazos del caso. Esos efectos requieren un análisis cuidadoso de la solicitud específica.

Los arrendadores deben conservar los registros de renta, las comunicaciones por escrito, los informes de inspección y copias de cada notificación. Estos registros ayudan a responder una defensa si el inquilino la plantea.

Opciones para un inquilino que quiere poner fin anticipadamente a un contrato comercial

Un inquilino comercial normalmente sale antes de tiempo mediante una cláusula del contrato, un acuerdo escrito con el arrendador o una cesión o subarrendamiento que el contrato permita. El contrato determina cuáles de estas vías existen.

Los términos del contrato deciden las opciones. Los plazos de notificación, las obligaciones financieras personales y la renta pendiente son todos importantes. Un garante puede seguir obligado aunque el inquilino se vaya, así que revise esas condiciones antes de firmar cualquier cosa.

Un acuerdo negociado de entrega del local debe indicar la fecha de desocupación, el estado del local, la renta adeudada y lo que cada parte libera. Los acuerdos verbales sobre una salida anticipada suelen dar lugar a disputas. Ponga el acuerdo por escrito y que ambas partes lo firmen.

La página de litigios inmobiliarios comerciales de la firma explica con más detalle las disputas sobre contratos y propiedades. Una página aparte sobre lo difícil que es salir de un contrato de arrendamiento comercial en Florida describe las vías de salida.

Preguntas frecuentes sobre desalojos comerciales en Florida

Si usted enfrenta una situación con un inquilino en este momento

Si un inquilino se ha retrasado en la renta o ha permanecido en el local después del vencimiento del contrato, los próximos pasos pueden resultar poco claros. Quizás esté administrando un inmueble que no escogió administrar. También podría ser un inquilino que intenta entender lo que su arrendador puede hacer.

Ayala Law PA se enfoca en litigios empresariales, incluidas las disputas comerciales y contractuales, las disputas entre accionistas, los litigios de construcción, los litigios inmobiliarios y los litigios de comercio internacional. La firma puede conversar sobre su contrato, el historial de sus notificaciones y su siguiente paso, en un lenguaje sencillo. Puede llamar al (305) 570-2208 o comunicarse con la firma a través de la página de contacto. Los honorarios se comentan directamente con la firma al momento de llamar.

Esta página está bajo la responsabilidad de Eduardo A. Maura. La oficina de la firma está en 1646 W Snow Ave, en Tampa, y la firma representa a empresas en Tampa, el condado de Hillsborough y el área más amplia de Tampa Bay.