Litigios inmobiliarios en Florida: guía para empresas de Tampa Bay
El litigio inmobiliario en Florida es una disputa ante un tribunal o un arbitraje sobre derechos relacionados con terrenos y edificios. Para las empresas, suele tratarse de una controversia sobre un contrato de arrendamiento comercial, un contrato de compraventa, un problema de títulos o un gravamen de construcción. Esta guía explica cómo surgen estas disputas y cómo avanzan los casos en Florida, para que pueda entender su posición antes de elegir el siguiente paso. Ayala Law PA limita su práctica al litigio empresarial y comercial, incluido el litigio inmobiliario. Los clientes de Tampa Bay y del condado de Hillsborough son atendidos desde la única oficina de la firma, ubicada en 1646 W Snow Ave, en Tampa.
le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
El litigio inmobiliario en Florida abarca disputas sobre derechos de propiedad
El litigio inmobiliario es una demanda o un arbitraje sobre quién tiene qué derechos sobre una propiedad. Esos derechos suelen incluir contratos de arrendamiento comercial, contratos de compraventa, títulos, linderos, servidumbres y gravámenes. Una pregunta que puede resolverse en un cierre es un asunto de transacción. Una disputa que una de las partes se niega a resolver puede requerir una demanda o una solicitud formal de arbitraje. En la práctica, la clave suele ser qué documento prevalece. Un contrato de arrendamiento firmado, una enmienda o un intercambio de correos electrónicos pueden, cada uno, definir lo que una parte debe. Un tribunal examina el registro escrito y los hechos que lo rodean. El trabajo de la firma se centra en propiedades comerciales y de negocios, no en asuntos residenciales ni de patrimonio, por lo que esta guía se limita a esos temas.
Disputas inmobiliarias comunes que las empresas de Florida llevan a los tribunales
La mayoría de las disputas sobre propiedades empresariales se agrupan en cuatro categorías. La primera es el contrato de arrendamiento comercial. Según el § 83.001, esta parte se aplica a los arrendamientos no residenciales y a todos los arrendamientos no regidos por la parte II de este capítulo. Las controversias típicas involucran renta impagada, cargos disputados por áreas comunes y quién debe pagar las reparaciones.
La segunda es el contrato de compraventa. Las disputas suelen girar en torno a un cierre fallido, un depósito de buena fe en discusión o la afirmación de que una parte tergiversó la propiedad. La ley de Florida fija plazos de presentación para distintos tipos de acciones civiles, como las acciones basadas en una sentencia o en un contrato escrito (§ 95.11).
La tercera son los problemas de títulos, linderos y servidumbres. Estos asuntos afectan la forma en que una empresa puede usar o acceder a un terreno. Una cuestión de linderos puede cambiar dónde puede ubicarse un área de estacionamiento o un muelle de carga.
La cuarta son los problemas de propiedad relacionados con la construcción. Incluye los gravámenes de mecánicos y las ejecuciones de gravámenes que surgen de trabajos realizados por contratistas y subcontratistas.
Cómo avanza una disputa inmobiliaria en los tribunales de Florida
Una disputa suele pasar de un requerimiento escrito a una negociación y, si las conversaciones se estancan, a una demanda presentada. Tras la presentación, la otra parte es notificada formalmente. Luego, ambas partes intercambian documentos durante la fase de descubrimiento de pruebas. Las mociones pueden reducir o poner fin a partes de un caso antes del juicio, y cada etapa suma tiempo y costos.
Los tribunales de Florida también orientan muchos casos civiles hacia la mediación. Un tribunal debe remitir a mediación una demanda por daños ya presentada si una parte lo solicita, con sujeción a las excepciones enumeradas (§ 44.102). Entre las excepciones se incluyen las disputas entre arrendador e inquilino sin reclamación por lesiones personales y algunas acciones de cobro de deudas.
La sede judicial es una cuestión aparte. Las acciones deben presentarse en el condado donde reside el demandado, donde se originó la causa de acción o donde se encuentra la propiedad en litigio (§ 47.011). En una disputa sobre una propiedad del condado de Hillsborough, el condado de esa propiedad es uno de los lugares donde puede presentarse el caso.
Algunos contratos inmobiliarios envían las disputas al arbitraje. Florida reconoce los acuerdos escritos de arbitraje (§ 682.02). La ley federal de arbitraje dispone que una cláusula escrita, en cualquier operación marítima o en un contrato que documente una operación que implique comercio, para resolver por arbitraje una controversia que surja después de ese contrato u operación, o de la negativa a cumplirlo en todo o en parte, y un acuerdo escrito para someter a arbitraje una controversia existente de ese tipo, serán válidos, irrevocables y exigibles, salvo por causas que existan en derecho o en equidad para revocar cualquier contrato, o según lo dispuesto de otro modo en el capítulo 4. Si una parte demanda pese a una cláusula de arbitraje, el tribunal suspende la demanda mientras resuelve una moción para obligar a someter el asunto a arbitraje (§ 682.03).
Cómo proteger su interés sobre la propiedad mientras una disputa está pendiente
Actuar pronto suele importar más que esperar a ver cómo responde la otra parte. Guarde todos los contratos de arrendamiento, avisos, correos electrónicos, mensajes de texto y registros de pago en un mismo lugar. También conserve los registros de las solicitudes de reparación y de las conversaciones con la otra parte. Una cronología escrita muestra cuándo ocurrió cada hecho.
La ley de Florida vincula los plazos de presentación al momento en que nace la reclamación. Una causa de acción se configura cuando ocurre el último elemento de la misma (§ 95.031). Dejar vencer un plazo puede extinguir una reclamación, por lo que conviene llevar un control de fechas desde el primer problema.
Las sentencias también pueden afectar bienes inmuebles. Una sentencia se convierte en gravamen sobre un bien inmueble una vez que se inscribe una copia certificada en el condado correspondiente (§ 55.10). Un aviso de litispendencia es otro instrumento. Informa a compradores y prestamistas que una demanda pendiente afecta el título de la propiedad.
Hay tres errores comunes que pueden perjudicar una posición. Retener la renta sin revisar el contrato de arrendamiento es uno. Abandonar una propiedad sin un plan es otro. Firmar nuevos acuerdos sin verificar cómo afectan los derechos existentes es el tercero.
Desalojos comerciales y salidas de arrendamiento como cuestión litigiosa
Un inquilino comercial que permanece en el local después de terminar el contrato puede dar lugar a una reclamación por doble renta. La ley de Florida permite que un arrendador exija el doble de la renta mensual cuando un inquilino se niega a entregar la posesión al término del arrendamiento (§ 83.06). El arrendador puede recuperar ese monto al final de cada mes. Según la misma norma, las rentas devengan intereses desde el momento en que se hacen exigibles.
Los arrendadores y los inquilinos suelen preguntar cuánto tiempo dura un desalojo comercial. La respuesta depende de la etapa del caso, de los avisos que se hayan dado y de si el inquilino impugna la posesión. Las preguntas sobre la salida anticipada suelen depender de las cláusulas de notificación, de los términos de incumplimiento y de cualquier liberación que el arrendador pueda aceptar. Lea el contrato antes de actuar, porque esas cláusulas pueden determinar la cuestión.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Cómo Ayala Law maneja las disputas inmobiliarias de clientes de Tampa Bay
Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. La firma limita su práctica al litigio empresarial y comercial, incluidas las disputas inmobiliarias. Nuestro equipo incluye personal de apoyo que ayuda a organizar los documentos, los plazos y la correspondencia de cada asunto. Los dueños de empresas suelen presentar una combinación de problemas, como una disputa por un arrendamiento que también involucra un gravamen. Revisar esos asuntos en conjunto ayuda a determinar qué plazos y recursos importan primero.
Los clientes de Tampa, Brandon, Riverview, Plant City, Temple Terrace y de todo el condado de Hillsborough son atendidos desde la única oficina de la firma, ubicada en 1646 W Snow Ave, en Tampa. La firma tiene su oficina en Tampa ni en otro lugar del área de Tampa Bay.
La firma no promete ningún resultado en particular. Cada disputa depende de sus propios contratos, hechos y registros. Si un asunto requiere un abogado fuera de esta práctica, la firma lo indicará y podrá remitirlo a otro abogado o firma.
Qué reunir antes de su evaluación del caso
Reúna los documentos principales antes de comunicarse con la firma. Comience con el contrato de arrendamiento o de compraventa, junto con cada enmienda, aviso y carta intercambiados. Agregue los registros de pago, los informes de títulos, los levantamientos y cualquier notificación de gravamen que haya recibido. Luego, redacte una breve cronología de los hechos clave con sus fechas. Esa cronología ayuda a la firma a ver qué asuntos importan más en la evaluación del caso.
Preguntas frecuentes
¿Puede un arrendador cobrar el doble de la renta a un inquilino comercial que se queda demasiado tiempo?
La ley de Florida permite que un arrendador exija el doble de la renta mensual cuando un inquilino se niega a entregar la posesión al término del contrato. Si eso aplica depende de las cláusulas de su contrato de arrendamiento.
¿Cuánto tiempo tengo para presentar una demanda?
Los plazos dependen del tipo de reclamación, por lo que no existe un número único. Una causa de acción se configura cuando ocurre su último elemento, y eso determina cuándo empieza a correr el plazo.
¿Una disputa sobre un contrato inmobiliario se resuelve en un tribunal o en arbitraje?
Depende del contrato. En Florida, un acuerdo escrito de arbitraje válido es exigible, y el tribunal suspende la demanda mientras resuelve una moción para obligar a someter el asunto a arbitraje.
Si un cierre paralizado, un arrendamiento comercial impagado o un gravamen inscrito le hacen evaluar su siguiente paso, llame al (305) 570-2208 o envíe una solicitud a través de nuestra página de contacto.
