¿Puedo detener un problema de título en un cierre comercial en Florida?
Si un problema de título pone en duda su cierre comercial, no tiene que revisar los plazos del contrato por su cuenta. Llame al (305) 570-2208 para hablar de sus opciones. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Respuesta breve: ¿Puedo detener un problema de título en un cierre comercial que enfrentan los compradores en Florida?
A veces. Un problema de título puede darle a un comprador una salida, pero normalmente el contrato de compraventa decide los primeros pasos, no el defecto por sí solo. Si una operación puede detenerse depende de la redacción del contrato y del problema específico.
El litigio suele ser un paso posterior. La mayoría de los problemas de título se atienden primero mediante las etapas de objeción, subsanación y terminación previstas en el contrato. Una demanda se convierte en una opción real cuando esas etapas no resuelven el asunto.
Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. La oficina de Ayala Law PA está en 1646 W Snow Ave, en Tampa, Florida. La firma atiende a empresas en Tampa y en el condado de Hillsborough.
Qué muestra un compromiso de título y cómo salen a la luz los defectos
Un compromiso de título es la declaración escrita de la aseguradora de títulos sobre el estado del título. Enumera los requisitos que deben cumplirse antes de que se emita la póliza, y las excepciones que la póliza no cubrirá. Lea con atención la sección de requisitos y las excepciones del Anexo B. Estas indican qué debe despejarse antes del cierre.
Entre los problemas comerciales más comunes se encuentran las hipotecas no canceladas, los gravámenes por sentencia, los gravámenes de contratistas y proveedores (mechanics’ liens), las preguntas sobre servidumbres y linderos, y las lagunas en la cadena de título. También aparecen errores en las firmas.
Un defecto normalmente sale a la luz mediante el estudio de títulos, un levantamiento topográfico, los requisitos del prestamista o la propia revisión del comprador cerca del cierre. Una sentencia también puede nublar el título. Según el Fla. Stat. § 55.10, una sentencia se convierte en gravamen sobre un bien inmueble en un condado cuando se registra allí una copia certificada, siempre que la sentencia contenga la dirección del acreedor con derecho de gravamen o que se registre simultáneamente una declaración jurada separada con esa dirección. En el caso de copias registradas a partir del 1 de julio de 1994, ese gravamen tiene una vigencia inicial de 10 años desde su registro.
Cómo el contrato de compraventa controla los primeros pasos
El contrato de compraventa suele fijar los primeros pasos. Muchos contratos comerciales en Florida incluyen un plazo para presentar objeciones escritas al título, una lista de excepciones permitidas y un período de subsanación para el vendedor. Compare cada uno de estos términos con el compromiso de título antes de actuar.
Una objeción escrita presentada a tiempo normalmente inicia el proceso de subsanación. La redacción del aviso, el método de entrega y el plazo son todos importantes. Un aviso enviado tarde, en una forma incorrecta o a la persona equivocada puede dejar al comprador con menos opciones.
Los términos sobre terminación, incumplimiento, depósito de garantía y fecha de cierre determinan si un comprador puede retirarse de la operación. No suponga que un plazo más corto para demandar prevalece. Según el Fla. Stat. § 95.03, una disposición contractual que fije un plazo para iniciar una acción más corto que el plazo de prescripción legal es nula.
El tiempo también tiene otra trampa. Un comprador que conoce los hechos y continúa con la operación puede perder el derecho a deshacerla. Los tribunales de Florida describen esto como ratificación, que ocurre cuando una parte con derecho a rescindir no lo hace después de conocer los hechos que justifican la rescisión.
Cómo subsanar un defecto de título antes del cierre
La subsanación es la solución que despeja el defecto. Entre las soluciones habituales están pagar un gravamen y registrar su cancelación, registrar un instrumento correctivo y firmar declaraciones juradas cuando los hechos lo respalden. La aseguradora de títulos decide si una subsanación cumple sus requisitos.
Una subsanación parcial, tardía o sin documentación puede dejar el cierre sin resolver. Que el vendedor diga que el problema está resuelto no es lo mismo que una cancelación registrada. Pida el documento registrado en sí.
Cuando un defecto no puede despejarse en el plazo previsto, las partes pueden acordar una prórroga, una retención en depósito en garantía (escrow) o un cambio de precio. Estas opciones dependen de lo que las partes acuerden por escrito. Haga constar cualquier cambio acordado en una enmienda firmada.
Cuando un problema de título avanza hacia el litigio
Si el proceso contractual fracasa, un comprador puede considerar una demanda por cumplimiento específico, por daños o por rescisión. La decisión correcta depende del contrato y de los hechos.
La rescisión tiene límites estrictos. La rescisión por error mutuo de hecho solo está disponible si el error es mutuo y se refiere a un hecho que va a la esencia del contrato.
Un proceso judicial también puede resolver quién tiene el título. Una acción para quietar título (quiet title) pide a un juez que decida entre reclamaciones contrapuestas sobre un inmueble. Puede leer más en nuestra página sobre acciones para quietar título en inmuebles comerciales.
La sede judicial importa. Según el Fla. Stat. § 47.011, las acciones se presentan solo en el condado donde reside el demandado, donde se originó la causa de acción o donde se encuentra el inmueble. Esa regla no se aplica a las acciones contra personas no residentes.
Las costas de abogados siguen una regla predeterminada. Según la regla estadounidense (American Rule) de Florida, cada parte generalmente asume sus propios honorarios de abogados salvo que un contrato o una ley disponga otra cosa, como se establece en Price v. Tyler. Cuando un contrato permite cobrar honorarios por hacerlo cumplir, el Fla. Stat. § 57.105(7) permite que un tribunal conceda a la otra parte que gane en ese contrato honorarios razonables, pero solo para contratos celebrados a partir del 1 de octubre de 1988.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
El papel de la compañía de títulos frente al papel de un abogado
La compañía de títulos gestiona la parte operativa del cierre en nombre de la aseguradora de títulos. Recibe fondos, registra documentos y emite la póliza de título cuando se cumplen los requisitos de la aseguradora. Su función es seguir esos requisitos.
Un abogado de negocios revisa el contrato en nombre del cliente. Eso incluye los plazos, la redacción de objeciones y avisos, si la subsanación del vendedor es adecuada y qué puede hacer el cliente si el cierre no se realiza. El abogado asesora al cliente sobre sus propios derechos.
Los dos papeles se superponen, pero no son lo mismo. La lista de requisitos de una compañía de títulos no le dice si puede dar por terminado el contrato. Puede necesitarse asesoría legal en el cierre, y un problema de título puede requerir tanto medidas contractuales como, en algunos casos, presentaciones ante un tribunal.
Pasos prácticos que puede dar en este momento
Reúna el contrato de compraventa y todas sus enmiendas. Agregue el compromiso de título con sus documentos de excepciones, el levantamiento topográfico, el calendario del cierre y todas las comunicaciones escritas con el vendedor y la compañía de títulos.
Anote en su calendario el plazo para presentar objeciones, el período de subsanación y la fecha de cierre. Un aviso omitido puede cambiar qué opciones siguen disponibles.
No envíe avisos informales de terminación o incumplimiento hasta confirmar la redacción y los pasos de entrega que exige el contrato. Lleve un registro escrito de cada defecto, de la respuesta del vendedor y de los requisitos de la aseguradora de títulos. Ese registro ayuda en cualquier negociación posterior o presentación ante un tribunal.
Hable con Ayala Law PA sobre su cierre comercial
Si su cierre comercial está próximo y el compromiso de título muestra un gravamen, una servidumbre o una cuestión de propiedad, es posible que sus plazos ya estén corriendo. Puede comunicarse con la firma al (305) 570-2208 o a través de la página de contacto para analizar el contrato y el calendario de subsanación. Las condiciones de honorarios se explican antes de que usted se comprometa a nada. No se puede prometer ningún resultado.
Preguntas frecuentes
¿Un problema de título por sí solo puede cancelar una operación comercial?
No necesariamente. Los términos del contrato de compraventa sobre objeción, subsanación y terminación suelen controlar los primeros pasos.
¿El litigio es lo primero?
Normalmente no. La mayoría de los problemas de título se atienden mediante el proceso contractual antes de considerar una demanda.
¿Dónde se presentaría una demanda por título?
Según las reglas de sede de Florida, un caso generalmente se presenta donde reside el demandado, donde surgió la reclamación o donde se encuentra el inmueble.
