¿Cuánto tiempo tiene para demandar por una propiedad comercial en Florida?
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La respuesta corta: por qué los plazos en Florida rara vez son un solo número
No existe una respuesta única al plazo para demandar por disputas sobre propiedades comerciales en Florida. El plazo depende de la teoría legal que sustenta su reclamación, y el cómputo a menudo empieza en una fecha distinta a la del día en que firmó o cerró la operación. Fla. Stat. § 95.11 establece límites generales según la categoría de la reclamación, así que la categoría importa.
Muchos propietarios e inquilinos suponen que tienen años para actuar. Esa suposición puede costarles caro. Una reclamación por un contrato de arrendamiento escrito, un acuerdo verbal paralelo, un defecto de construcción y un problema de título pueden tener cada uno un plazo distinto.
Empiece por la reclamación, no por el calendario. Primero, identifique el tipo de reclamación. Segundo, encuentre la fecha de inicio que corresponde a esa reclamación. Tercero, revise si existen pasos de notificación, suspensiones del cómputo o plazos contractuales más cortos que puedan cambiar el cálculo.
Los plazos contractuales más cortos no son un atajo seguro. Conforme al § 95.03, una cláusula del contrato que fije un plazo para presentar la demanda más corto que el previsto en la ley es nula.
¿Qué es un plazo de prescripción?
Un plazo de prescripción es el límite de tiempo para presentar una demanda después de que nace una reclamación. Si presenta la demanda después de ese límite, el tribunal puede desestimar el caso, incluso cuando la disputa de fondo tenga fundamento.
Florida vincula el inicio de ese cómputo al nacimiento de la causa de acción. Conforme al § 95.031, una causa de acción nace cuando ocurre el último elemento que la constituye. El cómputo no siempre empieza al firmarse un acuerdo. Empieza cuando ocurre el último elemento de la reclamación, salvo que la ley disponga otra cosa en el apartado (2), en el § 95.051 o en otras disposiciones legales.
Algunos plazos funcionan de otra manera. Los abogados a veces llaman plazo final absoluto (statute of repose) a un límite que corre sin importar cuándo se descubrió el daño. Las normas de construcción de Florida incluyen un límite final de este tipo, que se explica en la sección sobre construcción más abajo.
Conocer qué tipo de plazo se aplica le ayuda a evitar una sorpresa frecuente. Un plazo puede vencer antes de que usted se dé cuenta de que la reclamación existía.
El plazo de prescripción en Florida: conozca sus plazos
Los plazos generales de Florida se establecen en Fla. Stat. § 95.11. La ley agrupa las reclamaciones por categoría y fija un plazo para cada una. La categoría en la que encaja su reclamación determina cuánto tiempo le queda.
Los plazos varían mucho. Una acción sobre una sentencia o decreto de un tribunal de registro de Florida tiene un plazo de 20 años conforme a la ley. Muchas otras reclamaciones tienen plazos mucho más cortos, así que una reclamación que parece sencilla puede estar en una categoría que usted no esperaba.
En cuanto a propiedades comerciales, cuatro categorías son las más importantes: contratos escritos, contratos verbales, reclamaciones de construcción y posesión de bienes inmuebles. Las siguientes secciones explican cada una. Estos plazos son resúmenes generales, y prevalece el plazo que corresponda a su reclamación específica.
Contratos escritos y arrendamientos comerciales: 5 años
Las disputas sobre arrendamientos y bienes comerciales pueden dar lugar a varias reclamaciones distintas, y el plazo de cada una depende de los hechos del asunto.
Las rentas impagas, los cargos impagos y otros incumplimientos de un arrendamiento escrito normalmente caen en esta categoría. Conforme al § 95.031, el plazo para iniciar una acción según el plazo de prescripción corre desde el nacimiento de la causa de acción, y una causa de acción nace cuando ocurre el último elemento que la constituye. Un incumplimiento más antiguo puede vencer mientras uno más reciente todavía está dentro de plazo.
Un acuerdo escrito también limita otras teorías. En Williams v. Johnson, el tribunal sostuvo que, cuando un contrato expreso regula la misma materia, las reclamaciones que surjan de esa relación no pueden sustentar una reclamación por enriquecimiento sin causa. Guarde juntos el arrendamiento, cada notificación y cada registro de pago. Para más información sobre los plazos de los arrendamientos, consulte nuestra guía sobre plazos para demandar por un arrendamiento comercial.
Contratos verbales: 4 años
Ese plazo más corto es la diferencia clave frente a un acuerdo escrito.
El tiempo es solo un problema. El Tribunal Supremo de Florida ha sostenido que un contrato verbal sigue sujeto a los requisitos básicos del derecho contractual. Entre ellos están la oferta, la aceptación, la contraprestación y una especificación suficiente de los términos esenciales, tal como explica St. Joe Corp. v. McIver.
Ese último punto es donde fracasan muchos acuerdos verbales. Si los términos esenciales eran imprecisos, un tribunal puede concluir que faltan los elementos básicos. Anote ahora lo que recuerde, con nombres, fechas y montos, mientras los hechos todavía están frescos.
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Problemas de bienes inmuebles y de título: 7 años
Conforme al Fla. Stat. § 95.12, no puede mantenerse una demanda para recuperar un bien inmueble o su posesión a menos que la persona que reclama, o un antecesor o transmitente, haya estado en posesión dentro de los siete años anteriores a la presentación de la demanda.
Florida también reconoce la posesión adversa tras siete años de posesión continua bajo una pretensión de titularidad. Esa figura tiene sus propios requisitos conforme al § 95.16.
Las disputas de título pueden depender de las fechas de inscripción, de reclamaciones contrapuestas o de quién tuvo la posesión y cuándo. Los propietarios no deben suponer que se aplica un plazo largo a un problema de título solo porque hayan tenido la propiedad durante años.
Reclamaciones de construcción, requisitos de notificación y plazos para gravámenes
Conforme a la ley de Florida, una acción basada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora sobre un bien inmueble debe iniciarse, en general, dentro de cuatro años, contados desde la primera de estas fechas: la fecha en que la autoridad competente emite un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de terminación, o la fecha de abandono de la construcción si no se completó. Cuando la acción involucra un defecto latente, el plazo corre desde que el defecto se descubre o debió haberse descubierto con la debida diligencia, pero en todo caso la acción debe iniciarse dentro de siete años desde esa primera fecha. Para un defecto latente, el plazo corre desde que el defecto se descubre o debió haberse descubierto con la debida diligencia, y en todo caso la acción debe iniciarse dentro de 7 años desde esa primera fecha. En la mayoría de los defectos, el cómputo corre desde la fecha del primer certificado o del abandono.
Esos certificados incluyen un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de terminación. Si la construcción nunca se termina, la fecha de abandono es el hecho que activa el cómputo.
Los defectos ocultos siguen una regla distinta. En el caso de un defecto latente, el plazo corre desde que el defecto se descubrió o debió haberse descubierto con la debida diligencia. Aun así, la demanda debe iniciarse dentro de siete años desde el primer certificado o la fecha de abandono.
Reparar una obra terminada no reinicia el cómputo para trabajos dentro de un permiso de construcción y de un certificado. Algunos contratos de construcción también exigen notificación por escrito o pasos para subsanar antes de demandar. Esos pasos pueden correr en paralelo con el plazo legal, así que compárelos con su contrato. Conforme a la Sección 95.11(6)(b), una acción para hacer valer un gravamen equitativo derivado del suministro de mano de obra, servicios o materiales para la mejora de un bien inmueble debe iniciarse dentro de un año.
Por qué las fechas de descubrimiento y las suspensiones pueden cambiar el cómputo
El cómputo normalmente empieza cuando nace una reclamación, y solo unos pocos hechos enumerados lo suspenden. Conforme al § 95.031, el nacimiento ocurre cuando se produce el último elemento de la reclamación.
Las reglas de suspensión de Florida son limitadas. Conforme al § 95.051, el pago de parte del principal o de los intereses de una obligación escrita suspende el cómputo. También lo suspende la tramitación de un procedimiento arbitral sobre la misma disputa, lo que puede ser relevante cuando un acuerdo comercial se somete a arbitraje.
Otras razones enumeradas también pueden suspender el cómputo, como que el demandado se encuentre fuera del estado. Esas reglas de los apartados (a) a (c), incluida la regla sobre ausencia del estado, no se aplican si el emplazamiento o la notificación por edictos pueden hacerse de una forma que confiera jurisdicción para conceder el remedio solicitado. Las demás razones enumeradas no se ven afectadas por esta excepción. Una discapacidad u otra razón no suspende el curso de un plazo de prescripción, salvo en las categorías especificadas en el § 95.051, el § 95.091, el Código de Sucesiones de Florida o la Ley de Tutela de Florida.
Errores comunes que acortan el plazo
El error más común es suponer que se aplica un plazo largo sin revisar el tipo de reclamación y la fecha de inicio. Varios otros errores reducen aún más el tiempo.
Primero, esperar a que terminen las negociaciones de un acuerdo. Las negociaciones no están entre los hechos que suspenden el cómputo enumerados en el § 95.051, así que no detienen el calendario.
Segundo, suponer que una renovación o una enmienda posterior reinicia el cómputo. Las renovaciones y las enmiendas tampoco figuran en esa lista, así que no dé por hecho que reinician el plazo.
Tercero, confiar en una cláusula contractual que fije un plazo de presentación más corto. Conforme al § 95.03, esa cláusula es nula, pero aun así puede perder tiempo mientras se discute la cuestión.
Cuarto, confiar en resúmenes generales. Los resúmenes indican los plazos generales. No pueden tener en cuenta su fecha de inicio, las condiciones de su contrato ni sus documentos inscritos.
¿Tiene preguntas sobre un plazo en su disputa de propiedad?
Si está evaluando ahora una disputa sobre una propiedad comercial, el primer paso es identificar el tipo de reclamación y su fecha de inicio. Un inquilino puede haber dejado de pagar la renta de un local que usted es dueño. Un contratista puede haber inscrito un gravamen sobre un edificio. Un vendedor puede haber presentado datos incorrectos antes de un cierre.
Respuestas rápidas
¿Cuánto tiempo tengo para demandar por un arrendamiento comercial escrito en Florida?
El plazo general de Florida para un contrato escrito es de cinco años, conforme a la Sección 95.11.
¿Puede un contrato acortar el plazo?
No. Una cláusula del contrato que fije un plazo de presentación más corto que el previsto en la ley es nula, conforme a la Sección 95.03.
¿Suspende el arbitraje el cómputo?
Conforme a la Sección 95.051, la tramitación de un procedimiento arbitral sobre la disputa suspende el plazo de prescripción.
¿Cuánto tiempo tengo para demandar por un defecto de construcción?
En general, cuatro años, contados desde la fecha de un certificado o del abandono, con un límite final de siete años para las reclamaciones de construcción.
Los honorarios se tratan directamente con usted durante cualquier conversación con el despacho. Esta página es responsabilidad de Eduardo A. Maura, de Ayala Law PA, cuya oficina se encuentra en 1646 W Snow Ave, Tampa, Florida. El despacho representa a empresas en Tampa, el condado de Hillsborough y el área de Tampa Bay. Algunos asuntos pueden ser remitidos a otro abogado o despacho cuando sea apropiado.
Si un pago no realizado, un defecto oculto o un antiguo acuerdo de palabra le hacen preguntarse si su reclamación todavía está dentro de plazo, comuníquese con Ayala Law PA al (305) 570-2208 o a través de la página de contacto para que podamos revisar sus fechas juntos.
