Recursos para recuperar el alquiler de un local comercial abandonado en Florida

Recupere el alquiler de un local comercial abandonado en Florida

Un arrendador en Florida puede tener derecho a recuperar la renta impagada de un inquilino comercial que se vaya antes de que termine el contrato de arrendamiento. El monto y la forma dependen sobre todo del contrato. La reclamación normalmente se apoya en el contrato firmado, un registro claro de pagos de renta y la prueba de que el inquilino dejó de usar el local. Esta guía cubre los pasos más importantes, desde los primeros registros hasta la demanda y el cobro, así como los errores que debilitan una reclamación.

Qué ocurre cuando un inquilino comercial se va antes de que termine el contrato

Un inquilino comercial que deja de pagar y se muda a mitad del contrato normalmente incumple el contrato, pero es el contrato el que determina qué significa ese incumplimiento. El abandono, en términos sencillos, ocurre cuando el inquilino deja de pagar, se muda o deja de operar su negocio en el local mientras el plazo sigue vigente. Las normas de Florida sobre arrendamientos no residenciales se encuentran en la Parte I del capítulo 83, que se aplica a los arrendamientos no residenciales.

La renta impagada según el contrato es el núcleo de la reclamación. Por eso, la primera tarea es reunir hechos, no enviar cartas. Reúna:

• La fecha del último pago de renta
• Pruebas de la mudanza, como llaves devueltas, equipos retirados o un corte de servicios públicos
• Todos los avisos escritos enviados o recibidos
• El registro de renta, que muestre cada cargo y cada pago

Los arrendadores que confían en la memoria a menudo tienen dificultades para demostrar cuándo se fue realmente el inquilino. Anote la cronología mientras los hechos estén frescos.

Revise primero el contrato: cláusulas de incumplimiento, abandono y supervivencia

El contrato establece las reglas, así que lea sus términos sobre incumplimiento, avisos y supervivencia antes de enviar un requerimiento de pago o hacer cualquier cambio en la propiedad. Comience por las disposiciones sobre incumplimiento y avisos. Muchos contratos exigen un aviso por escrito y un periodo de subsanación, es decir, un plazo fijo para que el inquilino corrija el problema, antes de que el arrendador pueda usar ciertos recursos. Omitir ese paso puede debilitar la reclamación.

Después, revise la cláusula de abandono. Puede definir qué se considera abandonar el local y qué puede hacer el arrendador a continuación. Luego revise la cláusula de supervivencia. A menudo indica qué obligaciones, incluida la renta, siguen vigentes después de que termine o se rescinda el contrato.

Otras condiciones cambian el monto. Una cláusula de aceleración puede hacer que la renta restante sea exigible de inmediato. Los términos sobre recargos por pago tardío e intereses pueden aumentar la reclamación. Una promesa escrita por separado de un propietario o de una empresa matriz para pagar la renta puede agregar a una segunda parte a la reclamación.

Las cláusulas sobre honorarios de abogados requieren cuidado. Según el Fla. Stat. § 57.105, si un contrato permite que una parte recupere honorarios por hacerlo cumplir, un tribunal también puede conceder honorarios razonables a la otra parte cuando esta gane. Esto se aplica solo a contratos celebrados a partir del 1 de octubre de 1988.

Los errores comunes de redacción incluyen un lenguaje impreciso sobre avisos, direcciones de notificación faltantes y cifras de renta que no coinciden con el registro.

¿Exige Florida que el arrendador intente volver a alquilar el local?

Si el arrendador debe intentar volver a alquilar un local abandonado depende del contrato y de los hechos, por lo que los arrendadores deben estar preparados para demostrar lo que intentaron. Esta idea se llama mitigación. Cada disputa sobre un arrendamiento depende de sus propios hechos, y los pasos que cada parte dio una vez surgido el problema suelen revisarse con detenimiento.

Los registros son lo más útil. Conserve pruebas de los anuncios con un corredor o en línea, los contactos con corredores, los registros de visitas al local y las ofertas recibidas, incluido el motivo por el que se rechazó cualquier oferta. Anote las fechas de cada paso.

El contrato también influye en el asunto. Algunos contratos detallan los derechos de volver a arrendar, y otros dicen poco al respecto. Un nuevo contrato firmado con una renta menor o por un plazo más corto cambia los cálculos, así que registre también esas cifras.

El error que debe evitarse es mantener el local vacío sin un registro de comercialización y luego intentar reconstruir la cronología meses después.

Lo que los arrendadores en Florida no pueden hacer: límites a la autotutela

Esos pasos pueden dar lugar a reclamaciones del inquilino. También pueden complicar el caso de la renta, porque el inquilino alegará que el arrendador provocó el problema.

La posesión y el dinero son cuestiones distintas. Un arrendador que quiere recuperar el local y la renta impagada normalmente lo hace a través del proceso judicial. Los casos civiles en los tribunales de Florida siguen reglas procesales, y las Reglas de Procedimiento Civil de Florida se publican en el sitio web de The Florida Bar. La página de servicios sobre retención (holdover) y desalojo de este sitio explica esos pasos con más detalle.

Cálculo y documentación de la reclamación de renta impagada

Una reclamación de renta se construye a partir de los términos del contrato, un registro de renta limpio y los documentos que muestran qué se debía y cuándo. Los componentes habituales incluyen la renta base impagada, los cargos por mantenimiento de áreas comunes y los recargos por pago tardío o intereses si el contrato los permite. Los gastos documentados de limpieza o reparación también pueden formar parte de la reclamación cuando el contrato lo respalde.

Los intereses también importan. Según el Fla. Stat. § 83.06, todos los contratos de renta, escritos o verbales, devengan intereses desde el momento en que la renta se vuelve exigible. Esa misma sección permite que el arrendador exija el doble de la renta mensual cuando un inquilino se niega a entregar la posesión al terminar el contrato. Se trata de una regla de retención, por lo que se aplica cuando el inquilino permanece después del vencimiento del contrato, y no a todos los casos de abandono.

El plazo también es importante. Los plazos para demandar por un contrato escrito los fija la ley de Florida, por lo que los plazos deben revisarse desde el principio de cualquier disputa. Si la renta atrasada puede recuperarse durante un desalojo depende de los términos del contrato y de cómo se plantee la reclamación.

Reúna el contrato firmado, el registro, todos los avisos, las pruebas de la mudanza y los registros de mitigación. Luego asegúrese de que la cifra reclamada coincida exactamente con el registro.

Cómo seguir la reclamación: requerimiento de pago, demanda y cobro

La mayoría de las reclamaciones por renta impagada comienzan con un requerimiento de pago por escrito y pasan a una demanda solo si el saldo no se resuelve. El requerimiento debe seguir los términos de aviso del contrato. Un requerimiento que omita esos términos le da al inquilino un argumento fácil.

Importa dónde se presenta el caso. Según el Fla. Stat. § 47.011, una acción debe presentarse en el condado donde reside el demandado, donde se originó la causa de acción o donde se encuentra el inmueble en litigio, aunque esta sección no se aplica a las acciones contra no residentes. Para un local en el condado de Hillsborough, el condado del inmueble es uno de los lugares que menciona la ley.

Según el Fla. Stat. § 44.102, a solicitud de una de las partes, un tribunal debe remitir a mediación cualquier acción civil presentada por daños monetarios, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que estos puedan repartirse equitativamente entre las partes, salvo que aplique una excepción. Esa regla excluye una disputa entre arrendador e inquilino sin reclamación por lesiones personales, así como una acción presentada para cobrar una deuda. Un tribunal aún puede remitir esos casos.

Si una oferta de transacción por escrito conforme al Fla. Stat. § 45.061 puede utilizarse depende del momento, porque la sección no se aplica a las causas de acción que surjan después de su fecha de entrada en vigor. Una oferta permanece abierta durante 45 días, salvo que se retire antes mediante un escrito notificado al destinatario o que este la acepte. Si no se retira ni se acepta en ese plazo, se considera rechazada. Una oferta permanece abierta durante 45 días, salvo que se retire antes mediante un escrito notificado al destinatario antes de que este la acepte, y se presume que un demandado la ha rechazado injustificadamente si la sentencia dictada es al menos un 25 por ciento superior a la oferta rechazada. La sección no se aplica a las causas de acción que surjan después de la fecha de entrada en vigor de esta ley (Fla. Stat. § 45.061).

Después de la sentencia, el cobro requiere trabajo. Una sentencia, orden o decreto se convierte en un gravamen sobre bienes inmuebles en un condado cuando se registra una copia certificada en los registros oficiales de ese condado o en el registro de gravámenes por sentencia, siempre que la sentencia, orden o decreto contenga la dirección de la persona titular del gravamen o que se registre simultáneamente una declaración jurada separada que indique esa dirección; para una copia certificada registrada por primera vez a partir del 1 de julio de 1994, el gravamen dura un periodo inicial de 10 años desde la fecha de registro. Según la sección 55.03 de los Estatutos de Florida, el Director Financiero establece la tasa de interés aplicable a sentencias o decretos el 1 de diciembre, el 1 de marzo, el 1 de junio y el 1 de septiembre de cada año, para el trimestre natural que comienza el 1 de enero, y la ajusta cada trimestre el 1 de abril, el 1 de julio y el 1 de octubre. Si un deudor traslada bienes fuera de alcance, la ley de Florida sobre transferencias fraudulentas enumera factores que un tribunal puede considerar para determinar la intención real, como si el deudor había sido demandado o amenazado con una demanda antes de la transferencia.

Decidir si demandar depende del monto adeudado, los términos del contrato, las pruebas y de si el inquilino tiene bienes con los que pagar.

Analice su situación de un local abandonado con Ayala Law PA

Si un inquilino comercial se fue a mitad del contrato y dejó de pagar, una revisión breve del contrato y de los registros es un paso práctico. Quizá esté decidiendo si volver a alquilar, enviar un requerimiento de pago o presentar una demanda en el tribunal, y cada opción afecta a las demás.

Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. La oficina de Ayala Law PA está en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL 33606; los clientes de Tampa, el condado de Hillsborough y Tampa Bay son atendidos desde esa oficina en Tampa. Ayala Law PA representa a empresas en Tampa, el condado de Hillsborough, Brandon, Riverview, Plant City, Temple Terrace y el área más amplia de Tampa Bay. Los detalles de honorarios se explican durante la consulta inicial.

Preguntas frecuentes