Abogado para cancelación de lis pendens en propiedades comerciales de Florida: un aviso público que puede frenar su venta o financiamiento

Abogado de lis pendens en Florida para propietarios de inmuebles comerciales

Un lis pendens es un aviso inscrito en los registros públicos que indica que hay una demanda pendiente que afecta a un inmueble. Para una empresa que es propietaria, arrienda o vende un inmueble comercial, ese aviso puede paralizar un cierre o un refinanciamiento mucho antes de que un tribunal dicte cualquier resolución. Un abogado de lis pendens en Florida debe revisar tanto el aviso como la demanda que lo originó. Esta página explica qué hace el aviso, cuándo puede impugnarse o reducirse y cómo aborda nuestro equipo este asunto. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página.

Qué hace un lis pendens con un inmueble comercial en Florida

Un lis pendens informa al público que existe un litigio que afecta al inmueble. Los compradores, los prestamistas y las aseguradoras de títulos consultan los registros públicos, por lo que muchos de ellos esperarán a que se resuelva el aviso antes de seguir adelante.

Un lis pendens es un aviso, no una sentencia. No decide quién tiene la razón. Solo indica que una reclamación está pendiente, por lo que puede resultar injusto para un propietario que se entera de ello por una compañía de títulos.

Esta página está dirigida a propietarios, gerentes de LLC, copropietarios y empresas que enfrentan un cierre o un refinanciamiento. También está dirigida a personas que buscan información en nombre de una empresa, un socio o una entidad familiar y que todavía no han decidido si necesitan asesoramiento legal.

Cuándo puede impugnarse o reducirse un lis pendens

Las preguntas sobre hasta dónde llega un aviso de lis pendens en un inmueble suelen merecer una conversación con un abogado que maneje litigios inmobiliarios. Entre los problemas más comunes se encuentran los siguientes:

• Una reclamación de dinero o de cumplimiento contractual que nunca pide un interés sobre el edificio o el terreno.
• Una descripción del inmueble que es incorrecta o más amplia que el terreno realmente en disputa.
• Un aviso que permanece en el registro después de que haya terminado la demanda que lo originó.

Las disputas de construcción y de contratos suelen dar lugar a estos avisos, por lo que el tipo de reclamación es importante. Florida fija fechas de inicio claras para las reclamaciones de construcción. Según los plazos de construcción del § 95.11, una acción fundada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un inmueble está, en general, sujeta a un plazo de prescripción de cuatro años, que se cuenta desde la fecha en que la autoridad competente emite un certificado de ocupación temporal, un certificado de ocupación o un certificado de finalización, o desde la fecha de abandono de la construcción si no se completó, según la fecha que sea más temprana; cuando la acción involucra un defecto latente, el plazo se cuenta desde que el defecto se descubre o debió haberse descubierto con la debida diligencia. En todo caso, una acción no puede iniciarse más de 7 años después de esa misma fecha del certificado o del abandono, según la que sea más temprana. El Fla. Stat. § 95.11 dice: “(b) Una acción fundada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un inmueble, con el plazo contado desde la fecha en que la autoridad competente emite un certificado de ocupación temporal, un certificado de ocupación o un certificado de finalización, o desde la fecha de abandono de la construcción si no se completó, según la fecha que sea más temprana; salvo que, cuando la acción involucre un defecto latente, el plazo se cuente desde que el defecto se descubre o debió haberse descubierto con la debida diligencia.” Ese plazo se cuenta desde el certificado de ocupación o de finalización, o desde el abandono de obras inconclusas. El Fla. Stat. § 95.11 dice: “(b) Una acción fundada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un inmueble, con el plazo contado desde la fecha en que la autoridad competente emite un certificado de ocupación temporal, un certificado de ocupación o un certificado de finalización, o desde la fecha de abandono de la construcción si no se completó, según la fecha que sea más temprana; salvo que, cuando la acción involucre un defecto latente, el plazo se cuente desde que el defecto se descubre o debió haberse descubierto con la debida diligencia.” Los defectos latentes pueden cambiar la fecha de inicio.

Si un aviso concreto puede impugnarse depende de los escritos de demanda y de los hechos subyacentes. Leemos juntos el aviso inscrito y el expediente antes de recomendar un camino.

Cómo puede eliminarse o disolverse un lis pendens

Un aviso normalmente se retira del registro mediante una orden judicial, una liberación negociada o la terminación de la demanda subyacente. La vía adecuada depende de la etapa del caso, de la reclamación y del tribunal.

• Moción para disolver o cancelar. Se pide al tribunal ante el que se tramita el caso que retire el aviso.
• Reducción. Se pide al tribunal que limite el aviso a la parte del inmueble que la reclamación realmente alcanza.
• No es una herramienta de lis pendens. La sección 55.10 permite a una persona con un interés en el inmueble trasladar un gravamen por sentencia reclamado conforme a esa sección a un depósito en efectivo o a una fianza presentada ante el secretario del tribunal. El monto es la suma reclamada, más tres años de intereses a la tasa legal, más $500 en costas judiciales.
• Liberación negociada. Las partes a veces acuerdan una liberación vinculada a la fecha de una venta o de un préstamo.

Qué incluye la defensa frente a un lis pendens para propietarios de inmuebles empresariales

La defensa frente a un lis pendens consiste en revisar el aviso y la demanda que lo originó, y luego elegir la moción, la reducción o la liberación que mejor se ajuste al caso. Nuestro trabajo suele incluir:

• Revisión del aviso inscrito, de la demanda o de la carta de reclamación y de los registros del inmueble.
• Verificación de la cadena de documentos inscritos. Florida exige que ciertos intereses sobre bienes raíces se creen o transfieran mediante un instrumento escrito firmado ante dos testigos, conforme al § 689.01 sobre traspasos de bienes raíces. Conforme al Fla. Stat. § 689.01, no se requieren testigos suscriptores para un arrendamiento de bienes raíces ni para ningún instrumento relacionado con un arrendamiento de bienes raíces. Para crear, transferir o ceder un interés de más de 1 año sobre bienes raíces, en cambio, la ley exige un instrumento firmado en presencia de dos testigos suscriptores. El Fla. Stat. § 689.01 dice: “salvo por testamento u otra designación testamentaria, debidamente hecha conforme a la ley; y ningún patrimonio o interés, ya sea de propiedad libre o de un plazo de más de 1 año, ni ningún interés incierto de, en, hacia o fuera de cualesquiera edificios, tierras, tenencias o hereditamentos, será cedido o renunciado, a menos que sea mediante un instrumento firmado en presencia de dos testigos suscriptores por la parte que cede o renuncia, o por el agente debidamente autorizado de dicha parte, o por efecto y operación de la ley; no obstante, no se requerirán testigos suscriptores para un arrendamiento de bienes raíces ni para ningún instrumento relacionado con un arrendamiento de bienes raíces.”
• Preparación de mociones para disolver o reducir el aviso y atención de las audiencias que siguen.
• Coordinación con compañías de títulos, prestamistas y abogados del comprador sobre lo que debe decir una orden judicial o una liberación.
• Defensa de la reclamación empresarial subyacente, ya se trate de una disputa contractual, de accionistas, de sociedades, de construcción, inmobiliaria o de comercio internacional.

La sede judicial también importa. Conforme a las reglas de sede del § 47.011, una acción debe presentarse en el condado donde reside el demandado, donde se originó la causa de acción o donde se encuentra el inmueble en litigio. Esta sección no se aplica a las acciones contra personas no residentes. Para un inmueble en el condado de Hillsborough, la ubicación del inmueble es una sede procesal adecuada.

Cómo funciona el proceso y qué esperar

El proceso normalmente comienza con una conversación y una revisión de documentos, y después pasa a la elección de una moción o de una liberación. Esta es la secuencia habitual:

1. Contáctenos. Comparta el aviso inscrito, la demanda o la reclamación, y el calendario de su operación o de su préstamo.
2. Revisión. Verificamos el aviso, los escritos de demanda, la descripción del inmueble y la venta o el préstamo en juego.
3. Opciones. Explicamos la moción, la reducción, la fianza o la liberación negociada, incluidas las ventajas y desventajas de cada una.
4. Presentación. Presentamos los escritos y gestionamos las etapas del caso ante el tribunal donde se tramita la acción.
5. Resolución. El asunto concluye con una orden judicial, una liberación acordada entre las partes o la continuación del litigio sobre el fondo.

Un error común es esperar hasta que la fecha del cierre esté cerca. Eso deja menos margen para solicitar al tribunal un remedio o para negociar una liberación.

Los plazos dependen de los calendarios del condado y del tribunal. Los tribunales de Florida deben remitir a mediación los casos de daños monetarios cuando una de las partes lo solicita, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que estos puedan repartirse equitativamente entre las partes, conforme al § 44.102 sobre mediación ordenada por el tribunal, sujeto a excepciones. El Fla. Stat. § 44.102 dice: “(2) Un tribunal, conforme a las reglas adoptadas por el Tribunal Supremo: (a) Debe, a solicitud de una de las partes, remitir a mediación cualquier acción civil presentada por daños monetarios, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que estos puedan repartirse equitativamente entre las partes, salvo que: 1.”

Por qué trabajar con Ayala Law PA en un asunto de lis pendens

Ayala Law PA se enfoca en disputas empresariales y comerciales, incluido el aspecto inmobiliario de esas disputas. Para una empresa que busca un abogado de lis pendens en Florida que los tribunales atiendan en un caso comercial, la pregunta clave es quién revisa el aviso y la reclamación subyacente en conjunto.

• Áreas de práctica: litigios empresariales, litigios comerciales, disputas contractuales, disputas de accionistas, litigios de construcción, litigios inmobiliarios y litigios de comercio internacional.
• Abogado responsable: Eduardo A. Maura es el responsable de esta página.
• Oficina: Nuestra oficina legalmente establecida está en 1646 W Snow Ave, en Tampa. Atendemos a empresas de Tampa, del condado de Hillsborough, de Brandon, Riverview, Plant City, Temple Terrace y de toda el área de Tampa Bay, y esos clientes son atendidos desde nuestra oficina en Tampa.
• Equipo: Nuestro equipo se encarga del trabajo documental, de las presentaciones y del apoyo en la programación de cada asunto.

Muchos avisos surgen de una disputa que ya involucra una relación comercial. Gestionar esa disputa y el registro del inmueble de forma conjunta mantiene el aviso y la demanda alineados.

Preguntas frecuentes sobre el lis pendens en Florida

Hable con nuestro equipo sobre el aviso en su inmueble

Si un aviso de lis pendens inscrito está frenando una venta, un refinanciamiento o un arrendamiento, no tiene que resolverlo por su cuenta. Reúna el lis pendens inscrito, la demanda o la carta de reclamación, la dirección del inmueble y el número de parcela, y la fecha límite de su operación o de su préstamo. Luego llame al (305) 570-2208 o use nuestra página de contacto para solicitar una evaluación del caso. Los resultados dependen de los hechos de cada asunto, y no se puede prometer ningún resultado.