Recursos sobre litigios inmobiliarios para empresas en Florida, con un enfoque práctico

Abogado de litigios inmobiliarios para empresas de Florida

El litigio inmobiliario es un caso judicial o arbitral sobre derechos de propiedad que un empresario no puede resolver mediante negociaciones o cartas de reclamación. Abarca disputas sobre títulos de propiedad, linderos, hipotecas, arrendamientos, operaciones inmobiliarias y conflictos entre copropietarios. Esta guía explica cada tipo, las normas de Florida que con frecuencia los configuran y las decisiones que enfrenta un empresario.

Ayala Law PA se concentra en litigios empresariales en Florida, incluidos los litigios comerciales, las disputas contractuales, las disputas entre accionistas, los litigios de construcción y los litigios inmobiliarios. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. La oficina de Ayala Law PA está en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL 33606; los clientes de Tampa, el condado de Hillsborough y Tampa Bay son atendidos desde esa oficina en Tampa. La firma atiende a empresas en Tampa, el condado de Hillsborough, Brandon, Riverview, Plant City, Temple Terrace y el área más amplia de Tampa Bay desde su oficina en Tampa.

Qué abarca el litigio inmobiliario para los empresarios

El litigio inmobiliario comienza cuando una disputa sobre una propiedad pasa de la negociación a una demanda presentada ante un tribunal o a una solicitud de arbitraje. Litigar significa que una parte presenta una reclamación, la otra responde con sus defensas, ambas partes intercambian documentos y un juez o árbitro decide el conflicto.

El trabajo transaccional es distinto. Un abogado que redacta un contrato de compraventa o gestiona un cierre busca concretar una operación. El litigante interviene cuando una de las partes sostiene que la operación, el arrendamiento o el título están incumplidos.

La mayoría de las disputas sobre propiedades se agrupan en pocas categorías: títulos, linderos y servidumbres, restricciones en escrituras, hipotecas, arrendamientos, operaciones, copropietarios y administradores de propiedades. Cada categoría tiene sus propios hechos y normas. Un empresario puede enfrentar más de una a la vez, por ejemplo, un incumplimiento de arrendamiento vinculado a un camino de acceso en disputa.

Disputas sobre títulos y titularidad confusa

Una disputa de título surge cuando dos personas o empresas reclaman el mismo derecho sobre una propiedad. Los problemas de título pueden incluir gravámenes inscritos, errores en la cadena de titularidad o una escritura que no fue firmada correctamente. Estos defectos suelen salir a la luz cuando una empresa intenta vender, refinanciar o arrendar la propiedad. Un defecto puede impedir un cierre hasta que se resuelva.

Florida establece plazos para estas reclamaciones. Según Fla. Stat. § 95.12, no puede iniciarse una acción para recuperar un bien inmueble o su posesión, salvo que la persona que demanda, o un predecesor o cedente, haya tenido la propiedad dentro de los 7 años anteriores al inicio de la acción. Conviene reunir cuanto antes las fechas de cada transmisión.

Florida también exige que la mayoría de las transmisiones de bienes inmuebles se hagan mediante un instrumento escrito y firmado. En Florida, la creación o transferencia de un interés sobre bienes inmuebles debe hacerse mediante un instrumento firmado en presencia de dos testigos firmantes, salvo que se trate de un testamento o de un nombramiento testamentario hecho conforme a la ley, o de un contrato de arrendamiento. Fla. Stat. § 689.01 dispone: (1) Ningún patrimonio o interés de propiedad libre, ni por un plazo superior a 1 año, ni ningún interés incierto sobre, en o fuera de cualquier vivienda, tierra, tenencia o heredad, se creará, otorgará, concederá, transmitirá ni liberará de manera distinta a mediante un instrumento escrito, firmado en presencia de dos testigos firmantes por la parte que crea, otorga, concede, transfiere, transmite o libera dicho patrimonio, interés o plazo superior a 1 año, o por el agente legalmente autorizado de dicha parte, salvo por testamento o por otro nombramiento testamentario debidamente otorgado conforme a la ley; y ningún patrimonio o interés, ya sea de propiedad libre o de plazo superior a 1 año, ni ningún interés incierto sobre, en, hacia o fuera de cualquier vivienda, tierra, tenencia o heredad, será cedido o renunciado salvo mediante un instrumento firmado en presencia de dos testigos firmantes por la parte que lo cede o renuncia, o por el agente legalmente autorizado de dicha parte, o por efecto de la ley; no obstante, no se requerirán testigos firmantes para un arrendamiento de bienes inmuebles ni para ningún instrumento relativo a un arrendamiento de bienes inmuebles. No es necesario un sello para dar validez a ningún instrumento ejecutado conforme a esta sección. Las sociedades pueden otorgar cualquier escritura de transmisión de acuerdo con lo dispuesto en esta sección (Fla. Stat. § 689.01). (2) A los efectos de este capítulo: (a) Cualquier requisito de que un instrumento se firme en presencia de dos testigos firmantes puede cumplirse si los testigos están presentes y firman electrónicamente mediante tecnología de comunicación audiovisual (Fla. Stat. § 689.01). Según la sección 117.201, un testigo es una persona cuya firma electrónica se coloca en un registro electrónico para atestiguar o suscribir la firma de un otorgante en ese registro. Estar “en presencia de” alguien puede significar estar físicamente presente o poder verlo, oírlo y comunicarse con él mediante tecnología de comunicación audiovisual. Según la ley de Florida, la creación, transferencia o renuncia de un interés sobre bienes inmuebles de plazo superior a 1 año debe hacerse mediante un instrumento escrito firmado en presencia de dos testigos firmantes, salvo las excepciones que la propia ley prevé, como el testamento. No se requieren testigos firmantes para un arrendamiento de bienes inmuebles.

Un caso de título suele pedir a un tribunal que determine quién tiene el derecho válido. Una opción es una acción para fijar el título (un proceso judicial que resuelve reclamaciones de propiedad contrapuestas). Los registros y los hechos determinan qué vía tiene sentido.

Disputas sobre linderos, servidumbres y restricciones en escrituras

Una disputa de linderos es un desacuerdo sobre dónde termina una propiedad y dónde empieza otra. Las parcelas comerciales suelen chocar por las líneas de levantamiento topográfico, las cercas, las zonas de estacionamiento o un edificio que cruza una línea. Un levantamiento actualizado y el plano inscrito suelen guiar la primera revisión de estos casos.

Una disputa de servidumbre es un conflicto sobre el derecho a usar un terreno que pertenece a otra persona. Los ejemplos habituales incluyen el acceso a un muelle de carga, el estacionamiento compartido, el drenaje a través de un solar o una línea de servicios públicos. Estas disputas afectan rápidamente a la operación. Un camino de acceso bloqueado puede impedir las entregas el mismo día.

Las disputas sobre restricciones en escrituras involucran reglas incluidas en una escritura o en una declaración inscrita. Las restricciones pueden limitar el uso, fijar normas arquitectónicas o exigir ciertas condiciones de operación. Los vecinos o una asociación de propietarios pueden intentar hacerlas cumplir. La redacción inscrita es el punto de partida de cualquier reclamación, por lo que el empresario debe revisar primero esos documentos.

Disputas hipotecarias y sobre bienes con garantía

Una disputa hipotecaria surge cuando un prestatario y un prestamista no están de acuerdo sobre el incumplimiento, los pagos o lo que exige la hipoteca inscrita. Los empresarios suelen encontrar estas disputas cuando un pago es rechazado, se aplica un recargo por mora o un aviso indica que el préstamo está en incumplimiento.

El análisis depende de los documentos. La hipoteca, el pagaré, los avisos y el historial de pagos definen el alcance de la disputa. Desde el lado del prestatario, las preguntas suelen ser prácticas. ¿Se entregó el aviso de la forma que exigen los documentos del préstamo? ¿Se acreditaron correctamente los pagos? ¿Tiene el prestamista el derecho que reclama? Las respuestas pueden cambiar qué opciones están disponibles.

Los prestamistas tienen recursos contractuales, y los documentos del préstamo los detallan. Un tribunal lee el contrato y el expediente en conjunto. Mantener registros completos de pagos y todas las cartas del prestamista ayuda a plantear la disputa con claridad desde el principio.

Disputas sobre arrendamientos comerciales

Una disputa por un arrendamiento comercial suele comenzar por renta impagada, un cargo impugnado o un inquilino que permanece en el local después de terminado el contrato. Estas disputas a menudo giran en torno a los avisos, los registros de pagos y la redacción exacta del contrato de arrendamiento.

Cuando un inquilino se niega a entregar la posesión al terminar el arrendamiento, la ley de Florida otorga al arrendador un recurso. Cuando un inquilino se niega a entregar la posesión del inmueble al terminar su contrato de arrendamiento, el arrendador, el agente del arrendador, su abogado o sus representantes legales pueden exigirle el doble de la renta mensual y cobrarla al vencimiento de cada mes. La misma ley establece que todos los contratos de renta devengan intereses desde el momento en que la renta se vuelve exigible.

Si un arrendador demanda la posesión y la renta impagada, el inquilino tiene un plazo para actuar. Si un inquilino que no paga según lo ordena el tribunal pierde el derecho a presentar defensas depende de los hechos del caso y de la ley aplicable.

Antes de que una disputa escale, reúna el contrato de arrendamiento firmado, cualquier enmienda, todos los avisos, el historial de pagos y la correspondencia.

Disputas sobre compraventas, ventas y proyectos de desarrollo

Una disputa sobre una operación es un desacuerdo sobre si un comprador, vendedor, desarrollador o inversionista cumplió las promesas de un contrato escrito. Los conflictos habituales surgen por un cierre fallido, un depósito de garantía (earnest money) en disputa, una condición suspensiva que no se cumplió o acusaciones de que una de las partes tergiversó hechos sobre la propiedad.

El contrato escrito es el primer documento que lee un tribunal o un árbitro. Los correos electrónicos, las cartas de intención y los documentos del cierre también pueden tener importancia. Las promesas verbales son mucho más difíciles de exigir. Según DK Arena, Inc. v. EB Acquisitions I, LLC, la promissory estoppel (una demanda basada en promesas) no puede usarse para eludir la Statute of Frauds. Como explicamos en Tanenbaum, la aplicación de la Statute of Frauds es una prerrogativa del legislador; la doctrina judicial de la promissory estoppel no puede usarse para eludir sus requisitos. (DK Arena, Inc. v. EB Acquisitions I, LLC, 112 So. 3d 85 (Fla. 2013))

A veces una parte quiere dejar sin efecto una operación, lo que se denomina rescisión (rescission). La rescisión por error tiene límites. Según Waterside at Boynton Homeowners’ Ass’n v. Southern Homes of Palm Beach, LLC, la rescisión por error mutuo solo está disponible cuando el error es mutuo y el hecho es esencial para el contrato.

El momento también importa. La parte que conoce los hechos clave y no actúa para rescindir puede perder ese derecho. Flaherty v. Flaherty describe esto como ratificación, que ocurre cuando una parte con derecho a rescindir un contrato anulable no lo hace después de descubrir los hechos. La ratificación ocurre cuando una parte con derecho a rescindir un contrato anulable no lo hace después de descubrir hechos que justifican la rescisión. (Flaherty v. Flaherty, 128 So. 3d 920 (Fla. 2d DCA 2013))

Disputas entre socios en empresas conjuntas y copropietarios

Una disputa entre socios en una empresa conjunta o entre copropietarios es un desacuerdo entre socios sobre cómo se administra, financia, comparte o vende un bien. Los conflictos típicos giran en torno a las aportaciones de capital, quién toma las decisiones de gestión, cómo se reparten las utilidades y cómo puede salir un propietario.

El documento que rige la relación es el más importante. En el caso de una LLC, el acuerdo operativo generalmente regula las relaciones entre los miembros y entre los miembros y la empresa. Según Fla. Stat. § 605.0105, el acuerdo operativo rige esas relaciones. Cuando el acuerdo no regula un asunto, las normas supletorias del capítulo son las que se aplican.

Por lo general, los propietarios están protegidos frente a las deudas de la empresa. Esta “demostración de conducta indebida” exige probar que “la sociedad en realidad se constituyó o se usó para engañar a acreedores o para cometer un fraude contra ellos.” (Wurtzebach v. Flooring Depot FTL, Inc.)

Un copropietario que afirma que una operación es injusta puede seguir obligado por el acuerdo escrito. Según Williams v. Johnson, cuando un contrato expreso cubre la misma materia, las reclamaciones que surjan de esa relación no sostienen una demanda por enriquecimiento sin causa (obtener un beneficio sin pagar por él).

Cuando los copropietarios no logran ponerse de acuerdo, las vías habituales son la negociación, la mediación, el arbitraje si el acuerdo lo exige, o una acción judicial.

Disputas por la conducta de administradores de propiedades y agentes

Una disputa con un administrador de propiedades suele referirse a dinero o a facultades. Los propietarios plantean dudas sobre rentas cobradas pero no transferidas, depósitos de seguridad, decisiones sobre reparaciones o un administrador que actuó más allá del contrato de administración.

El contrato de administración define el alcance del trabajo del administrador y las condiciones para terminar la relación. Los estados de cuenta mensuales muestran las rentas cobradas y los gastos pagados. Los correos y aprobaciones del propietario muestran lo que este sabía y aceptó. Estos registros con frecuencia se convierten en la prueba central.

Los propietarios de negocios deben conservar sus propias copias del contrato, de los estados de cuenta y de los mensajes. Antes de cualquier terminación, conviene revisar las condiciones de notificación del contrato. Una cronología escrita de los problemas, con fechas e importes, ayuda a organizar los hechos desde el principio.

Tribunal o arbitraje: dónde se resuelven estas disputas

La mayoría de las disputas inmobiliarias se resuelven en tribunales de Florida o en arbitraje, según lo que disponga el contrato. La cláusula de solución de controversias del contrato suele determinar qué vía se aplica, por lo que conviene revisarla desde el inicio.

Las reglas de competencia territorial determinan el condado para un caso judicial. Según Fla. Stat. § 47.011, una acción debe presentarse en el condado donde resida el demandado, donde se originó la causa de la acción o donde se encuentra el inmueble en litigio. Esta regla de competencia territorial no se aplica a las acciones contra personas no residentes. Por tanto, una disputa sobre un inmueble del condado de Hillsborough puede presentarse donde se encuentre ese inmueble.

El arbitraje sigue sus propias reglas. Según Fla. Stat. § 682.02, un acuerdo por escrito para someter a arbitraje disputas existentes o futuras es válido, exigible e irrevocable, salvo por una causa que exista en derecho o en equidad para revocar un contrato. Según Fla. Stat. § 682.03, un tribunal no puede negarse a ordenar el arbitraje porque la reclamación carezca de fundamento.

Algunos casos judiciales deben pasar primero por mediación. Según Fla. Stat. § 44.102, a solicitud de una de las partes, el tribunal debe remitir a mediación una acción civil presentada por daños monetarios, siempre que la parte que lo solicita esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que dichos costos puedan repartirse equitativamente entre las partes, salvo que aplique una excepción prevista en la ley. Las excepciones incluyen una disputa entre arrendador e inquilino sin reclamación por lesiones personales, y los casos en los que las partes acordaron arbitraje vinculante.

En términos sencillos, un caso típico avanza desde una carta de requerimiento a una demanda o solicitud de arbitraje, luego a las contestaciones, al intercambio de registros y, finalmente, a la mediación o a una audiencia.

Documentos que debe reunir y cómo hablar con un abogado litigante

Reúna los documentos que muestren lo que se prometió, lo que se pagó y lo que se envió. Los registros útiles incluyen escrituras, informes de títulos, levantamientos topográficos, contratos de arrendamiento, contratos de compraventa, hipotecas, notificaciones, comprobantes de pago y correspondencia. Guarde los originales y las copias en un solo lugar.

Las preguntas iniciales pueden plantearse por teléfono; los datos de contacto aparecen al final de esta guía. Las consultas con Ayala Law PA tienen un costo; los honorarios y costos se informan antes de iniciar la representación.

Los clientes de Tampa, del condado de Hillsborough y de Tampa Bay son atendidos desde la oficina de Ayala Law PA en Tampa, ubicada en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL 33606.

Póngase en contacto con el despacho por su disputa sobre una propiedad

Un propietario de negocio que enfrenta una venta estancada, un inquilino que no quiere irse o una disputa de linderos por un terreno compartido está decidiendo si el litigio es el siguiente paso. La primera medida adecuada depende de lo que digan los documentos y de lo que cada parte ya haya enviado.

Si un inquilino no quiere abandonar su local o un defecto de título ha detenido su venta, lleve los documentos a Ayala Law PA. Llame al (305) 570-2208 o solicite una evaluación del caso para analizar los hechos del inmueble.