Litigio inmobiliario en Florida: qué significa
El litigio inmobiliario consiste en resolver una disputa sobre una propiedad mediante una demanda ante un tribunal o, si las partes lo acordaron, mediante arbitraje. Abarca conflictos sobre contratos, titularidad, linderos, trabajos de construcción y bienes inmuebles que pertenecen a empresas. Una disputa puede existir mucho antes de que alguien presente una demanda. Muchas comienzan con una carta de reclamación, un cierre de compraventa fallido o un aviso de gravamen.
Esta guía explica el término en un lenguaje sencillo y describe los pasos en Florida que pueden seguir. Está escrita para propietarios, compradores, vendedores, contratistas y dueños de negocios en Tampa y en el condado de Hillsborough.
Si un cierre fallido, un defecto de título o un aviso de gravamen lo tiene atascado, nuestro equipo puede conversar sobre sus opciones cuando usted esté listo. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Qué significa el litigio en el ámbito inmobiliario
El litigio es el proceso formal para presentar y disputar reclamaciones legales. En el ámbito inmobiliario, esas reclamaciones involucran terrenos, edificios o los derechos que las personas tienen sobre ellos. Las partes pueden incluir compradores, vendedores, prestamistas, arrendadores, desarrolladores, contratistas, vecinos y entidades comerciales.
No todas las disputas inmobiliarias llegan a ser una demanda. Muchas comienzan con una reclamación escrita en la que una parte cree que la otra incumplió una promesa o le debe dinero. Una parte también puede enviar un aviso de incumplimiento o una objeción sobre el título. Si el asunto no puede resolverse, puede presentarse una demanda ante el tribunal.
El arbitraje es la otra vía. Es un proceso privado en el que un árbitro neutral decide la disputa. Solo se aplica cuando las partes lo acordaron.
Tipos comunes de disputas inmobiliarias
La mayoría de las disputas inmobiliarias se agrupan en unas pocas categorías. Cada una plantea sus propias cuestiones legales.
- Incumplimiento de un contrato de compraventa. Una parte afirma que la otra no completó el cierre o retiene indebidamente el depósito de garantía.
- Disputas sobre el título. Dos partes reclaman la titularidad de la misma propiedad. Una acción para quietar el título pide a un tribunal que confirme la titularidad o elimine una reclamación en competencia.
- Disputas sobre linderos y servidumbres. Los vecinos no están de acuerdo sobre dónde se ubica una línea o quién puede cruzar una franja de terreno.
- Disputas de construcción. Contratistas y subcontratistas discrepan sobre el pago, el alcance del trabajo o los defectos. Estas disputas pueden llevar a la ejecución de un gravamen.
- Tergiversación. Un comprador o vendedor afirma que la otra parte hizo una declaración falsa sobre una propiedad. Según Frutafino, S.A.S. v. Dole Chile, S.A., una promesa de actuar en el futuro puede constituir fraude si quien la hizo no tenía intención de cumplirla.
- Propiedad comercial. Arrendamientos, acuerdos de desarrollo y propiedades en poder de sociedades o compañías.
A veces un contrato puede anularse por error mutuo. Según Waterside at Boynton Homeowners’ Ass’n v. Southern Homes of Palm Beach, LLC, el error debe ser mutuo y debe referirse a un hecho que sea esencial para el contrato.
Cómo avanza una demanda inmobiliaria en los tribunales de Florida
Una demanda inmobiliaria en Florida comienza con una querella presentada en el condado correspondiente. La sede judicial importa. Según Fla. Stat. § 47.011, las acciones deben presentarse en el condado donde reside el demandado, donde surgió la causa de la acción o donde se encuentra la propiedad en litigio. Esa regla no se aplica a las acciones contra personas no residentes.
Después de la presentación, se notifica a la otra parte, que responde con una contestación o mociones. Luego sigue la etapa de descubrimiento de pruebas. El descubrimiento es el intercambio de documentos, preguntas por escrito y declaraciones bajo juramento.
Muchos casos civiles también pasan por mediación. Según Fla. Stat. § 44.102, a petición de una de las partes, el tribunal debe remitir a mediación una acción civil presentada por daños monetarios. Según Fla. Stat. § 44.102, el tribunal debe, a petición de una de las partes, remitir a mediación una acción civil presentada por daños monetarios si la parte que lo pide está dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o si dichos costos pueden dividirse equitativamente entre las partes, salvo que se aplique una excepción prevista en la ley. La ley enumera excepciones a la remisión obligatoria, incluidas las acciones presentadas para cobrar una deuda (Fla. Stat. § 44.102).
Si el caso no se resuelve, avanza hacia el juicio o hacia una decisión del juez, luego a la sentencia y a una posible apelación. El ritmo varía de un caso a otro.
Mediación, arbitraje y acuerdo como alternativas
El acuerdo es un entendimiento al que las partes llegan en cualquier etapa. Puede surgir después de una carta de reclamación o durante el descubrimiento de pruebas. La mediación es una forma estructurada de llegar a él. Un mediador neutral ayuda a las partes a conversar, y son ellas quienes deciden si concilian.
El arbitraje funciona de otra manera. Según Fla. Stat. § 682.02, un acuerdo escrito para someter una disputa a arbitraje es válido y exigible, salvo que exista una causa para revocar el contrato. Si una parte se niega a arbitrar, Fla. Stat. § 682.03 permite que el tribunal ordene el arbitraje cuando existe un acuerdo exigible.
La sección 682.03 no aborda las conversaciones de mediación; según esta sección, ante una moción que alegue la negativa a arbitrar, el tribunal ordenará a las partes arbitrar si existe un acuerdo exigible. Según Fla. Stat. § 44.405, las comunicaciones de mediación son confidenciales, salvo lo que dispone esa sección. Un acuerdo de conciliación escrito y firmado no es confidencial, a menos que las partes acuerden lo contrario.
Según Fla. Stat. § 45.061, una oferta de conciliación permanece abierta durante 45 días, salvo que se retire antes mediante un escrito notificado al destinatario de la oferta antes de su aceptación, y una oferta que no se retira ni se acepta dentro de los 45 días se considera rechazada. La sección no se aplica a las causas de acción que surjan después de la fecha de vigencia de la ley, por lo que determinar si se aplica a una disputa concreta depende de cuándo surgió su causa de acción (Fla. Stat. § 45.061). En Florida, una oferta por escrito para transigir una reclamación permanece abierta durante 45 días, salvo que se retire antes mediante un escrito notificado al destinatario antes de que este la acepte. Una oferta que no se retira ni se acepta en ese plazo se considera rechazada.
Si conviene conciliar o litigar depende de los hechos, de los términos del contrato y de los costos que enfrenta cada parte. Nadie puede predecir cómo terminará cualquiera de los caminos.
Por qué la documentación importa en una disputa inmobiliaria
Un tribunal o un árbitro decide una disputa en gran medida con base en los registros. Conserve el contrato de compraventa y cada anexo, los estados de cierre, los compromisos de título, los levantamientos topográficos, los permisos, los avisos de gravamen, los correos electrónicos, los mensajes de texto y los registros de pagos. Consérvelos en su forma original y en orden cronológico. Guárdelos pronto, antes de que se reemplace un teléfono o se vacíe una bandeja de entrada.
Las categorías útiles incluyen:
- comunicaciones con la otra parte
- acuerdos firmados y enmiendas
- registros de pagos y recibos, incluido el depósito de garantía
- informes de inspección y de construcción
- fotografías con fecha
- avisos enviados o recibidos
No altere, deseche ni edite selectivamente los registros. Consulte con un abogado cualquier duda sobre un registro antes de actuar con base en él.
El momento también importa. Según Flaherty v. Flaherty, la ratificación ocurre cuando una parte con derecho a rescindir un contrato anulable no lo hace después de descubrir los hechos que justifican la rescisión.
Considere a un comprador hipotético cuyo expediente contiene un contrato firmado, un correo electrónico con fecha del vendedor sobre un defecto en el título y un estado de cierre que muestra un depósito. Esos registros construyen una cronología clara. Sin el correo electrónico, la misma operación podría verse muy distinta.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Qué esperar al trabajar con una firma de litigio inmobiliario
Ayala Law PA atiende litigios inmobiliarios junto con litigios empresariales, disputas comerciales y contractuales, disputas entre accionistas y socios, litigios de construcción y disputas de comercio internacional. La firma trabaja en los tribunales y en el arbitraje de Florida. La única oficina de la firma está en 1646 W Snow Ave, en Tampa. Atiende a empresas y propietarios de Tampa, el condado de Hillsborough, Brandon, Riverview, Plant City, Temple Terrace y el área más amplia de Tampa Bay. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página.
Para conocer la práctica en general, lea el resumen de litigio inmobiliario. Los lectores de la zona también pueden revisar la página de litigio empresarial en Tampa, la página del condado de Hillsborough y la página de Brandon.
La firma revisa los hechos, los documentos y los plazos de una disputa y explica las opciones disponibles. Las preguntas sobre honorarios se plantean mejor directamente con la firma cuando usted se comunique.
Preguntas frecuentes
¿Una disputa inmobiliaria siempre es una demanda?
No. Muchas disputas comienzan con una carta de reclamación o con un cierre fallido y se resuelven sin que se presente un caso.
¿Dónde puede presentarse una demanda inmobiliaria en Florida?
Las acciones deben presentarse únicamente en el condado donde vive el demandado, donde surgió la causa de acción o donde se encuentra la propiedad en litigio. Esta regla no se aplica a las acciones contra demandados no residentes. Esta sección no se aplica a las acciones contra personas no residentes.
¿Puede exigirse una cláusula de arbitraje en Florida?
En general, sí, según Fla. Stat. § 682.02, salvo que exista una causa legal para revocar el contrato.
Hable con la firma sobre su disputa
Si recibió un aviso de incumplimiento, si la compraventa de un comprador se detuvo por un defecto en el título, si un contratista enfrenta un gravamen o si maneja una disputa inmobiliaria en nombre de un familiar o socio, es posible que no sepa qué sigue. Cuando esté listo, puede comunicarse con la firma a través de su página de contacto o por teléfono al (305) 570-2208 para describir la disputa y los documentos involucrados.
