Disputa de diligencia debida en contratos de compraventa comercial en Florida
El periodo de diligencia debida de un contrato de compraventa comercial es el plazo en el que el comprador revisa el inmueble y sus registros antes de que la operación quede en firme. Cuando comprador y vendedor no coinciden durante ese plazo, normalmente lo que decide el siguiente paso es la redacción del contrato sobre plazos, notificaciones y depósitos. Esta página explica cómo surgen estas disputas en Florida y qué debe vigilar cada parte. Ayala Law PA se concentra en litigios comerciales y de bienes raíces, incluidas las disputas por contratos comerciales ante tribunales y en arbitraje en Florida.
Qué es el periodo de diligencia debida en un contrato de compraventa comercial en Florida
El periodo de diligencia debida es el tiempo que tiene el comprador para inspeccionar el inmueble y revisar la documentación. Durante ese plazo, los compradores suelen revisar el estado del edificio, el título, el levantamiento topográfico, los contratos de arrendamiento, los permisos y los informes ambientales.
Muchos contratos utilizan una cláusula de contingencia por inspección. Se trata de una condición que permite al comprador dar por terminado el acuerdo si aparece un problema, normalmente antes de una fecha indicada. Si el comprador no actúa a tiempo, puede perder esa salida.
El contrato también establece qué debe entregar el vendedor y cómo deben enviarse las notificaciones. Indica quién recibe un aviso, por qué medio y hasta cuándo. Esos detalles importan tanto como el fondo de la reclamación.
Sus derechos dependen de la redacción escrita de su acuerdo. Esa redacción es el punto de partida de cualquier disputa, así que léala antes de actuar.
Desacuerdos comunes que se convierten en disputas de diligencia debida
La mayoría de estos conflictos nacen de un grupo reducido de problemas. Conocerlos le ayuda a identificar su situación desde el principio.
- Hallazgos de la inspección. El inspector informa de problemas en el techo, el sistema de climatización, la fontanería, la estructura o el cumplimiento de códigos. El comprador quiere reparaciones o un descuento en el precio. El vendedor sostiene que los problemas son menores o que no le corresponde resolverlos.
- Informes ambientales. Las partes no están de acuerdo en si un informe muestra una condición que permite al comprador retirarse de la operación.
- Objeciones sobre el título y el levantamiento. El comprador afirma que una servidumbre, un gravamen o un problema de linderos debe resolverse antes del cierre.
- Zonificación, permisos y ocupación. Es posible que el inmueble no permita el uso previsto por el comprador o que el certificado de ocupación presente problemas.
- Momento de la notificación. Una parte sostiene que el aviso de terminación fue tardío, se envió a la persona equivocada o se envió por un medio que el contrato no permitía.
- Depósito de arras. Las partes discuten quién recibe el depósito tras una terminación o un plazo incumplido.
- Renuncia y alegaciones de incumplimiento. El vendedor afirma que el comprador renunció a sus contingencias o que incurre en incumplimiento al detener la operación.
Lo que abarca el trabajo de nuestro equipo en litigios comerciales y de bienes raíces
El trabajo de nuestro equipo en este ámbito empieza con la documentación. Revisamos el contrato de compraventa, sus enmiendas, las notificaciones y la correspondencia para identificar los plazos y las condiciones que controlan la disputa.
Después, le ayudamos a dejar por escrito su posición. Esto puede incluir una carta de requerimiento o un aviso que exponga su postura conforme al contrato.
Muchas disputas terminan en una negociación. Entre los resultados habituales de las conversaciones están un descuento por reparaciones, una prórroga, una enmienda o una terminación acordada. Cualquier resultado depende de los hechos y de la respuesta de la otra parte.
Si las conversaciones fracasan, la reclamación puede avanzar ante un tribunal o en arbitraje. En Florida, en general, los acuerdos de arbitraje por escrito se hacen cumplir, como explica Fla. Stat. § 682.02. La sede de un caso judicial depende del lugar de residencia del demandado, del lugar donde surgió la causa de acción o de la ubicación del inmueble: según Fla. Stat. § 47.011, las acciones deben presentarse solo en uno de esos condados, y la sección no se aplica a las acciones contra personas no residentes.
Si consideramos que un asunto debe remitirse a otro abogado o firma, se lo diremos desde el inicio.
Cómo suele desarrollarse una disputa de diligencia debida
Una disputa suele pasar de la revisión de documentos a la notificación por escrito, luego a la negociación y solo después a un procedimiento formal. Cada etapa se apoya en la anterior.
- Reunir el expediente. Reúna el contrato de compraventa, todas las enmiendas, los informes de inspección y ambientales, el levantamiento topográfico y todos los correos y cartas intercambiados.
- Confirmar quién tiene derecho a actuar. Verifique qué parte puede dar por terminada la operación o presentar objeciones, qué forma de notificación exige el contrato y cuándo termina el periodo.
- Enviar una posición por escrito antes del plazo. La notificación debe seguir el lenguaje del contrato. El momento del envío y el método de entrega suelen ser determinantes.
- Negociar. Las partes pueden acordar una subsanación, un descuento, una prórroga, una enmienda o una liberación mutua.
- Escalar si es necesario. Si las conversaciones fracasan, puede seguir una demanda o una solicitud de arbitraje. El depósito de arras y la situación del inmueble se abordan según lo requiera el caso.
Los plazos varían según los hechos, el foro y la respuesta de la otra parte. Le explicamos los pasos previstos para su asunto concreto. No prometemos un calendario.
Por qué el plazo de diligencia debida es lo más importante
El plazo de diligencia debida a menudo decide si el comprador todavía puede retirarse. Un aviso tardío o defectuoso puede cambiar el resultado, incluso cuando las preocupaciones del comprador son válidas.
Vendedores y compradores suelen discutir qué significan el silencio o la continuación de la ejecución del contrato después de un plazo. Por eso, el momento de la comunicación escrita es fundamental.
Los vendedores suelen sostener que el depósito ya no es reembolsable. Los compradores suelen apoyarse en la misma cláusula para argumentar que conservaron sus derechos. Las propias cláusulas de notificación y de plazos del contrato controlan esos puntos.
La ley de Florida fija límites a las cláusulas contractuales. Una disposición que fije un plazo para demandar más corto que el plazo de prescripción aplicable es nula, según Fla. Stat. § 95.03.
Los tribunales de Florida también aplican reglas sobre error y ratificación. La rescisión por error mutuo solo está disponible si el error es mutuo y afecta a la esencia del contrato, como explica Waterside at Boynton Homeowners’ Ass’n. Una parte con derecho a anular un contrato anulable puede perder ese derecho si no actúa después de conocer los hechos, como describe Flaherty v. Flaherty.
Por qué trabajar con Ayala Law PA en una disputa sobre una compraventa comercial
Ayala Law PA se concentra en litigios comerciales, disputas por contratos, disputas entre accionistas, litigios de construcción, litigios de bienes raíces y litigios de comercio internacional. La firma atiende estos asuntos ante tribunales y en arbitraje en Florida.
Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. Nuestro equipo, incluido el personal de apoyo, revisa cada contrato, notificación e informe del expediente.
La oficina de Ayala Law PA está en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL 33606; los clientes de Tampa, el condado de Hillsborough y Tampa Bay son atendidos desde esa oficina en Tampa. La firma representa a clientes en el condado de Hillsborough, Brandon, Riverview, Plant City, Temple Terrace y el área más amplia de Tampa Bay, ante tribunales y en arbitraje en Florida.
En esta página no hacemos ninguna afirmación de acreditación. Tampoco pronosticamos resultados ni describimos resultados pasados. Cada asunto depende de su propio contrato y de sus propios hechos.
Preguntas frecuentes sobre disputas de diligencia debida e inspección
¿Puede un comprador retirarse durante el periodo de diligencia debida?
Depende de la cláusula de terminación y de las reglas de notificación de su contrato. Esas condiciones escritas determinan si el comprador puede dar por terminada la operación.
¿Un desacuerdo sobre los hallazgos de la inspección siempre termina en una demanda?
No. Muchas de estas disputas terminan mediante posiciones por escrito, descuentos por reparaciones o enmiendas. Una demanda o un arbitraje es una opción, no la única.
¿Quién custodia el depósito de arras durante una disputa?
Lo controlan las cláusulas de depósito en garantía (escrow) y de liberación del contrato. Las disputas suelen surgir sobre cuándo y a quién se libera el depósito.
¿Qué pasa si el vendedor dice que el comprador incumplió el plazo?
El momento de la notificación, el método de entrega y cualquier argumento de renuncia se revisan conforme al contrato. La postura del vendedor se analiza de la misma manera que la del comprador.
¿Necesito actuar antes de que termine el periodo de diligencia debida?
Con frecuencia, sí. Los plazos contractuales pueden ser breves, y el momento de la comunicación escrita es clave para proteger su posición.
¿Los honorarios de abogados suelen trasladarse a la parte perdedora?
Según la ley de Florida, cada parte generalmente asume sus propios honorarios de abogados, salvo que un contrato o una ley disponga otra cosa, como establece Price v. Tyler.
Hable con nuestro equipo sobre su contrato de compraventa
Si recibió un informe de inspección, una solicitud de reparación o un aviso de terminación, y no está seguro de si el plazo ya venció, no está solo en esa situación. Compradores y vendedores en esta posición suelen necesitar actuar con rapidez y cuidado.
Nuestro equipo puede revisar su contrato de compraventa y las notificaciones ya intercambiadas para identificar su siguiente paso. Llame a Ayala Law PA al (305) 570-2208 para solicitar una evaluación del caso antes de su próximo plazo contractual, o visite la página de contacto.
Ayala Law PA, 1646 W Snow Ave, Tampa, FL 33606. Abogado responsable: Eduardo A. Maura.
