Abogado de disputas de contratos de compraventa de bienes raíces comerciales en FL
Una disputa por un contrato de compraventa de bienes raíces comerciales comienza cuando el comprador y el vendedor no están de acuerdo sobre si un trato firmado debe cerrarse, puede cancelarse o ha sido incumplido. Cada disputa depende de sus hechos concretos y de los documentos que firmaron las partes. Esta guía cubre las causas más comunes, las opciones de litigio y los plazos que importan. Ayala Law PA se enfoca en litigios empresariales e inmobiliarios en los tribunales y arbitrajes de Florida.
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Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
En qué consiste una disputa por un contrato de compraventa de bienes raíces comerciales
Una disputa de compraventa comercial es un desacuerdo sobre si un contrato de compraventa firmado se está cumpliendo, si está justificado su incumplimiento o si ha sido incumplido. Las operaciones comerciales se diferencian de las compraventas de viviendas en aspectos importantes. Los depósitos suelen ser más altos. Los períodos de diligencia debida pueden durar semanas o meses. Las condiciones suspensivas de financiamiento son comunes. El comprador suele ser una empresa, como una LLC, y no una persona.
Una disputa puede involucrar a más partes que el comprador y el vendedor. Los prestamistas, corredores, compañías de título y agentes de depósito en garantía (escrow) pueden tener cada uno una parte de la operación.
Esta página está escrita para dueños de negocios, inversionistas, desarrolladores y propietarios en Tampa, el condado de Hillsborough, Brandon, Riverview, Plant City, Temple Terrace y el área más amplia de Tampa Bay cuya venta o compra comercial se ha estancado. El abogado responsable de esta página es Eduardo A. Maura.
Razones comunes por las que las operaciones comerciales fracasan en Florida
La mayoría de las operaciones fallidas se reducen a una condición suspensiva, un plazo incumplido o un problema detectado durante la diligencia debida. Entre los detonantes más comunes se encuentran:
- Se cae el financiamiento. Un prestamista se retira o una tasación resulta inferior al precio.
- Hallazgos de la diligencia debida. Problemas ambientales, de zonificación o permisos, conflictos de levantamiento topográfico u obligaciones de arrendamiento que nadie divulgó.
- Problemas de título. Gravámenes o problemas de servidumbres que aparecen tarde en el período contractual.
- Avisos o plazos incumplidos. Un aviso de inspección tardío o una solicitud de depósito puede cambiar quién tiene el derecho a retirarse.
- Negativa a cerrar. Una de las partes dice que la operación queda sin efecto, cambia los términos o afirma que la otra parte incumplió el contrato.
- Disputas sobre el depósito de garantía. El comprador, el vendedor y el agente de depósito o la compañía de título no coinciden sobre quién recibe el depósito.
En muchos casos, la verdadera disputa gira en torno a los documentos: si se dio aviso por escrito, si se hizo en la forma correcta y si se hizo a tiempo.
Opciones de litigio cuando un contrato de compraventa se rompe
Las principales opciones son el cumplimiento específico, la indemnización por daños y perjuicios, la recuperación del depósito, la sentencia declarativa y el arbitraje. El lenguaje del contrato suele determinar cuál se ajusta mejor.
- Cumplimiento específico. Solicita a un tribunal que ordene a una parte completar la venta en lugar de pagar dinero.
- Indemnización por daños. Reclama dinero por las pérdidas causadas por el incumplimiento. Lo que es recuperable depende del contrato y de las pruebas.
- Recuperación del depósito. Solicita el depósito de garantía, incluso al agente de depósito cuando los términos de liberación están en disputa.
- Sentencia declarativa. Solicita a un tribunal que decida si una parte terminó el contrato correctamente o si utilizó una condición suspensiva.
- Arbitraje. Si el contrato lo exige, la ley de Florida generalmente considera válido y exigible un acuerdo de arbitraje por escrito, salvo por las causas que existen para revocar cualquier contrato (Fla. Stat. 682.02). Si la otra parte no se opone a una solicitud de arbitraje, el tribunal ordena el arbitraje (Fla. Stat. 682.03).
- Enriquecimiento injusto. Cuando un contrato expreso cubre el mismo asunto, esta reclamación generalmente no prospera (Williams v. Johnson).
La vía adecuada depende de los términos del contrato, de los plazos y del resultado que usted necesite.
Cómo suele avanzar una disputa por un contrato de compraventa comercial
Un caso típico comienza con una revisión completa del contrato. Pasa luego a requerimientos por escrito y solo llega a los tribunales o al arbitraje si fracasa la negociación. Esta es la secuencia habitual:
- Revisar el expediente. Leer el contrato, las enmiendas, los anexos, los avisos y la correspondencia. Registrar cada plazo.
- Enviar o responder requerimientos. Seguir los pasos de aviso y subsanación que exija el contrato.
- Explorar una solución negociada. Las opciones incluyen prórrogas, división del depósito o un cierre reestructurado.
- Presentar la demanda o iniciar el arbitraje. Demandar ante el tribunal correspondiente de Florida o iniciar el arbitraje, según lo exija el contrato.
- Intercambiar pruebas. El descubrimiento puede abarcar documentos de cierre, comunicaciones con prestamistas e informes de inspección, conforme a las Reglas de Procedimiento Civil de Florida.
- A solicitud de una parte, un tribunal debe remitir a mediación cualquier acción civil presentada por daños monetarios, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que esos costos puedan dividirse equitativamente entre las partes, salvo que aplique una excepción. Después, el caso se resuelve por acuerdo o llega a juicio.
Las ofertas de transacción tienen su propio calendario. Una oferta de transacción por escrito puede formularse en cualquier momento más de 60 días después de la notificación del emplazamiento y la demanda a una parte, pero no menos de 60 días antes del juicio (o 45 días antes del juicio, si se trata de una contraoferta). La oferta permanece abierta durante 45 días, salvo que se retire por escrito antes de que el destinatario la acepte, y si no se retira ni se acepta en ese plazo, se considera rechazada. La oferta no se presenta ante el tribunal (Fla. Stat. 45.061).
Los plazos varían. Los asuntos comerciales controvertidos suelen tardar meses, y más si el descubrimiento es extenso o el caso llega a juicio.
Plazos y límites de tiempo a vigilar
El estatuto de limitaciones de Florida permite cinco años para demandar por un contrato escrito. Los plazos propios del contrato pueden cerrar sus opciones antes. Tenga en cuenta estos puntos:
- Un contrato no puede acortar el plazo para demandar. Una cláusula que fije un plazo para demandar más corto que el que permite el estatuto es nula (Fla. Stat. 95.03).
- Los períodos de diligencia debida y de financiamiento vencen. Un aviso omitido puede cambiar quién tenía el derecho a dar por terminado el contrato.
- Las solicitudes de depósito tienen ventanas de tiempo. Las solicitudes de depósito por escrito a menudo deben enviarse dentro de un plazo establecido.
- Esperar puede costarle caro. En un contrato anulable, la ratificación ocurre cuando una parte que podía cancelarlo no lo hace después de conocer los hechos (Flaherty v. Flaherty).
- Conserve registros por escrito. Los correos electrónicos, mensajes de texto y cartas suelen mostrar qué exigía el contrato y cuándo.
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Documentos que conviene reunir antes de comunicarse con nosotros
Reunir estos registros ahora hace que la primera revisión sea más rápida y más útil.
- El contrato de compraventa totalmente firmado, con todas las enmiendas, anexos y cartas de prórroga.
- Recibos del depósito de garantía, acuerdos de depósito en garantía y cualquier solicitud escrita de liberación del depósito.
- Informes de inspección, levantamiento topográfico, ambientales, de tasación y de compromisos de financiamiento.
- Compromisos de título, declaraciones de cierre y cualquier aviso de incumplimiento o de terminación enviado o recibido.
- Correspondencia con la otra parte, corredores, prestamistas y agentes de título o de depósito en garantía.
- Una breve cronología escrita de las fechas clave, incluida la fecha en que surgió por primera vez el problema.
Cómo aborda Ayala Law PA estas disputas
Ayala Law PA se enfoca en litigios empresariales. Esto incluye disputas comerciales y contractuales, asuntos de accionistas y de sociedades, litigios de construcción, litigios inmobiliarios y litigios de comercio internacional en los tribunales y arbitrajes de Florida. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. El personal de apoyo de la firma ayuda con la administración de los casos y la organización de los documentos.
La oficina de Ayala Law PA está en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL 33606; los clientes de Tampa, el condado de Hillsborough y Tampa Bay son atendidos desde esa oficina en Tampa.
La sede del juicio depende del lugar donde se presente la demanda. Conforme a la regla de sede de Florida, una acción se presenta donde reside el demandado, donde nació la causa de acción o donde se encuentra la propiedad en litigio, pero esta regla no se aplica a las acciones contra personas no residentes (Fla. Stat. 47.011). Si la propiedad está en el condado de Hillsborough, ese condado es uno de los lugares donde puede presentarse el caso.
Si un asunto puede manejarse mejor por otro abogado o firma, lo diremos desde el principio.
Preguntas frecuentes
¿Puedo recuperar mi depósito de garantía si la operación fracasa?
Depende de las condiciones suspensivas, de los avisos y de los términos de depósito en garantía del contrato. También depende de qué parte causó que no se completara el cierre.
¿Una disputa por un contrato de compraventa de bienes raíces comerciales siempre llega a los tribunales?
No siempre. Si el contrato exige arbitraje, la ley de Florida generalmente hace valer esa cláusula.
¿Cuánto tiempo tengo para demandar por un contrato comercial incumplido?
El estatuto de Florida generalmente permite cinco años para un contrato escrito. Los plazos de aviso propios del contrato pueden ser mucho más cortos.
¿Florida exige mediación antes del juicio?
No siempre. A solicitud, un tribunal debe remitir a mediación la mayoría de los casos civiles de daños, siempre que la parte que lo solicita esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos, o que los costos puedan dividirse equitativamente entre las partes, salvo que aplique una excepción.
¿Debo seguir hablando con la otra parte?
Mantenga las comunicaciones por escrito y en un tono profesional. Envíe los avisos formales de la manera que exija el contrato.
Hable con Ayala Law PA sobre su operación comercial estancada
Si su cierre comercial se ha estancado, o si un vendedor se ha retirado de un contrato firmado, Ayala Law PA puede revisar con usted el contrato y sus plazos. Llame al (305) 570-2208 o solicite una evaluación del caso.
