Demanda por reclamación de seguro de título sobre propiedad comercial en Florida
Una demanda por reclamación de seguro de título es un proceso judicial contra una aseguradora de títulos después de que esta rechaza, rechaza parcialmente o retrasa una reclamación bajo una póliza de título comercial. Los propietarios, compradores, arrendadores y prestamistas suelen llegar a este punto cuando surge un problema con la propiedad después de cerrada la operación. Cada situación es distinta, por lo que conviene revisar los hechos particulares de cada caso.
Si un defecto de título o una reclamación rechazada está frenando su operación comercial, nuestro equipo en Ayala Law PA puede revisar la póliza y el expediente con usted. Llame al (305) 570-2208. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Qué es una demanda por reclamación de seguro de título y a quién va dirigida
Una demanda por reclamación de seguro de título pide a un tribunal que decida si la póliza cubre una pérdida. El seguro de título protege contra pérdidas por ciertos defectos en la titularidad o gravámenes que existían cuando se emitió la póliza. No es lo mismo que la cobertura por daños causados por incendios o tormentas.
Esta página está escrita para:
- Propietarios de edificios comerciales o terrenos
- Compradores y desarrolladores que cerraron la compra de una propiedad comercial
- Arrendadores de propiedades comerciales en alquiler
- Prestamistas que poseen una hipoteca comercial
Muchos lectores buscan información para una empresa, un socio o un prestamista. Ayala Law PA atiende litigios sobre bienes raíces comerciales en los tribunales y en arbitraje de Florida. El bufete atiende a empresas en Tampa, el condado de Hillsborough, Brandon, Riverview, Plant City, Temple Terrace y el área más amplia de Tampa Bay.
Qué suele cubrir una póliza de título comercial
Una póliza de título comercial normalmente cubre pérdidas causadas por defectos cubiertos. Ejemplos comunes son gravámenes ocultos, escrituras previas falsificadas y servidumbres no inscritas. La cobertura depende de la redacción exacta, así que lea la póliza con atención.
- Póliza del propietario: protege el interés de titularidad del comprador sobre la propiedad.
- Póliza del prestamista: protege el interés hipotecario del prestamista.
- Excepciones del Anexo B: elementos que la aseguradora enumera como excluidos. Pueden reducir mucho la cobertura.
- Costos de defensa: algunas pólizas pagan la defensa frente a una impugnación cubierta del título. Verifique si la suya lo hace.
Reúna la póliza, el compromiso de título y el expediente del cierre antes de evaluar un rechazo. Cláusulas de cobertura y excepciones suelen determinar el resultado del análisis.
Cómo surgen los defectos de título y el papel de la búsqueda de títulos
Los defectos de título suelen aparecer durante la búsqueda de títulos, en el compromiso de título o después del cierre. La búsqueda revisa registros públicos como escrituras, hipotecas, sentencias, gravámenes de contratistas y servidumbres inscritas.
Los defectos que aparecen después del cierre suelen incluir:
- Servidumbres no inscritas o reclamaciones de acceso
- Gravámenes de contratistas por trabajos anteriores en la propiedad
- Problemas de levantamiento topográfico que desplazan un lindero
- Reclamaciones de un propietario anterior o de un heredero
Un error en la búsqueda es un problema distinto de una reclamación bajo la póliza. Puede respaldar una reclamación contra la compañía de títulos o el agente de cierre por trabajo negligente.
Una acción para la cancelación de gravámenes (quiet title) es un proceso judicial que pide a un juez eliminar una nube sobre el título. Una nube es una reclamación inscrita que pone en duda la titularidad. Los propietarios a menudo necesitan esta acción antes de poder vender o financiar la propiedad. Un proceso de cancelación de gravámenes y una reclamación de seguro pueden tramitarse al mismo tiempo. El orden de las presentaciones puede afectar a ambos, así que revise la secuencia desde el principio.
De la reclamación a la demanda: cómo suele avanzar el proceso
Una reclamación de título suele avanzar desde la notificación por escrito, a la respuesta de la aseguradora, luego a la negociación y, por último, a la demanda o al arbitraje. Cada etapa puede tener su propio plazo, así que controle las fechas desde el primer día.
- Notificación por escrito. Envíe a la aseguradora la póliza, el compromiso y los documentos de respaldo.
- Respuesta de la aseguradora. La aseguradora puede aceptar, rechazar, rechazar parcialmente o pedir más información.
- Reclamación formal por escrito y negociación. Identifique la cláusula de la póliza y la pérdida, y negocie cuando tenga sentido hacerlo.
- Demanda o arbitraje. Si la póliza o el contrato exige arbitraje, el Fla. Stat. § 682.02 hace válidos y exigibles los acuerdos de arbitraje por escrito. La excepción es una causa que exista para anular cualquier contrato. Según el § 682.03, un tribunal no puede negarse a ordenar el arbitraje porque la reclamación carezca de fundamento.
El lugar de presentación también importa. El Fla. Stat. § 47.011 establece que las acciones deben presentarse solo en el condado donde reside el demandado, donde surgió la reclamación o donde está ubicada la propiedad. Esta sección no se aplica a las acciones contra personas no residentes. Para un demandado corporativo, el § 47.051 añade sus propias opciones de condado.
Los plazos también pueden cambiar.
Pasos prácticos que los propietarios deben dar desde ahora
Empiece por conservar el expediente intacto y por notificar el defecto por escrito. La demora puede reducir sus opciones.
- Conserve los registros. Guarde ambas pólizas, el compromiso, el levantamiento topográfico, el contrato de compra y todos los mensajes con la compañía de títulos, el agente de cierre, el vendedor y el prestamista.
- Notifique por escrito y sin demora. Las condiciones de la póliza y los términos del contrato pueden fijar plazos.
- Elija sus palabras con cuidado. Evite declaraciones escritas que reconozcan un defecto o renuncien a derechos antes de que se revisen los hechos.
- Registre las pérdidas. Anote la renta perdida, los costos de reparación y los costos de mantenimiento vinculados al defecto.
- Revise los plazos del contrato. El Fla. Stat. § 95.03 anula cualquier cláusula contractual que fije un plazo para demandar más corto que el plazo de prescripción legal.
La rescisión, que deshace un contrato, es limitada. Waterside at Boynton restringe la rescisión por error mutuo a un error que sea mutuo y que afecte la esencia del contrato. Florida también considera que un contrato anulable queda ratificado si la parte que podía rescindirlo no actúa después de conocer los hechos. Flaherty v. Flaherty describe la ratificación como lo que ocurre cuando una parte con derecho a rescindir un contrato anulable no lo hace después de descubrir los hechos que justifican la rescisión.
Si una cláusula de arbitraje parece injusta, los tribunales evalúan tanto la forma en que se celebró el acuerdo como lo injustos que son sus términos. Basulto v. Hialeah Automotive exige ambas formas de inconscionabilidad, evaluadas en conjunto.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Por qué elegir a Ayala Law PA para disputas de títulos comerciales
Ayala Law PA se concentra en el litigio empresarial e inmobiliario en los tribunales y en el arbitraje de Florida. Las áreas de práctica incluyen:
- Litigio empresarial y litigio comercial
- Disputas contractuales y disputas entre accionistas y socios
- Litigio de construcción y litigio inmobiliario
- Litigio de comercio internacional
La oficina del bufete está en Tampa, en 1646 W Snow Ave. El bufete también representa a empresas en Tampa, el condado de Hillsborough, Brandon, Riverview, Plant City, Temple Terrace y el área de Tampa Bay, con su oficina ubicada en Tampa.
Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. Nuestro equipo, que incluye al personal de apoyo, organiza el expediente para que la póliza, el registro público y los plazos se revisen en conjunto. No se puede prometer ningún resultado.
Preguntas que los propietarios hacen antes de presentar una demanda por reclamación de título
Cada respuesta a continuación depende de los hechos del caso.
¿Puedo demandar directamente a mi compañía de seguros de título?
A menudo sí, si la póliza y el rechazo de la aseguradora le dan base para una reclamación. La redacción de la póliza determina hasta dónde puede llegar la reclamación.
¿También necesito demandar al vendedor o al propietario anterior?
Depende del defecto, de la cadena de titularidad y de los contratos de las partes. Puede ser necesario un proceso de cancelación de gravámenes junto con la reclamación bajo la póliza.
¿Cuánto tiempo tengo para actuar?
Pueden aplicarse los plazos de notificación de la póliza, los plazos del contrato y los plazos de Florida. El Fla. Stat. § 95.11 clasifica las demandas por tipo de plazo, así que revise esto pronto.
¿El error de un agente de cierre puede dar lugar a una reclamación?
Es posible. Un error de búsqueda o de cierre puede respaldar una reclamación separada contra el agente o la compañía de títulos, aparte de la póliza.
¿Qué condado es el adecuado para presentar la demanda?
El Fla. Stat. § 47.011 generalmente limita la presentación al condado donde reside el demandado, donde surgió la reclamación o donde está ubicada la propiedad, pero esta sección no se aplica a las acciones contra personas no residentes.
Próximo paso para su asunto de propiedad comercial
Si un cierre se ha estancado, si un gravamen o una servidumbre surgió después de la compra, o si su aseguradora de títulos ha rechazado una reclamación sobre una propiedad de la que depende su empresa, no tiene que resolverlo solo. Ayala Law PA puede revisar con usted la póliza, el registro de títulos y el impacto en su negocio. Llame al (305) 570-2208 o contacte a Ayala Law PA para iniciar esa conversación.
