Abogado de disputas de CAM en arrendamientos comerciales en Tampa | Ayala Law PA
Una disputa de CAM plantea si los costos compartidos de la propiedad que el arrendador le cobra bajo un contrato de arrendamiento comercial son correctos y están permitidos. La respuesta empieza por el contrato. Su redacción, sus anexos y sus plazos determinan gran parte de lo que sucede después.
Ayala Law PA se concentra en disputas comerciales y empresariales, incluidos litigios contractuales e inmobiliarios, en tribunales y arbitrajes de Florida. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. La única oficina del bufete está en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL. Atiende a empresas en Tampa, el condado de Hillsborough, Brandon, Riverview, Plant City, Temple Terrace y el área más amplia de Tampa Bay.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Qué son los cargos de CAM y quién los impugna
CAM significa “common area maintenance” (mantenimiento de áreas comunes). Es la parte que le corresponde al inquilino del costo de operar las áreas compartidas de una propiedad, como estacionamientos, vestíbulos, iluminación y paisajismo.
La forma en que el cargo llega a usted depende del tipo de arrendamiento. En un arrendamiento bruto, la renta base normalmente cubre los costos de operación. En un arrendamiento bruto modificado, algunos costos se trasladan por encima de un año base. En muchos arrendamientos triple net, el inquilino paga una parte de la mayoría de los costos de operación además de la renta base.
Los arrendadores suelen cobrar el CAM mensualmente con base en un estimado. Luego lo concilian una vez al año con los costos reales. Ese estado de cuentas de fin de año es donde comienzan muchas disputas.
Los inquilinos que reciben facturas o conciliaciones sin explicación son quienes con más probabilidad impugnan el CAM. Los arrendadores y administradores de propiedades también enfrentan estos cuestionamientos cuando un inquilino pide registros y revisa las cuentas.
Problemas comunes en disputas de CAM
La mayoría de las disputas de CAM se reducen a unos pocos problemas: las cuentas, lo que permite el contrato y los registros que respaldan el cargo.
- Errores de conciliación: errores aritméticos, cobros duplicados o cargos que no coinciden con los costos reales del año.
- Costos excluidos: partidas que el contrato no permite trasladar, como ciertos costos de arrendamiento o mejoras de capital.
- Honorarios de administración: cargos por encima del porcentaje o la base que fija el contrato.
- Prorrateo: si los metros cuadrados del inquilino y el total del edificio se calcularon como indica el contrato, incluido el espacio vacío.
- Derechos de auditoría: solicitudes de documentación de respaldo presentadas dentro del plazo que indica el contrato.
- Notificación: si los estimados o las facturas tardías se manejaron como exige el contrato.
Revise cada punto frente al lenguaje del contrato. Así se verá qué problemas respaldan sus hechos.
Cómo suele avanzar una disputa de CAM
Una disputa de CAM normalmente avanza en orden: revisión de documentos, una objeción por escrito, negociación y, si es necesario, mediación, arbitraje o un juicio.
- Revisar el expediente. Lea juntos el contrato, las enmiendas, los anexos y cada estado de cuentas de CAM.
- Objetar por escrito. Identifique cada monto en disputa y la cláusula del contrato en la que se basa. No asuma que una cláusula breve es la que controla. Según la ley de Florida, una disposición contractual que fije un plazo para demandar más corto que el plazo de prescripción legal es nula (§ 95.03).
- Verificar los registros. Revise la documentación de respaldo del arrendador y negocie una conciliación corregida o un crédito.
- Revisar la cláusula de resolución de disputas. La ley de Florida hace válido y exigible un acuerdo escrito de arbitraje, salvo por causas que existan para revocar cualquier contrato (§ 682.02). Revisar la cláusula de resolución de disputas. Si se presenta una demanda por daños, el tribunal debe remitirla a mediación a petición de una parte que esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de mediación, o cuando esos costos puedan repartirse equitativamente entre las partes, salvo que aplique una excepción (§ 44.102).
- Elegir el tribunal. La competencia territorial generalmente corresponde al condado donde reside el demandado, donde surgió la causa de acción o donde se encuentra la propiedad en litigio, aunque esta regla no se aplica a las acciones contra personas no residentes (§ 47.011). Para una propiedad en el condado de Hillsborough, esto suele apuntar al condado de Hillsborough.
Los plazos dependen de los hechos, de los términos del contrato y de cómo responda la otra parte.
Documentos que conviene reunir antes de comunicarse con nosotros
Reúna estos registros antes de comunicarse con nosotros. Ellos fijan los plazos y las cuentas.
- El contrato completo, con enmiendas, cartas complementarias y el anexo de gastos de operación.
- Cada estimado, estado de cuenta y conciliación de CAM, con las fechas y los montos pagados.
- Registros de pago, incluidos los pagos realizados bajo protesta o con una reserva por escrito.
- Correos electrónicos, cartas y notificaciones con el arrendador o el administrador de la propiedad sobre CAM o auditorías.
- Cualquier solicitud de auditoría que haya enviado, y la respuesta del arrendador o su silencio.
- Una cronología que muestre cuándo llegó cada factura y cuándo vence cada plazo de objeción o de auditoría.
Los registros organizados hacen que la primera revisión sea más rápida y más útil.
Por qué las empresas trabajan con Ayala Law PA en disputas de arrendamiento
Ayala Law PA se concentra en disputas comerciales y empresariales, incluidos litigios comerciales, disputas contractuales y litigios inmobiliarios.
Una disputa de CAM es, en esencia, una disputa contractual. El contrato fija los costos y los registros. Por eso el contrato permanece en el centro del caso.
La negociación también importa. La ley de Florida hace inadmisibles las ofertas de transacción sobre una reclamación disputada para probar la responsabilidad o el valor de la reclamación (§ 90.408). Eso da a ambas partes espacio para discutir una conciliación corregida.
El bufete organiza primero el expediente. Luego identifica los plazos y las cláusulas del contrato, y sigue la vía que se ajusta al contrato y a los objetivos de su empresa. El personal de apoyo se encarga de la programación y de la organización de documentos.
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Honorarios y costos
Los acuerdos de honorarios se analizan directamente con Ayala Law PA antes de iniciar cualquier trabajo. Los costos, como las tasas de presentación y de notificación, forman parte de esa conversación para que sepa qué esperar.
Preguntas frecuentes
¿Puede un inquilino impugnar los cargos de CAM después de haberlos pagado?
Posiblemente. Las condiciones de objeción, auditoría y pago del contrato determinan si un cargo ya pagado puede cuestionarse y de qué manera.
¿Cuánto tiempo tengo para objetar un estado de cuenta de CAM?
El contrato fija el plazo de objeción y de auditoría, así que lea primero esa cláusula. Una cláusula que acorte el plazo para demandar por el contrato es nula según la ley de Florida (§ 95.03).
¿Mi arrendador tiene que mostrar recibos?
Según las condiciones de auditoría del contrato, puede solicitar registros de respaldo. Esos registros son la forma en que se comprueban los cargos.
¿Se pueden impugnar los cargos de CAM en un arrendamiento triple net?
Sí, si un cargo queda fuera de lo que el contrato permite trasladar. Un arrendamiento triple net también tiene límites, y el lenguaje del contrato determina qué costos cuentan.
¿Tenemos que ir a juicio?
Muchas disputas terminan en negociación. Su contrato puede exigir primero arbitraje o mediación, y la ley de Florida generalmente hace exigibles los acuerdos escritos de arbitraje (§ 682.02).
Hable con Ayala Law PA sobre su disputa de CAM
Si un estado de cuenta de CAM no cuadra, o si se acerca un plazo del contrato, su siguiente paso es una conversación sobre el contrato. Llame a Ayala Law PA al (305) 570-2208 o envíe sus datos a través del formulario de contacto. Traiga su contrato y sus estados de cuenta de CAM para que la conversación comience con los hechos.
