Abogado de disputas por servidumbres comerciales en Florida | Ayala Law PA
Un abogado de disputas por servidumbres comerciales en Florida ayuda a una empresa a hacer valer el derecho de usar el terreno de otra persona, o a defenderse de una reclamación que niega ese derecho. Una servidumbre puede determinar dónde cargan los camiones, por dónde pasa una línea de servicios públicos o hacia dónde drena el agua. Ayala Law PA concentra su práctica en litigios empresariales e inmobiliarios en los tribunales de Florida y en arbitraje. Esta página explica cómo surgen estas disputas, cómo suele avanzar un asunto y qué puede esperar.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
En qué consiste una disputa por servidumbre comercial
Una disputa por servidumbre comercial es un desacuerdo sobre el derecho a usar el bien inmueble de otra parte para un fin determinado. Los usos habituales incluyen el acceso a un muelle de carga, el estacionamiento compartido, las líneas de servicios públicos y el drenaje.
Estas disputas suelen aparecer durante una venta, una refinanciación, la negociación de un arrendamiento o un proyecto de construcción. Un estudio de títulos o un levantamiento topográfico puede revelar un derecho registrado que la empresa no esperaba. A veces el problema es una nueva puerta, una línea de servicios públicos reubicada o un conflicto sobre quién paga el mantenimiento.
Un error frecuente es esperar. Los propietarios a veces toleran una ruta bloqueada durante meses con la esperanza de que se despeje. Una revisión temprana de los documentos da a la empresa una visión más clara de sus opciones y de los plazos.
Tipos de disputas por servidumbre que las empresas llevan a los tribunales
La mayoría de las disputas empresariales por servidumbres se agrupan en unas pocas categorías. El documento y los antecedentes que lo rodean importan más que la etiqueta.
- Servidumbres expresas. Provienen de una escritura registrada, un plano de subdivisión o un acuerdo escrito. Las disputas se centran en la ubicación, el alcance o el uso permitido de la servidumbre.
- Disputas por acceso y entradas compartidas. Una puerta, una cerca o una barrera añadida puede bloquear el tránsito de clientes, proveedores y empleados.
- Conflictos de servicios públicos y drenaje. Las obras de construcción o de reubicación pueden interferir con el área de la servidumbre.
- Servidumbres por necesidad y servidumbres por prescripción. Las preguntas sobre estas figuras suelen depender de los hechos de cada propiedad. El historial de posesión puede ser relevante en estas reclamaciones. La ley de bienes raíces de Florida, Fla. Stat. § 95.12, vincula algunas acciones de recuperación con la posesión dentro de los 7 años anteriores a la presentación de la demanda. El texto del Fla. Stat. § 95.12 dice: “No action to recover real property or its possession shall be maintained unless the person seeking recovery or the person’s ancestor, predecessor, or grantor was seized or possessed of the property within 7 years before the commencement of the action.”
- Reclamaciones de extinción o abandono. Un propietario afirma que la servidumbre ha terminado, fue liberada o ya no se usa como describe el documento.
Lo que cubre la representación del despacho
El trabajo del despacho abarca la revisión de documentos, la negociación y la acción judicial en Florida en reclamaciones por servidumbres. La representación puede comenzar antes de que se presente cualquier demanda.
- Revisión de la cadena de títulos, los instrumentos registrados, los planos de subdivisión y los levantamientos que definen la servidumbre.
- Coordinación con topógrafos y revisión de cuestiones de zonificación u ordenanzas que afecten el área de la servidumbre.
- Cartas de requerimiento y modificaciones negociadas, reubicaciones o liberaciones por escrito.
- Mediación o arbitraje cuando un contrato o las partes lo acuerden.
- Acciones judiciales como sentencia declarativa, medidas cautelares para detener una interferencia, acción para quietar título y reclamaciones de daños y perjuicios.
- Defensa frente a reclamaciones de servidumbre contra una empresa, incluidas reconvenciones cuando proceda.
El lugar donde se presenta la demanda también importa. La ley de competencia territorial de Florida, Fla. Stat. § 47.011, señala el condado donde reside el demandado, donde surgió la reclamación o donde se encuentra la propiedad. La ley no se aplica a acciones contra personas no residentes.
Cómo funciona el proceso y qué esperar
La mayoría de los asuntos de servidumbre comienzan con la documentación y una carta de requerimiento. Los tribunales son una opción si esos pasos no resuelven el problema.
- Admisión. La empresa comparte escrituras, planos de subdivisión, levantamientos, arrendamientos, correspondencia y un breve resumen de la disputa.
- Revisión de títulos. El abogado identifica el origen de la servidumbre, su alcance y cualquier derecho en competencia.
- Análisis de estrategia. Las opciones incluyen la negociación, la mediación y el litigio, junto con el tiempo que suele requerir cada una.
- Pasos previos a la demanda. Incluyen una carta de requerimiento, la negociación y cualquier mediación que las partes acuerden.
- Litigio, si es necesario. Alegatos, descubrimiento de pruebas, mociones y, después, un acuerdo o juicio en el tribunal de Florida que corresponda.
Los tribunales de Florida pueden remitir a mediación algunas demandas civiles por daños monetarios, y las normas que rigen esa remisión dependen del tipo de caso y del tribunal. La ley de Florida establece cuándo un tribunal debe remitir a mediación una acción civil por daños monetarios, con excepciones. Los plazos varían según la agenda de los tribunales, la complejidad del título y la respuesta de la otra parte. El despacho explica directamente los honorarios y los costos cuando usted se comunica con él.
Por qué Ayala Law PA para disputas por servidumbres comerciales
Ayala Law PA concentra su práctica en litigios empresariales, disputas comerciales y contractuales, disputas entre accionistas y socios, litigios de construcción, litigios inmobiliarios y litigios de comercio internacional en los tribunales de Florida y en arbitraje. Las disputas por servidumbres se sitúan en la intersección entre el litigio inmobiliario y el comercial. Una sola disputa puede plantear al mismo tiempo reclamaciones de propiedad, de contrato y de negocio.
- Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página.
- La única oficina del despacho está en 1646 W Snow Ave, Tampa, Florida. El despacho representa a empresas en Tampa, el condado de Hillsborough, Brandon, Riverview, Plant City, Temple Terrace y el área de Tampa Bay desde su oficina en Tampa.
- Nuestro equipo se encarga de la admisión, la organización de documentos y la programación, de modo que los registros y las llamadas de cada asunto se mantengan organizados en un solo lugar.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Preguntas frecuentes sobre disputas por servidumbres comerciales
¿Se puede eliminar o modificar una servidumbre comercial registrada?
Depende de los hechos. La respuesta depende de los términos del documento, de una liberación por escrito, del abandono o de una resolución judicial.
¿Tengo que demandar para resolver un problema de servidumbre?
No. Muchos asuntos comienzan con una carta de requerimiento y una negociación. El litigio es una opción si esos pasos fracasan.
¿Cómo afecta una servidumbre a la venta de una propiedad?
¿Qué pasa con el acceso mientras un caso está pendiente?
El tiempo es importante, así que actuar pronto ayuda si el acceso está en riesgo.
¿Afectará una demanda mi capacidad para vender o refinanciar?
Una reclamación pendiente puede aparecer en los estudios de títulos y puede afectar una transacción.
¿Quién paga los honorarios de abogado en una disputa contractual por servidumbre comercial?
Si el contrato permite cobrar honorarios a la parte que debe hacer cumplir el acuerdo, un tribunal puede otorgar honorarios razonables a la otra parte cuando esta gane. La ley de Florida también regula los honorarios de abogado y las sanciones por reclamaciones o defensas que carezcan de sustento fáctico o jurídico, y por demoras injustificadas en un caso civil.
Dé el siguiente paso en su disputa por servidumbre
Si una ruta de entrega bloqueada, una nueva puerta o una excepción de título está deteniendo a su empresa, los documentos son el punto de partida. Llame a Ayala Law PA al (305) 570-2208 para analizar sus escrituras, planos de subdivisión, levantamientos y cartas. También puede enviar un mensaje a través de la página de contacto para solicitar una evaluación del caso.
