¿Qué pasa si el agente de custodia rechaza liberar el depósito en Florida?

El agente de depósito se niega a liberar el depósito de buena fe en Florida

Es frustrante cuando tu dinero queda retenido en una operación que se cayó. Esta página explica por qué el agente conserva los fondos, qué suele controlar tu contrato de compraventa y qué pasos ayudan a construir un expediente útil. Trata de operaciones comerciales y de activos de negocios en términos generales. Ayala Law PA atiende disputas empresariales, contractuales y de bienes raíces en los tribunales y en arbitraje de Florida, incluidos asuntos de empresas del condado de Hillsborough y del área de Tampa Bay. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página.

Por qué un agente de depósito mantiene congelado el depósito de buena fe

Un agente de depósito mantiene congelado el depósito de buena fe porque retiene los fondos como un tercero neutral, no como juez de quién tiene la razón. No elige a un ganador entre el comprador y el vendedor.

El agente se rige por el contrato y por las instrucciones por escrito. Cuando el comprador dice que el depósito le debe ser devuelto y el vendedor dice que ya se ganó, el agente enfrenta dos reclamaciones contradictorias. Pagar a una parte podría exponerlo a una demanda de la otra. Por eso retiene los fondos mientras se resuelve la disputa.

La mayoría de los depósitos congelados se desbloquean de una de tres formas. Las partes firman una liberación por escrito. Un tribunal dicta una orden. O un árbitro emite un laudo. Si tu contrato tiene una cláusula de arbitraje, la ley de Florida considera válido y ejecutable un acuerdo escrito de arbitraje, salvo por causas que permitan revocar un contrato § 682.02. Las operaciones comerciales varían. Un depósito de arrendamiento, una venta de negocio y una compra de terreno pueden tener cada uno condiciones de liberación distintas, así que lee primero tu propia documentación.

Lo que dice el contrato de compraventa sobre el depósito en garantía

Tu contrato de compraventa normalmente decide quién puede autorizar la liberación del depósito. Empieza por la cláusula del depósito de buena fe, las funciones señaladas del agente de depósito y las condiciones de liberación.

Busca cuatro cosas. Primero, la identidad del custodio del depósito, que puede ser una compañía de títulos, un abogado o un corredor. Segundo, las condiciones para la liberación, como el cierre, una instrucción mutua por escrito, una orden judicial o un laudo arbitral. Tercero, el lenguaje sobre incumplimiento y pérdida del depósito, que indica qué pasa con el depósito si el comprador no cierra la operación. Cuarto, cualquier cláusula de mediación o arbitraje para las disputas.

Lee también cada enmienda y prórroga. Un cambio posterior en un plazo o en las condiciones del depósito puede prevalecer sobre el texto original.

Los tribunales de Florida también examinan con cuidado las condiciones abusivas. Para negarse a aplicar una cláusula contractual por considerarla inconscionable, un tribunal debe constatar, en conjunto, tanto una negociación injusta como términos injustos (Basulto v. Hialeah Automotive). Una cláusula de pérdida severa no se anula automáticamente por esa sola razón.

Los acuerdos verbales paralelos sobre el depósito siguen enfrentando los requisitos básicos. Florida exige una oferta, una aceptación, una contraprestación y términos esenciales expresados con suficiente claridad (St. Joe Corp. v. McIver). Probar un acuerdo verbal es más difícil que probar un escrito firmado.

Causas comunes de las disputas por depósitos

La mayoría de los depósitos congelados se origina en un desacuerdo sobre si se cumplió una condición o si alguien incumplió.

• Contingencia no cumplida. El comprador dice que falló una condición de financiamiento, inspección o diligencia debida y quiere recuperar el depósito.
• Incumplimiento alegado. El vendedor dice que el comprador se retiró y quiere quedarse con el depósito como su remedio.
• Problemas de título, levantamiento o linderos. Una parcela comercial puede mostrar un problema de título o de levantamiento tarde en la diligencia debida. Cada parte puede interpretar la solución de forma distinta.
• Momento de las notificaciones. Una parte dice que la notificación llegó a tiempo. La otra dice que llegó tarde o que nunca llegó.
• Disputas sobre la fecha de cierre. Cualquiera de las partes puede alegar que la otra cambió o dejó pasar la fecha de cierre.
• Instrucciones contradictorias. Cada parte envía al agente una exigencia escrita distinta, así que el agente no libera nada.

El hilo común es el expediente. Un registro escrito, claro y fechado facilita verificar la posición de cada parte.

Cómo enviar una solicitud escrita de liberación

Una solicitud escrita de liberación ofrece al agente de depósito y a la otra parte una declaración clara y fechada de lo que quieres y por qué.

Dirige la solicitud al agente de depósito y a la otra parte. Cita la cláusula del contrato que respalda la liberación. Indica el monto, quién lo tiene y la base de tu reclamación. Fija un plazo de respuesta razonable.

Conserva copias de todo. Guarda la prueba de entrega, como las marcas de tiempo de los correos o los acuses de recibo del correo certificado. Guarda cualquier respuesta del agente. Estos documentos forman parte del expediente si la disputa llega a un tribunal o a arbitraje.

Pide al agente, por escrito, la razón específica por la que no libera los fondos. Pregunta también si planea presentar una interpleader. La respuesta te muestra qué necesita el agente antes de actuar.

Atente a los hechos y al contrato. Una carta tranquila que se ajusta al contrato es más fácil de seguir que una carta airada.

Interpleader y depósito de fondos ante el tribunal

Una interpleader es un caso judicial en el que el agente de depósito pide a un juez que decida quién recibe el depósito. El agente a menudo entrega el dinero al tribunal como parte de esa presentación.

Una vez que el agente presenta la demanda y deposita los fondos, normalmente se retira de la disputa. El comprador y el vendedor entonces discuten ante el juez quién tiene derecho al dinero. El agente ya no retiene el dinero para ninguna de las partes.

Si te nombran en una interpleader, debes responder a tiempo. Anota de inmediato todas las fechas de la demanda. Un plazo de respuesta vencido puede perjudicar tu posición.

El lugar donde se presenta el caso también importa. La ley de Florida establece que las acciones deben presentarse en el condado donde reside el demandado, donde se originó la causa de acción o donde se encuentra el bien en litigio (§ 47.011). Conforme al Fla. Stat. § 47.011, las acciones deben presentarse solamente en el condado donde reside el demandado, donde se originó la causa de acción o donde se encuentra el bien en litigio, y esta sección no se aplica a las acciones contra personas no residentes.

Cómo la disputa por el depósito se conecta con el cumplimiento específico o los daños

La cuestión del depósito a menudo forma parte de una reclamación mayor. Un comprador puede querer que la venta se cierre, o una parte puede querer dinero por una operación que fracasó.

El cumplimiento específico pide a un tribunal que ordene el cierre de la venta. Florida concede un año para presentar una acción de cumplimiento específico de un contrato (§ 95.11). Una cláusula contractual que fija un plazo de presentación más corto es nula (§ 95.03). El plazo generalmente empieza cuando se origina la causa de acción (§ 95.031), así que controla esa fecha desde el principio.

El depósito puede cumplir varias funciones. Puede ser un crédito contra los daños, una suma que el contrato fija de antemano por incumplimiento (daños liquidados) o dinero que se debe devolver. La redacción del contrato determina qué función cumple.

Una reclamación para recuperar el depósito por enriquecimiento sin causa tiene límites. Cuando un contrato expreso cubre el mismo asunto, las reclamaciones derivadas de esa relación generalmente no sustentan el enriquecimiento sin causa (Williams v. Johnson). La reclamación por el depósito normalmente se apoya en el propio contrato.

El momento también puede importar. La ratificación ocurre cuando una parte con derecho a cancelar un contrato anulable no lo cancela después de conocer los hechos que justifican la cancelación (Flaherty v. Flaherty). Actuar como si la operación siguiera en pie puede afectar ese derecho. Si el contrato contiene una disposición que permite honorarios de abogado a una parte cuando esta debe tomar cualquier acción para hacer cumplir el contrato, y se celebró el 1 de octubre de 1988 o después, un tribunal puede conceder honorarios razonables a la otra parte cuando esta gane con base en el contrato (§ 57.105).

Pasos que conviene dar ahora

Empieza por reunir tus registros. Recopila el contrato firmado, todas las enmiendas, las notificaciones, los correos, los mensajes de texto y el recibo del depósito.

Luego, anota por escrito todos los plazos del contrato. Incluye cualquier periodo de notificación y subsanación, que da a la otra parte tiempo para corregir un problema después de recibir el aviso.

Evita la autotutela. No retires fondos de una cuenta de depósito en garantía y no envíes mensajes que amenacen a la otra parte. Esas acciones pueden complicar el expediente.

Revisa el contrato para detectar una cláusula de arbitraje o de mediación. Si existe un acuerdo de arbitraje, un tribunal debe ordenar el arbitraje a petición de una parte cuando la otra se niega; si la parte que se niega se opone a la moción, el tribunal decide de forma sumaria si existe un acuerdo exigible, y no puede negarse porque la reclamación carezca de mérito (§ 682.03). En muchos casos civiles de daños, un tribunal debe remitir el caso a mediación a petición de una parte si la parte que lo solicita está dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación, o si los costos pueden dividirse equitativamente entre las partes, sujeto a las excepciones enumeradas (§ 44.102). El Fla. Stat. § 44.102 dice: “(2) Un tribunal, conforme a las reglas adoptadas por el Tribunal Supremo: (a) Debe, a petición de una parte, remitir a mediación cualquier acción civil presentada por daños monetarios, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que los costos puedan dividirse equitativamente entre las partes, salvo que: 1.”

Por último, trata cada presentación judicial como urgente. Cada una tiene su propio plazo de respuesta.

Cuándo contactar a un abogado de litigios empresariales

Llama a un abogado de litigios empresariales cuando una operación se estanca, el depósito es importante para tu negocio y la otra parte se niega a firmar una liberación. Un escenario común es la venta de un inmueble comercial o de los activos de un negocio que se vino abajo, con el agente reteniendo el dinero y ambas partes culpándose mutuamente.

El trabajo de litigios comerciales y de bienes raíces de Ayala Law PA abarca disputas por depósitos, cumplimiento de contratos y reclamaciones de cumplimiento específico en los tribunales y en arbitraje de Florida. La firma trabaja con dueños de negocios, inversionistas, desarrolladores, compradores y vendedores.

La única oficina de la firma está en 1646 W Snow Ave, Tampa, Florida. Esta página atiende a empresas de Tampa y del condado de Hillsborough. Abogado responsable de esta página: Eduardo A. Maura.

Si tu depósito de buena fe está retenido en una operación que se estancó, llama al (305) 570-2208 o envía un mensaje a través de nuestro formulario de contacto para analizar el contrato y los plazos.

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