Cómo evitar un lis pendens en Florida
Para evitar un lis pendens en Florida, puede impugnar el aviso, resolver la demanda que está detrás o, en algunos casos, trasladar la reclamación a una fianza o depósito. Qué vía conviene depende de los hechos. Un lis pendens es un aviso inscrito en los registros del condado que indica que hay una demanda pendiente sobre una propiedad. Puede detener una venta o una refinanciación en el peor momento posible. Esta guía explica qué hace el aviso, cómo verificarlo y en qué consiste cada opción. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Qué es un lis pendens y qué hace en Florida
Un lis pendens es un aviso inscrito en los registros públicos del condado. Indica que hay una demanda pendiente que afecta el título de una propiedad específica. Su función es advertir a cualquiera que consulte esos registros.
El aviso no decide quién es el propietario de la propiedad ni quién gana el caso. Eso lo decide un juez más adelante, a medida que avanza la demanda. El aviso simplemente hace visible la disputa.
La ley de Florida establece las reglas para presentar, inscribir y eliminar estos avisos. El aviso sigue a la tierra, no solo a las personas que participan en la demanda. Un nuevo propietario o un prestamista que trate con la propiedad normalmente hereda la cuestión.
Esto suele sorprender a los dueños de negocios. Un copropietario o socio puede demandar por quién controla un edificio. Un contratista puede demandar por trabajos no pagados en una propiedad. Cualquiera de los dos casos puede dar lugar a un aviso que aparece en una búsqueda de título, aunque la empresa creyera que la disputa era solo de dinero.
Por qué un lis pendens detiene ventas y refinanciaciones
Un aviso inscrito afecta el título. Eso pone un signo de interrogación sobre quién puede vender o pedir un préstamo usando la tierra como respaldo. La duda permanece hasta que termina el caso o se elimina el aviso.
Las compañías de título revisan los registros del condado antes de que se cierre una venta o un préstamo. Cuando encuentran un aviso, normalmente lo señalan. Muchas aseguradoras de título y prestamistas no cerrarán la operación hasta que el aviso se resuelva o se levante.
Estos son ejemplos de los tipos de asuntos que maneja este despacho:
- Propiedad comercial: Dos socios disputan el control de un edificio de oficinas. Uno inscribe un aviso y la empresa no puede refinanciar su préstamo.
- Construcción: Un subcontratista demanda para ejecutar un gravamen por trabajos no pagados. El propietario intenta vender y el prestamista del comprador pregunta por el aviso.
- Bienes raíces: Un comprador y un vendedor discrepan sobre una servidumbre o sobre las condiciones de una compraventa. La fecha del cierre pasa mientras la cuestión sigue abierta.
El impacto depende de la propiedad, de la reclamación y de las partes involucradas. Un aviso sobre un lote pequeño plantea cuestiones distintas a uno sobre una parcela comercial grande.
Cómo verificar si el lis pendens está correctamente presentado
Empiece por leer el aviso con atención. Revise el número de caso, el tribunal, los nombres de las partes y la descripción legal del terreno. Asegúrese de que el propietario indicado coincida con el propietario actual según los registros.
A continuación, compare el aviso con la demanda (complaint), el documento que inicia el litigio. Pregúntese si la demanda realmente reclama un interés sobre esta propiedad. Una reclamación solo de dinero puede no afectar el título. Una reclamación que pide la propiedad, la posesión o un gravamen sobre la tierra normalmente sí lo hace.
Los plazos también importan. Según el § 95.12, no se puede sostener ninguna acción para recuperar bienes inmuebles a menos que el reclamante, o un predecesor o cedente, haya estado en posesión del terreno dentro de los 7 años anteriores al inicio de la acción. Ese límite puede ser importante cuando el aviso está vinculado a una reclamación antigua.
Los errores comunes incluyen:
- Confiar solo en el aviso sin leer la demanda.
- Suponer que el aviso es correcto porque fue inscrito. La inscripción demuestra que el aviso existe. No prueba que el aviso sea válido.
- No detectar una descripción legal o un nombre de propietario incorrectos, que pueden ser motivo de impugnación.
Formas de impugnar, disolver o levantar un lis pendens
Las vías principales son una moción para disolver, una fianza o depósito cuando la ley lo permite, la resolución de la demanda y un levantamiento negociado. Cada una funciona de manera distinta.
Moción para disolver. Usted pide al tribunal que elimine el aviso porque la demanda no afecta realmente el título. Esta vía es más adecuada cuando la demanda solo busca dinero o cuando el aviso es defectuoso.
Fianza o depósito. La ley de Florida sobre gravámenes por sentencia, la sección 55.10, regula cuándo una sentencia se convierte en gravamen y cómo una reclamación de gravamen puede trasladarse a una fianza o depósito. Según el § 55.10, el gravamen puede trasladarse a otro respaldo: una suma de dinero depositada ante el secretario del tribunal o una fianza presentada ante el secretario, otorgada como fiador por una aseguradora de fianzas autorizada para operar en este estado. Debe igualar la reclamación, más intereses a la tasa legal durante 3 años, más $500 en costas judiciales. Esa regla proviene de la ley de gravámenes por sentencia, no del procedimiento de lis pendens. Si una fianza le sirve con su aviso es una cuestión que conviene revisar con un abogado.
Resolución de la demanda. Una desestimación, una sentencia o un acuerdo pone fin al caso. Un levantamiento inscrito o una orden judicial despejan entonces el título. La mediación puede ayudar a llegar a ese punto. Según el § 44.102, un tribunal debe remitir a mediación muchas acciones civiles por daños monetarios cuando una parte lo solicita, si esa parte puede pagar o si los costos pueden repartirse de forma equitativa. El texto de la Fla. Stat. § 44.102 dice: “(2) Un tribunal, conforme a las reglas adoptadas por el Tribunal Supremo: (a) Debe, a solicitud de una de las partes, remitir a mediación cualquier acción civil presentada por daños monetarios, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que estos puedan dividirse equitativamente entre las partes, salvo que: 1.”
Levantamiento negociado. Las partes pueden acordar por escrito levantar el aviso. Ese levantamiento se inscribe después en los registros del condado.
Cada vía depende de los hechos y de las decisiones del tribunal.
El proceso para eliminar un lis pendens en Florida
Eliminar un aviso normalmente significa presentar una moción ante el tribunal donde está pendiente el caso principal. El juez decide entonces si el aviso debe mantenerse.
La secuencia típica es la siguiente:
- Identificar el tribunal y el juez asignado al caso.
- Preparar la moción con el aviso inscrito, la demanda y la escritura.
- Notificar la moción a la otra parte.
- Asistir a la audiencia, si el tribunal la fija.
- Según el artículo 55.10 de los Estatutos de Florida, una sentencia, orden o decreto se convierte en gravamen sobre bienes inmuebles en cualquier condado cuando una copia certificada se inscribe en los registros oficiales o en el registro de gravámenes por sentencia del condado, el que esté vigente en el momento de la inscripción, siempre que la sentencia, orden o decreto contenga la dirección de la persona que tiene el gravamen como resultado de ello, o que se inscriba simultáneamente una declaración jurada con esa dirección.
La inscripción importa. Una compañía de título se basa en una orden que pueda encontrar en los registros. Los plazos varían según el tribunal y la fase del caso, así que conviene prever demoras.
También hay que tener una idea clara de los honorarios. Según la ley de Florida, cada parte paga en general sus propios honorarios de abogado salvo que un contrato o una ley disponga otra cosa, como explicó el Tribunal Supremo de Florida en Price v. Tyler. Una impugnación normalmente no permite recuperar por sí sola los honorarios. Una moción de sanciones debe notificarse primero y no puede presentarse si el documento impugnado no se retira o corrige en 21 días.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Qué ocurre si se ignora un lis pendens
Ignorar un lis pendens no hace que desaparezca. El aviso permanece en los registros y sigue afectando ventas y préstamos hasta que alguien lo elimine.
La demanda también sigue avanzando. Los plazos del caso siguen vigentes aunque el aviso parezca injusto. Si no responde a las actuaciones, el tribunal puede resolver sin la participación de su parte. Esas resoluciones pueden afectar a la propia propiedad.
Esperar a la fecha del cierre es un error frecuente. Para entonces, los compradores y los prestamistas tienen menos margen para resolver el problema. Responder pronto mantiene más opciones abiertas, incluida la impugnación del aviso, la presentación de una fianza cuando la ley lo permita o la negociación de un levantamiento.
¿Puedo vender una casa con un lis pendens?
Normalmente no, mientras el aviso siga inscrito. Las compañías de título generalmente exigen que se despeje antes del cierre.
¿Un lis pendens significa ejecución hipotecaria?
No por sí mismo. Indica que hay una demanda pendiente sobre la propiedad. Esa demanda puede tratar de una ejecución hipotecaria, un gravamen o una disputa de título.
Hable de su lis pendens con nuestro equipo de litigios inmobiliarios
Un aviso inscrito suele llegar durante una venta, una refinanciación o una disputa que nadie había previsto. Si está leyendo esto en nombre de un socio comercial o de un familiar, es posible que usted sea quien tenga que actuar.
Lleve estos documentos a su primera conversación:
- El aviso inscrito, si tiene una copia
- La demanda o la citación, si están disponibles
- La escritura de la propiedad
- Cualquier documento de compraventa, préstamo o sociedad
Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. Nuestra oficina está en 1646 W Snow Ave, en Tampa, Florida. Desde la única oficina de la firma, en 1646 W Snow Ave en Tampa, Ayala Law PA atiende disputas comerciales y inmobiliarias de empresas y propietarios cuyos asuntos surgen en Tampa y en el condado de Hillsborough. Las evaluaciones de casos están sujetas a los acuerdos de honorarios de la firma, que explicamos al momento de su llamada.
Esta página es información general, no asesoramiento legal. Los resultados dependen de los hechos de cada caso, y ningún resultado puede predecirse a partir de esta guía.
Si un aviso ha llegado a una propiedad vinculada a su negocio o a su operación, llame al (305) 570-2208 o envíenos un mensaje a través de nuestra página de contacto.
