Corregir una escritura comercial en Florida tras un error
Un tribunal de Florida puede corregir una escritura comercial cuando el documento escrito no coincide con lo que las partes acordaron. La rectificación es una orden judicial que corrige el propio documento. Los tribunales de Florida pueden rectificar un instrumento escrito cuando un error mutuo impide que refleje con exactitud el verdadero acuerdo de las partes (Tobin v. Michigan Mutual Insurance Co.). Esta página explica los fundamentos, la prueba necesaria, cómo cambia el panorama un título inscrito y los primeros pasos. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Qué significa rectificar una escritura comercial en Florida
La rectificación es una orden judicial que reescribe una escritura para que diga lo que las partes quisieron decir. El juez corrige el registro escrito. El juez no crea un nuevo acuerdo.
Volver a inscribir una escritura corregida es distinto. Si la otra parte se niega, o si un tercero presenta una objeción, necesita que un tribunal decida la cuestión. En ese momento el asunto se convierte en un caso de litigio inmobiliario.
La escritura determina el título inscrito. Una vez inscrita, el error puede afectar quién es dueño del inmueble, quién puede venderlo y en qué confía un prestamista o una aseguradora de títulos. El estatuto de transmisión de Florida establece las reglas de firma para cualquier instrumento que cree, transfiera o libere un derecho de propiedad vitalicio o un plazo superior a 1 año sobre un terreno, aunque no se requieren testigos firmantes para un arrendamiento de bienes inmuebles. Según el texto vigente de la ley, un derecho de propiedad vitalicia o un interés por un plazo superior a 1 año sobre bienes inmuebles solo puede crearse, transferirse o cederse mediante un instrumento escrito firmado en presencia de dos testigos firmantes por la parte que lo otorga, o por su agente debidamente autorizado, salvo que resulte de un testamento u otra designación testamentaria hecha conforme a la ley, o por efecto de la ley; no se requieren testigos firmantes para un arrendamiento de bienes inmuebles. Una escritura correctiva que transfiera un interés debe seguir esas mismas reglas.
Fundamentos para la rectificación: error mutuo y errores de redacción
Un tribunal puede rectificar una escritura por error mutuo. Hay error mutuo cuando las partes acuerdan una cosa, pero el documento escrito dice otra. Eso ocurre por un error de redacción del notario o del escribano (un descuido al redactar o escribir) o por inadvertencia (Waterside at Boynton). Es el fundamento más común en los casos de escrituras.
La rescisión por error mutuo de hecho requiere un hecho que afecte la esencia del contrato. Un error sobre una cláusula no esencial, o un error cometido por una sola de las partes, no sostendrá la rescisión por esa vía (Waterside at Boynton). La rectificación corrige las palabras. No reescribe todo el acuerdo.
Un error unilateral sigue otro camino. La ley de Florida permite la rescisión por error unilateral en circunstancias limitadas (DePrince v. Starboard Cruise Services). La rescisión deshace el contrato, lo cual puede no ser lo que busca un propietario.
El fraude también puede entrar en juego. Según la regla de Florida para las acciones por fraude, el plazo corre desde que se descubrieron los hechos o desde que debieron descubrirse con la debida diligencia. En todo caso, la acción debe iniciarse dentro de los 12 años siguientes al fraude (Fla. Stat. § 95.031).
La prueba suele provenir del rastro documental. Incluye el contrato firmado, los borradores, los correos electrónicos, las liquidaciones de cierre y el levantamiento topográfico. Reúnalos cuanto antes.
Errores de redacción habituales en escrituras comerciales
La mayoría de los errores en escrituras se agrupan en unos pocos tipos. Cada uno puede cambiar quién es dueño de qué.
- Descripción legal incorrecta. Una sección, número de lote o linde equivocados pueden señalar un terreno que las partes nunca quisieron vender.
- Nombre incorrecto del beneficiario. Un sufijo de LLC omitido, o una empresa matriz indicada en lugar de la filial que realmente compró, pueden desfigurar la titularidad.
- Parcelas o derechos omitidos. Una servidumbre de acceso, derechos de estacionamiento o una segunda parcela pueden haber formado parte de la venta, pero no aparecer en la escritura.
Mantenga separadas dos reclamaciones. La rectificación pide al tribunal que corrija el documento. Una reclamación contra el profesional que redactó el documento plantea otras cuestiones y requiere otra prueba. Ambas deben analizarse por separado.
Cómo el título inscrito, los prestamistas y los terceros afectan la corrección
Una escritura inscrita afecta a personas que no fueron parte de la venta original. Los compradores posteriores, los prestamistas y las aseguradoras de títulos pueden confiar en lo que muestra el registro público.
Espere que la otra parte y los terceros formulen preguntas difíciles. ¿Qué sabía cada parte y desde cuándo? ¿Quién confió en la escritura? Un prestamista que financió un préstamo basado en la descripción errónea puede tener su propia posición. La corrección puede extenderse más allá de las dos partes originales.
El momento importa. La demora puede utilizarse contra una parte que conoció el error y no hizo nada. Según la regla de ratificación de Florida, una parte con derecho a rescindir un contrato anulable puede perder ese derecho si no actúa después de conocer los hechos (Flaherty v. Flaherty). Se trata de una regla general, no de un resultado automático en todos los casos.
Revise cuanto antes su póliza de título y los documentos del préstamo. Muestran cómo se describe el inmueble en esos documentos.
Cómo se inicia un caso de rectificación en Florida
Un caso de rectificación suele comenzar con una demanda presentada ante el tribunal. Según la ley de competencia territorial de Florida, una acción puede interponerse en el condado donde reside el demandado, donde surgió la causa de acción o donde se encuentra el inmueble litigioso (Fla. Stat. § 47.011). Para un terreno en el condado de Hillsborough, el condado donde se ubica el inmueble es una opción. Ese estatuto no se aplica a las acciones contra personas no residentes.
Una vez presentada la demanda, los procedimientos aplicables dependen del tribunal y de los hechos de la disputa, incluidas las Reglas de Procedimiento Civil de Florida. Los tribunales de Florida deben, a petición de una de las partes y siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o esos costos puedan repartirse equitativamente entre las partes, remitir a mediación cualquier acción civil presentada por daños pecuniarios, salvo que aplique una excepción, y pueden remitir a mediación todo o parte de otra acción civil para la que la mediación no sea obligatoria.
Los primeros pasos son prácticos. Reúna el contrato firmado, los borradores, el expediente del cierre, el levantamiento topográfico y la cadena de título inscrita. Anote la fecha en que descubrió el error. Esa fecha puede ser importante más adelante.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
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Otras cuestiones de propiedad comercial vinculadas a un error en la escritura
Un error en la escritura puede afectar otras partes de una venta. Una servidumbre o un derecho de acceso pueden depender de la redacción exacta de la escritura. Un contrato de compraventa puede fijar condiciones sobre quién corrige el error y quién paga por ello. Si el error está ligado a una venta más amplia, la disputa también puede plantear cuestiones contractuales.
El historial ambiental también puede importar cuando la escritura y los registros de la propiedad no coinciden. Cada cuestión necesita su propia revisión de los documentos. Para conocer el área de práctica en su conjunto, consulte nuestra página general de litigio inmobiliario.
Hable con Ayala Law PA sobre su escritura
Ayala Law PA se enfoca en el litigio empresarial, que incluye litigio comercial, disputas contractuales, disputas entre accionistas, litigio de construcción y litigio inmobiliario en los tribunales y arbitrajes de Florida. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. La oficina autorizada de la firma está en 1646 W Snow Ave, en Tampa, Florida, y la firma representa a empresas en Tampa y en el condado de Hillsborough. La firma atiende a empresas en Tampa, en el condado de Hillsborough y en el área más amplia de Tampa Bay. Su caso podría ser remitido a otro abogado o despacho.
Preguntas frecuentes
¿Puede un tribunal de Florida modificar una escritura inscrita?
Sí. Un tribunal puede rectificar una escritura inscrita cuando un error mutuo hace que no coincida con el verdadero acuerdo de las partes.
¿Qué es un error de redacción?
Es un descuido al redactar o escribir que hace que un documento escrito diga algo distinto de lo que acordaron las partes.
¿Una escritura corregida necesita testigos?
El estatuto de transmisión de Florida exige dos testigos firmantes para una escritura que transfiera un interés sobre un terreno. Los testigos pueden estar presentes mediante tecnología de audio y video.
Si su escritura comercial inscrita tiene una descripción incorrecta, un nombre de beneficiario equivocado o una parcela omitida, comuníquese con nuestro equipo a través de la página de contacto de Ayala Law PA o llame al (305) 570-2208 para programar una evaluación del caso.
