Defensa en demandas por incumplimiento de hipoteca comercial en Florida
¿Le notificaron una demanda por un préstamo comercial? La respuesta corta es esta: una demanda por incumplimiento de hipoteca comercial pide a un tribunal de Florida que haga cumplir un préstamo después de que el prestatario deje de pagar o incumpla otras condiciones del préstamo. Su empresa podría tener defensas que vale la pena revisar de inmediato.
Esta página explica qué significa la demanda, qué fechas son las más importantes, qué defensas revisa un abogado y cómo Ayala Law PA maneja estos casos.
Qué abarca una demanda por incumplimiento de hipoteca comercial
Una demanda por incumplimiento de hipoteca comercial es un caso del acreedor para hacer cumplir un préstamo respaldado por un inmueble de negocio o de generación de ingresos. El acreedor pide al tribunal que determine qué se debe y qué ocurre con el inmueble.
Los prestatarios en estos casos suelen ser LLC, corporaciones, sociedades y propietarios que operan su propio negocio. Pidieron dinero prestado para comprar o refinanciar propiedades de oficinas, comercios, almacenes, uso industrial, viviendas multifamiliares o terrenos.
Un incumplimiento no siempre es un pago no realizado. Entre los desencadenantes comunes se encuentran:
- Pagos atrasados o no realizados
- Incumplir una obligación del préstamo, como un requisito de seguro o de presentación de informes
- Impuestos sobre la propiedad o primas de seguro impagados
- Una transferencia no autorizada del inmueble
- Un préstamo de pago global (balloon) que no se paga al vencer
Los documentos del préstamo definen qué cuenta como incumplimiento. Léalos junto con los avisos del acreedor.
Lo que pone en marcha la demanda de ejecución hipotecaria
La demanda inicia el caso. Le indica qué afirma el acreedor que usted debe y por qué.
Una demanda normalmente identifica el pagaré y la hipoteca, el incumplimiento alegado, cualquier requerimiento de pago de la totalidad del saldo, los montos reclamados y cualquier otra persona que el acreedor nombre como demandada.
Según el Fla. Stat. § 47.011, una acción generalmente debe presentarse en el condado donde reside el demandado, donde se originó la causa de acción o donde se encuentra el inmueble. En el caso de un inmueble en el condado de Hillsborough, esa regla apunta al condado de Hillsborough. La ley no se aplica a las acciones contra personas no residentes.
Si el acreedor gana una sentencia, esta puede convertirse en un gravamen sobre bienes inmuebles. Según el Fla. Stat. § 55.10, esto ocurre cuando se registra una copia certificada en el condado y se incluye la dirección del titular del gravamen. Las sentencias también devengan intereses: la tasa se fija al obtenerse la sentencia y se ajusta cada 1 de enero conforme al Fla. Stat. § 55.03, con base en la tasa que el Director Financiero (Chief Financial Officer) fija cada trimestre.
Por qué la fecha de notificación es lo más importante
La fecha en que su empresa fue notificada es el primer dato que debe fijar. Las reglas de procedimiento civil de Florida establecen los plazos para responder, así que compare su fecha de notificación con ellas de inmediato.
No cumplir un plazo puede hacer que una empresa pierda defensas que de otro modo podría invocar. Reúna estos documentos:
- La citación, la demanda y cualquier anexo
- La fecha y el método de notificación
- Cada carta o correo electrónico del acreedor o de su abogado
- Su expediente del préstamo, sus registros de pagos y cualquier aviso de incumplimiento
Envíe los documentos a su abogado el mismo día en que los reciba.
Defensas y reconvenciones que revisa un abogado
Un abogado verifica si el acreedor puede probar el incumplimiento, su derecho a hacer cumplir el préstamo y el monto que reclama. Entre los temas comunes se incluyen:
- Legitimación y cadena documental: ¿Tenía el demandante el pagaré y la hipoteca al presentar la demanda, y están documentadas las cesiones?
- Condiciones previas a la aceleración: ¿Exigía el préstamo un aviso de incumplimiento o un plazo para subsanar, y el acreedor lo cumplió?
- Contabilidad: ¿Coinciden el capital, los intereses, los intereses por mora, los cargos por atraso, el depósito en garantía (escrow) y los honorarios legales con el historial de pagos y los documentos del préstamo?
- Renuncia y conducta previa: ¿Aceptó el acreedor pagos atrasados, acordó una moratoria o hizo promesas en las que la empresa confió?
- Notificación y alegatos: ¿Se notificaron los documentos correctamente y la demanda adjunta los documentos del préstamo?
También podría ser posible una reconvención, como el incumplimiento del contrato de préstamo. Sin embargo, existen dos limitaciones para estas demandas, según lo expuesto en QBE Ins. Corp. v. Chalfonte Condo. Apartment Ass’n: (1) cuando aplicar la obligación contravendría los términos expresos del acuerdo; y (2) cuando no existe una acción por incumplimiento de un término expreso del acuerdo. Pero una reclamación basada en esa obligación fracasa si contradice los términos expresos del contrato, o si no existe una reclamación por incumplimiento de un término expreso.
Además, antes de negarse a hacer cumplir un término, un tribunal debe constatar tanto circunstancias injustas al celebrar el acuerdo como términos injustos. En Basulto v. Hialeah Automotive, el tribunal concluyó que deben estar presentes los aspectos procesal y sustantivo de la inequidad (unconscionability), aunque no necesariamente en el mismo grado, y que ambos deben evaluarse de manera interdependiente y no como elementos independientes.
El momento también importa. En general, una parte que sigue recibiendo los beneficios de un acuerdo después de conocer los hechos puede debilitar una reclamación posterior para anularlo, como explica Flaherty v. Flaherty.
Cómo suele avanzar el caso, paso a paso
La mayoría de los casos pasan por la recepción de la información inicial, la primera respuesta, el intercambio de documentos, una posible mediación y las mociones. El calendario depende de la agenda del tribunal y de los temas planteados.
- Recepción de la información. Envíe a su abogado el expediente del préstamo, los avisos de incumplimiento, el historial de pagos, los contratos de arrendamiento y los documentos notificados. Si el préstamo tiene una cláusula de arbitraje, la ley de Florida generalmente la hace cumplir, y un tribunal decide si ese acuerdo existe (Fla. Stat. § 682.02).
- Primera respuesta. Se preparan y presentan la contestación, las defensas y cualquier reconvención o moción dentro del plazo exigido.
- Descubrimiento de pruebas. Se intercambian los registros del préstamo, las notas de administración (servicing), las cifras de cancelación y las comunicaciones con el acreedor. Pueden seguir las declaraciones juradas (depositions).
- Mediación y acuerdo. Un tribunal puede remitir todo o parte de un caso civil presentado a mediación, aun cuando no sea obligatoria (Fla. Stat. § 44.102). Según el Fla. Stat. § 45.061, en cualquier momento posterior a más de 60 días desde la notificación de la citación y la demanda a una parte, pero no menos de 60 días antes del juicio (o 45 días si se trata de una contraoferta), cualquier parte puede entregar a la parte contraria una oferta escrita para resolver una reclamación por el dinero, los bienes o el remedio especificado en la oferta. Esa oferta permanecerá abierta durante 45 días, salvo que se retire antes mediante un escrito entregado al destinatario antes de su aceptación, y una oferta que no se retire ni se acepte dentro de 45 días se considerará rechazada. En palabras de la propia ley, la sección no se aplica a ninguna acción colectiva ni a demanda derivada de accionistas, a asuntos relativos a la disolución del matrimonio, pensión alimenticia, falta de manutención, expropiación, custodia de menores, ni a causas de acción que surjan después de la fecha de vigencia de esta ley.
- Mociones y audiencias. Las mociones dispositivas y las audiencias abordan el monto adeudado o el proceso de venta.
Pueden surgir opciones negociadas, como la reinstalación del préstamo, una moratoria, una venta o una escritura en lugar de ejecución (deed in lieu of foreclosure). Cualquier escritura debe ser un instrumento escrito firmado en presencia de dos testigos firmantes, salvo que aplique un método electrónico de testificación (Fla. Stat. § 689.01).
Por qué Ayala Law PA atiende este tipo de asunto
Ayala Law PA concentra su práctica en litigios comerciales, disputas comerciales y contractuales, disputas entre accionistas y socios, litigios de construcción, litigios inmobiliarios y litigios de comercio internacional.
La única oficina de la firma está en 1646 W Snow Ave, en Tampa, Florida. La firma representa a empresas y emprendedores en los tribunales y arbitrajes de Florida, incluidos clientes en Tampa, el condado de Hillsborough, Brandon, Riverview, Plant City, Temple Terrace y el área más amplia de Tampa Bay.
Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. Nuestro equipo apoya a los abogados con la revisión de documentos, el control de plazos y la presentación de escritos.
Si un asunto queda fuera de estas áreas de práctica, la firma se lo indicará y puede remitirlo a otro abogado o firma.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tengo para responder después de la notificación?
Las reglas de procedimiento civil de Florida establecen los plazos para responder. Compare de inmediato su fecha de notificación con esas reglas.
¿Puede un acreedor cobrarme personalmente un préstamo de la empresa?
Si un acreedor puede alcanzarlo personalmente depende de lo que usted firmó. La ley de Florida generalmente exige que una promesa especial de responder por la deuda de otra persona conste por escrito y esté firmada por la persona obligada (Fla. Stat. § 725.01). En Florida, el estatuto de fraudes (Fla. Stat. § 725.01) exige que ciertos acuerdos, como los contratos para la venta de terrenos o los arrendamientos por más de un año, consten por escrito y estén firmados por la parte que deba responder por ellos o por una persona debidamente autorizada por esa parte.
¿Puede una sentencia convertirse en un gravamen sobre mi propiedad?
Sí. Según la ley de Florida, una sentencia puede convertirse en un gravamen sobre bienes inmuebles en un condado una vez que se registra allí una copia certificada con la dirección del titular del gravamen.
¿Puede una disputa sobre un préstamo comercial ir a arbitraje o mediación?
Sí. Si el contrato de préstamo exige arbitraje, la ley de Florida generalmente hace cumplir esa cláusula. Un tribunal también puede remitir a mediación un caso civil presentado.
¿Puede un acreedor hacer cumplir un préstamo después de haber aceptado pagos atrasados durante meses?
La conducta del acreedor es una de las defensas que un abogado revisa, junto con los términos del préstamo y el historial de pagos.
Próximos pasos si su empresa fue notificada
Si su empresa acaba de ser notificada, entregue los documentos y el expediente del préstamo a un abogado antes de que venza el plazo de respuesta.
- Reúna la citación, la demanda, los anexos, los documentos del préstamo, los avisos de incumplimiento y los registros de pagos.
- Anote la fecha de notificación y cómo llegaron los documentos.
- Anote cualquier carta o correo electrónico del acreedor o de su abogado.
Si tiene en sus manos una demanda de un acreedor con un plazo de respuesta próximo, llame a Ayala Law PA al (305) 570-2208 o envíe una solicitud a través de la página de contacto. El abogado responsable puede revisar su plazo, sus documentos del préstamo y las defensas que podrían aplicar.
