Disputas por cargos CAM en arrendamientos comerciales en Florida

Cargo CAM: demanda por disputa de cargos de áreas comunes en arrendamientos comerciales de Florida

Su arrendador le envió una factura de CAM o una liquidación de fin de año, y el total es más alto de lo que esperaba. Quizás usted lee esto en nombre de un propietario, socio o gerente que debe decidir qué hacer a continuación.

Cuando una empresa cuestiona los cargos por mantenimiento de áreas comunes (CAM, por sus siglas en inglés), la revisión suele comenzar por el contrato de arrendamiento, porque su redacción exacta a menudo determina qué cargos son permitidos. Que el reclamo prospere también depende de los registros que respaldan cada cargo.

Qué cubren los cargos CAM en un arrendamiento comercial de Florida

Los cargos CAM son la parte que le corresponde pagar al arrendatario por los costos de operar una propiedad compartida. El contrato define qué costos cuentan.

El mantenimiento de áreas comunes (CAM) normalmente cubre los espacios compartidos. Los costos típicos incluyen:

• Jardinería y mantenimiento del estacionamiento
• Servicios de limpieza en pasillos y baños compartidos
• Iluminación, seguridad y recolección de basura en las áreas comunes
• Seguros e impuestos sobre la propiedad, si el contrato los traslada al arrendatario

Cuánto paga depende del tipo de arrendamiento:

• Arrendamiento bruto: La renta normalmente cubre los costos de operación. Usted paga poco o nada por CAM por separado.
• Arrendamiento bruto modificado: Algunos costos están incluidos en la renta, y otros se trasladan a usted.
• Arrendamiento triple neto (NNN): Usted paga la mayoría de los costos de operación además de la renta base.

Comience por su contrato, no por lo que cobran otros arrendadores. Busque primero estas secciones: la definición de CAM o de gastos de operación, la lista de exclusiones, cualquier límite a los cargos administrativos y la cláusula de derecho de auditoría.

Cómo se calculan y concilian los cargos CAM

Su parte de los cargos CAM suele ser los pies cuadrados que arrienda divididos entre el área total arrendable, aplicados a los costos compartidos del año.

Tres términos determinan la mayor parte del cálculo:

• Porcentaje prorrateado: Sus pies cuadrados arrendables divididos entre el total del edificio o del proyecto. El contrato define qué se incluye en ese total.
• Año base o tope de gastos: Algunos contratos le exigen pagar solo los aumentos por encima de los costos de un año determinado o de una cantidad fija en dólares.
• Conciliación anual: Usted paga mensualmente un CAM estimado. Al cierre del año, el arrendador compara esas estimaciones con los costos reales y factura o acredita la diferencia.

Aquí hay un ejemplo ilustrativo con números hipotéticos, no con su contrato:

• Su parte es el 20 por ciento de los costos compartidos del edificio.
• El arrendador estima $150,000 en costos compartidos. Usted paga $2,500 al mes, es decir, $30,000 por el año.
• Los costos reales suman $165,000. Su 20 por ciento es $33,000.
• La conciliación muestra $3,000 que usted debe ($33,000 menos $30,000).

Revise tanto los datos de entrada como la aritmética. Un pequeño error en el monto total de costos o en los pies cuadrados cambia cada factura mensual.

Motivos comunes para impugnar un cargo CAM

Un cargo CAM puede impugnarse cuando el contrato no permite el costo, el monto o la forma en que se repartió entre los arrendatarios.

• Cargos duplicados: El mismo costo se factura dos veces, o bajo dos categorías.
• Mejoras de capital: Una mejora mayor se factura como gasto operativo anual cuando el contrato la excluye o la limita a ciertos costos.
• Cargos que superan el tope: Una tarifa de administración o un cargo administrativo excede el límite del contrato o usa una base que el contrato no permite.
• Asignaciones sin respaldo: Costos relacionados con otras propiedades, espacios vacíos o áreas que usted no utiliza se cargan a su parte.
• Costos excluidos: Partidas que el contrato descarta, como comisiones de arrendamiento o los honorarios legales del propio arrendador.
• Estados de cuenta tardíos o inexistentes: Las conciliaciones llegan tarde, nunca llegan o facturan cargos fuera del plazo de su contrato.

El momento también importa. Si un contrato escrito cubre los costos, una demanda separada por enriquecimiento sin causa a menudo fracasa. Los tribunales de Florida sostienen que, cuando un contrato expreso cubre la misma materia, las reclamaciones basadas en ese contrato no sostienen un enriquecimiento sin causa (Williams v. Johnson).

Reúna los documentos y los plazos antes de actuar

Antes de enviar una carta de disputa, reúna el contrato completo y cada estado de cuenta de CAM vinculado a él.

• El contrato firmado, con enmiendas, anexos y opciones de renovación
• Los avisos de estimación mensual y las conciliaciones anuales
• Las facturas del arrendador o el detalle del libro mayor que respalda cada cargo
• Sus registros de pago, incluido cualquier pago realizado bajo protesta

Guarde todas las cartas y correos electrónicos. Anote qué envió, cuándo lo envió y qué recibió a cambio. Un rastro documental claro es más fácil de seguir para un juez, un árbitro o la otra parte.

Lea con atención los plazos de aviso y de auditoría. Muchos contratos inician el conteo cuando se entrega el estado de conciliación. Dejar pasar ese plazo puede reducir sus opciones, aunque el cargo sea incorrecto.

No deje de pagar la renta para presionar al arrendador. Primero lea las cláusulas de incumplimiento y de recursos. Si un arrendador demanda para recuperar la posesión, la ley de Florida generalmente exige que el arrendatario deposite en el registro del tribunal la renta impaga reclamada, más la renta que se acumule durante el caso, salvo que el arrendatario haya alegado como defensa el pago o la satisfacción de la renta por el monto reclamado (§ 83.232). No depositar en el registro del tribunal según lo ordenado constituye una renuncia absoluta a las defensas del arrendatario, y el arrendador tiene derecho a un fallo inmediato por incumplimiento para recuperar la posesión, sin más aviso ni audiencia (§ 83.232).

Opciones antes de presentar una demanda por disputa de cargos CAM

La mayoría de las disputas de CAM avanzan mediante una reclamación por escrito, una revisión de registros y negociaciones de acuerdo antes de que alguien presente una demanda.

1. Aviso de disputa: Identifique cada cargo impugnado, la sección del contrato en la que se basa y la contabilidad que desea obtener.
2. Derecho de auditoría: Use la cláusula de auditoría del contrato, si la tiene. Verifique quién paga la auditoría y qué ocurre si aparece un cobro excesivo.
3. Negociación: Proponga un crédito, un plan de pagos o una asignación corregida.
4. Mediación: A solicitud de una de las partes, los tribunales de Florida deben remitir a mediación muchos casos civiles de daños y perjuicios, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en capacidad de pagar los costos de la mediación o que estos puedan repartirse equitativamente entre las partes, conforme a las reglas de la Corte Suprema y sujeto a las excepciones enumeradas, entre ellas las disputas entre arrendador y arrendatario que no incluyan una reclamación por lesiones personales, y las acciones regidas por las Reglas de Demandas de Menor Cuantía de Florida (§ 44.102). El Estatuto de Florida § 44.102 dice: “(2) Un tribunal, conforme a las reglas adoptadas por la Corte Suprema: (a) Debe, a solicitud de una parte, remitir a mediación cualquier acción civil presentada por daños monetarios, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en capacidad de pagar los costos de la mediación o que los costos puedan repartirse equitativamente entre las partes, salvo que: 1.” Su contrato también podría exigirla.

Las negociaciones de acuerdo tienen protección. La evidencia de una oferta para transar una reclamación disputada, así como cualquier conducta o declaración relevante realizada en negociaciones sobre una transacción, no es admisible para probar la responsabilidad o el valor de la reclamación (§ 90.408).

El litigio o el arbitraje se convierten en la vía práctica cuando el arrendador se niega a entregar registros o cuando el propio arrendador está en incumplimiento del contrato. Si su contrato exige arbitraje, la ley de Florida generalmente hace cumplir ese acuerdo, salvo por causas que existan para anular un contrato (§ 682.02).

Ayala Law PA se concentra en el litigio empresarial, incluidas las disputas sobre arrendamientos comerciales, contratos y bienes raíces en los tribunales y el arbitraje de Florida. Nuestra oficina está en 1646 W Snow Ave, en Tampa, Florida. Representamos a empresas en Tampa, el condado de Hillsborough, Brandon, Riverview, Plant City, Temple Terrace y el área más amplia de Tampa Bay. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. Cuando corresponda, un asunto puede ser remitido a otro abogado o firma.

Cómo avanza una demanda por cargos CAM en los tribunales y el arbitraje de Florida

Una demanda por cargos CAM normalmente se presenta donde reside el demandado, donde surgió la reclamación o donde se ubica la propiedad en litigio. La ley de Florida establece esas reglas de competencia territorial, que no se aplican a las acciones contra personas no residentes (§ 47.011). Si la propiedad arrendada se encuentra en el condado de Hillsborough, ese condado es un lugar adecuado para presentar la demanda.

Un caso típico avanza por estas etapas:

1. Reclamación previa a la demanda y solicitud de registros
2. Presentación de la demanda y notificación al arrendador
3. Descubrimiento de pruebas sobre el libro mayor, las facturas de proveedores y el cálculo de la conciliación, regido por las Reglas de Procedimiento Civil de Florida
4. Mediación u ofertas de acuerdo
5. Juicio o audiencia de arbitraje

La ley no se aplica a las causas de acción que nacen después de la fecha de entrada en vigor de la ley (§ 45.061).

Espere que el arrendador plantee renta impaga, cargos por mora o incumplimientos de su propio contrato.

Muchos casos de CAM involucran a un contador que revisa el cálculo de la conciliación. El costo depende de cuántos cargos se impugnan y de cuánto trabajo de registros se necesita. Los resultados dependen del lenguaje del contrato y de los registros de cada caso, y no se puede prometer ningún resultado.

Preguntas que inquilinos y arrendadores hacen sobre las disputas de CAM

A continuación se presentan respuestas breves a preguntas comunes sobre CAM.

Si una conciliación de CAM tiene a su empresa atrapada entre pagar y disputar, no tiene que resolver el contrato por su cuenta. Llame al (305) 570-2208 o solicite una evaluación del caso para analizar su próximo paso.