Demanda por comisión inmobiliaria comercial en Florida
Una demanda por comisión inmobiliaria comercial pide a un tribunal o a un árbitro que ordene el pago de la comisión impagada de un corredor por una venta comercial, un arrendamiento u otra operación. Que una reclamación sea sólida depende del contrato firmado, de los registros de la operación y del calendario. Esta página explica cómo funcionan estos casos en Florida, para que propietarios, corredores y asociados sepan qué reunir y qué vigilar.
Si enfrenta una demanda por comisión de bienes raíces comerciales en Florida, o cree que puede llegar, nuestro equipo puede revisar con usted el contrato y los plazos. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Qué es una demanda por comisión de corretaje comercial
Una demanda por comisión de corretaje comercial busca el pago de una comisión de corretaje que alguien debe por una operación comercial.
Estas reclamaciones suelen surgir de una de cuatro relaciones:
- Un corredor que tramitó el listado demanda a un propietario en virtud de un acuerdo de listado.
- Un corredor del comprador demanda a un comprador en virtud de un acuerdo de representación.
- Un asociado de ventas demanda a la correduría para la que trabaja por sus honorarios.
- Corredores competidores discuten sobre la parte de una misma comisión.
La mayoría de las disputas empiezan por uno de tres problemas. El hecho que hace nacer la comisión no está claro. Dos corredores no están de acuerdo sobre la causa eficiente (procuring cause), es decir, qué trabajo de qué corredor hizo posible la operación. O la operación se cerró después de que terminara el acuerdo.
Esta página trata de reclamaciones comerciales y contractuales por comisiones, no de acuerdos de demandas colectivas residenciales.
Qué acuerdo y qué registros controlan la disputa
El acuerdo firmado que creó la relación de corretaje suele controlar la reclamación.
Revíselo para cuatro aspectos: el plazo, el hecho que hace nacer la comisión, cualquier cláusula de protección o de cola que alcance a operaciones cerradas después de la expiración, y las excepciones. Las renovaciones y las enmiendas también importan.
Los términos orales y los correos electrónicos pueden seguir teniendo validez. Sin embargo, son más difíciles de probar. Entre los registros que a menudo deciden el caso están:
- El historial del listado y cualquier intervención anterior de otro corredor.
- Ofertas, contraofertas y cartas de intención.
- Liquidaciones de cierre y registros de desembolsos de depósito en garantía (escrow).
- Cualquier acuerdo de corretaje conjunto entre corredores.
- Cláusulas de honorarios de abogados. Si el contrato contiene una cláusula de honorarios que permite cobrarlos a la parte obligada a actuar para hacer cumplir el contrato, [Fla. Stat. § 57.105] permite además que un tribunal conceda honorarios razonables a la otra parte cuando esta gana sobre el contrato; esto se aplica a los contratos celebrados a partir del 1 de octubre de 1988.
La liquidación de cierre y la fecha de cierre suelen mostrar cuándo se devengó la comisión y a quién se pagó. Conserve todas las versiones.
Quién puede demandar a quién
La parte con la que firmó suele ser la parte a la que puede demandar por la comisión.
- Los corredores de listado generalmente se dirigen al propietario en virtud del acuerdo de listado.
- Los corredores del comprador generalmente se dirigen al comprador en virtud del acuerdo de representación.
- Los asociados de ventas suelen canalizar sus reclamaciones de pago a través de la correduría, según su propio acuerdo.
- Los corredores competidores pueden disputarse una parte cuando más de un corredor trabajó la misma operación.
El arbitraje es una cuestión aparte. Florida hace cumplir los acuerdos escritos de arbitraje. Fla. Stat. § 682.02 establece que estos acuerdos son válidos y exigibles, salvo por motivos que existan para revocar cualquier contrato. Si una de las partes pide someter la disputa a arbitraje, [Fla. Stat. § 682.03] exige que el tribunal suspenda la demanda mientras decide esa solicitud.
Cuándo una disputa por comisión se vuelve urgente
Los plazos para presentar una demanda empiezan cuando la reclamación se devenga, no cuando usted decide actuar. Según [Fla. Stat. § 95.031], una causa de acción se devenga cuando ocurre su último elemento. La duración del plazo depende del tipo de reclamación, como establece Fla. Stat. § 95.11.
Algunos hechos detienen el reloj. Conforme al texto de la ley, el plazo de prescripción queda suspendido mientras esté pendiente un procedimiento arbitral relativo a la disputa que es objeto de la acción, salvo las excepciones que la propia ley establece.
Entre los puntos de presión habituales están:
- Un cierre que se ha estancado o fondos de depósito en garantía retenidos.
- Una reclamación escrita que fijó una fecha de pago.
- Un comprador o un vendedor que amenaza con retirarse de la operación.
Esperar puede reducir sus opciones. Guarde copias de cada reclamación y de cada respuesta, con sus fechas.
Cómo suele avanzar un caso de comisión comercial
La mayoría de los casos avanzan mediante revisión de documentos, una reclamación formal, la presentación de la demanda y, después, un acuerdo o un juicio.
- Recepción y revisión de documentos. Revisamos el acuerdo, el expediente de la operación y el historial de pagos.
- Evaluación de la reclamación. Analizamos las defensas, como la causa eficiente, la compensación y la terminación, además del foro probable.
- Carta de reclamación. Se usa cuando encaja con los hechos.
- Presentación y competencia territorial. Según Fla. Stat. § 47.011, una demanda se presenta donde reside el demandado, donde se devengó la causa de acción o donde se ubica el inmueble en litigio; esta regla no se aplica a las acciones contra no residentes. Si los demandados viven en condados distintos, [Fla. Stat. § 47.021] permite presentar la demanda en cualquier condado donde resida uno de ellos.
- Mediación, acuerdo o juicio. A petición de una parte, un tribunal debe remitir a mediación toda demanda civil por daños monetarios que se haya presentado, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que estos puedan repartirse equitativamente entre las partes, con las excepciones que la ley establece. Según el texto de la Fla. Stat. § 45.061, una parte puede notificar a la parte contraria una oferta de acuerdo por escrito, que no se presenta ante el tribunal, en cualquier momento más de 60 días después de la notificación de la demanda y no menos de 60 días antes del juicio (o 45 días, si se trata de una contraoferta); la oferta permanece abierta 45 días salvo que se retire antes de su aceptación, y si no se acepta ni se retira dentro de ese plazo se considera rechazada.
El calendario varía según la agenda del tribunal y la complejidad del expediente, así que el cronograma se fija caso por caso.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Qué reunir antes de su evaluación del caso
Traiga el acuerdo firmado, el expediente de cierre y una cronología por escrito. Las copias sirven.
- El acuerdo de listado o de representación firmado, junto con cualquier enmienda y renovación.
- Liquidaciones de cierre, registros de depósito en garantía y correspondencia sobre pagos.
- Una cronología de visitas, ofertas y mensajes con la otra parte.
- Nombres y datos de contacto de otros corredores, compradores, vendedores y agentes de depósito en garantía involucrados.
- Cualquier carta de reclamación, notificación o gravamen que haya recibido.
Empiece la cronología de memoria y luego compruebe cada fecha con sus correos electrónicos y mensajes de texto.
Por qué trabajar con Ayala Law PA en una disputa por comisión
Ayala Law PA se enfoca en litigios comerciales, litigios de negocios, disputas contractuales y litigios inmobiliarios ante los tribunales y en arbitrajes de Florida.
- La única oficina del bufete está en 1646 W Snow Ave, Tampa, Florida.
- Representamos a empresas en Tampa, el condado de Hillsborough, Brandon, Riverview, Plant City y Temple Terrace, y nuestra oficina está ubicada en Tampa.
- Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página.
- Nuestro equipo se encarga de la recepción, la organización de documentos y la coordinación del caso en asuntos comerciales.
- Algunos asuntos pueden encajar mejor con otro abogado o bufete. Si el suyo es uno de ellos, se lo diremos.
Preguntas frecuentes sobre demandas por comisión de corretaje comercial
¿Puedo demandar por una comisión impagada sin un acuerdo firmado?
A veces. Los acuerdos orales o implícitos pueden hacerse cumplir, pero son más difíciles de probar y los plazos para presentar la demanda siguen aplicándose.
¿Un asociado de ventas tiene que demandar al comprador o al vendedor?
Normalmente no. Una reclamación de pago suele canalizarse a través de la correduría, según el propio acuerdo del asociado.
¿Qué pasa si la operación se cerró después de que expirara mi listado?
La respuesta depende de los hechos, principalmente de la cláusula de cola o de protección del acuerdo.
¿Tendré que ir a arbitraje?
Normalmente solo cuando el acuerdo lo exija. La cláusula de controversias es la que manda, y un tribunal decide si existe un acuerdo de arbitraje.
¿Cuánto costará una demanda?
Los honorarios varían según el asunto. Las preguntas sobre honorarios y costos se abordan mejor directamente con nuestro equipo cuando se ponga en contacto con el bufete.
Hable con nuestro equipo sobre su disputa por comisión
Una comisión impagada, una operación estancada o una reclamación que no esperaba es estresante, y el calendario sigue corriendo. Si enfrenta una demanda por comisión inmobiliaria comercial en Florida, o prevé que la habrá, nuestro equipo puede revisar con usted el acuerdo y los plazos. Llame al (305) 570-2208 o solicite una evaluación del caso.
