Demanda de un arrendador comercial por renta impagada en Florida
Un arrendador comercial puede demandar a un inquilino comercial por renta impagada en Florida, y el mismo caso puede pedir al tribunal que le devuelva el local. El contrato de arrendamiento determina gran parte de lo que puede recuperar. La ley de arrendamientos no residenciales de Florida completa el resto. Esta página explica qué puede reclamar, qué hacer antes de presentar la demanda, cómo avanza un caso y qué argumentan los inquilinos en su defensa.
Si un inquilino comercial dejó de pagar y usted evalúa demandar, nuestro equipo puede revisar con usted el contrato y los registros. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
¿Qué es una demanda de un arrendador comercial por renta impagada?
Una demanda por renta comercial pide a un tribunal que ordene a un inquilino comercial pagar lo que debe conforme a un contrato de arrendamiento comercial. El inquilino puede ser una corporación, una LLC, una sociedad o un empresario individual que opera un negocio en el local.
Las reglas de Florida para los arrendamientos no residenciales se encuentran en el Capítulo 83, Parte I. Esa parte se aplica a los arrendamientos no residenciales.
Los propietarios de locales comerciales, de oficinas, industriales y de almacenes en el condado de Hillsborough y en el área de Tampa Bay presentan con frecuencia este tipo de caso. Una reclamación por renta puede presentarse por separado o acumularse con una solicitud de posesión en un mismo caso.
El lugar donde se presenta la demanda sí importa. El estatuto de competencia territorial de Florida establece que las acciones solo pueden presentarse donde reside el demandado, donde surgió la causa de acción o donde se encuentra el inmueble en litigio, y no se aplica a las acciones contra no residentes.
¿Qué puede recuperar un arrendador por renta y cargos impagados?
Si la renta base impagada puede recuperarse en un arrendamiento comercial depende, con frecuencia, de los términos específicos del contrato y de los hechos de la controversia. Los demás cargos dependen de lo que establezca el contrato. Comience por la lista de cargos del contrato y relacione cada uno con un registro.
- Renta base: cuotas impagadas vencidas conforme al contrato hasta la sentencia o la entrega del local.
- Cargos de operación: mantenimiento de áreas comunes (CAM, por sus siglas en inglés), impuestos y seguros. Solo se cuentan cuando el contrato los prevé y sus registros respaldan los montos.
- Recargos por pago tardío e interés por mora: solo si el contrato los establece.
- Intereses sobre la renta: la ley de Florida establece que los contratos de renta devengan intereses desde el momento en que la renta vence.
- Daños por permanencia indebida: si un inquilino se niega a desocupar al término del contrato, la ley de Florida permite que el arrendador exija el doble de la renta mensual.
- Honorarios de abogados: si el contrato tiene una cláusula de honorarios que permite cobrarlos a la parte que debe tomar acciones para hacer cumplir el contrato, y se firmó el 1 de octubre de 1988 o después, la ley de Florida permite que el tribunal también otorgue honorarios razonables a la otra parte cuando esta gane. Ese riesgo funciona en ambos sentidos.
Reúna estos registros antes de presentar la demanda: el contrato de arrendamiento firmado y sus enmiendas, cualquier acuerdo con un garante personal, el libro mayor de renta, las facturas de cargos, las cartas de incumplimiento y de aviso, y la prueba de entrega.
¿Qué debe ocurrir antes de presentar la demanda?
Primero están las cláusulas de incumplimiento y de avisos del contrato. Por lo general establecen cómo y dónde debe notificar al inquilino un incumplimiento. Muchos contratos exigen aviso por escrito, un plazo para subsanar y entrega en una dirección específica.
Envíe el aviso exactamente en la forma que indica el contrato. Un aviso enviado de forma incorrecta puede retrasar el caso o debilitarlo.
Lleve un libro mayor de renta claro. Debe separar la renta base, los cargos, los recargos por pago tardío y los créditos. También debe mostrar cómo se aplicó cada pago.
Tenga cuidado con los pagos parciales. Aceptar dinero sin una reserva por escrito puede dar al inquilino un argumento de que usted renunció al incumplimiento. Mantenga los avisos coherentes entre sí.
Las reglas legales de aviso para los arrendamientos comerciales dependen de los hechos de cada arrendamiento. Revíselas antes de enviar cualquier documento.
¿Cómo avanza una demanda por renta comercial en los tribunales de Florida?
Una demanda por renta suele avanzar por la recepción y revisión de documentos, la presentación, la respuesta del inquilino, el descubrimiento de pruebas y, después, el acuerdo o la sentencia. Estos pasos muestran el orden habitual. No son un calendario fijo.
- Recepción y revisión de documentos. Primero se revisan el contrato, los avisos, el libro mayor y cualquier acuerdo con garante.
- Carta de requerimiento. Antes de la demanda, puede enviarse una carta al inquilino y a cualquier garante, cuando los hechos lo justifiquen.
- Presentación y notificación. La demanda se presenta ante la sede judicial que corresponda.
- Respuesta y descubrimiento de pruebas. El inquilino contesta, puede presentar reconvenciones, y ambas partes intercambian registros sobre el libro mayor y los términos del contrato.
- Si el contrato exige arbitraje, el estatuto de arbitraje de Florida hace que ese acuerdo escrito sea válido, exigible e irrevocable, salvo por una causa que exista en derecho o en equidad para revocar un contrato. Una sentencia lleva después al cobro.
¿Qué defensas suelen presentar los inquilinos?
Los inquilinos suelen argumentar que el arrendador incumplió el contrato, cobró montos incorrectos o renunció al incumplimiento. Cada argumento depende de la redacción del contrato y de los registros.
- Incumplimiento del arrendador: alegan que el arrendador no mantuvo el local o interfirió con el uso que el inquilino le daba.
- Cargos impugnados: objeciones a las conciliaciones de CAM, impuestos o seguros, y al cálculo de los recargos por pago tardío.
- Renuncia: argumentos basados en pagos parciales aceptados, prórrogas anteriores o avisos contradictorios.
- Aviso o notificación defectuosos: alegatos de que no se cumplieron los pasos requeridos.
- Cláusulas abusivas del contrato: el tribunal debe valorar tanto la forma en que se cerró el trato como lo injusta que es la cláusula, como explica el fallo de Florida sobre inconscionabilidad.
- Reclamaciones superpuestas: según la jurisprudencia de Florida, un contrato expreso que regula el mismo asunto impide las reclamaciones por enriquecimiento sin causa que surjan de esa relación. Construya la reclamación sobre el contrato de arrendamiento.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Cómo Ayala Law PA aborda las reclamaciones de renta de arrendadores comerciales
Ayala Law PA se enfoca en litigios comerciales y empresariales, disputas contractuales y litigios inmobiliarios en los tribunales y arbitrajes de Florida. La práctica del bufete también abarca disputas entre socios y disputas de construcción.
Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. El personal de apoyo del bufete se encarga de la organización de expedientes, los plazos y los registros.
La oficina de Ayala Law PA está en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL 33606; los clientes de Tampa, el condado de Hillsborough y Tampa Bay son atendidos desde esa oficina en Tampa. El bufete atiende a empresas en Tampa, el condado de Hillsborough, Brandon, Riverview, Plant City, Temple Terrace y el área más amplia de Tampa Bay.
El bufete revisa el contrato y los documentos antes de hablar sobre un camino a seguir. Su caso podría ser remitido a otro abogado o firma.
Preguntas frecuentes que hacen los arrendadores sobre demandar por renta impagada
¿Puede un arrendador comercial demandar por renta impagada sin presentar un desalojo?
Sí. La forma de presentar una reclamación por renta suele depender de los términos del contrato y de los hechos de la controversia. También puede combinarse con una reclamación de posesión en el mismo caso.
¿Puedo recuperar honorarios de abogados?
Solo si el contrato tiene una cláusula de honorarios. Un inquilino que gane también puede reclamar honorarios conforme a esa cláusula.
¿Puedo recuperar recargos por pago tardío y cargos de CAM?
Sí, si el contrato los prevé y sus registros respaldan los montos.
¿Qué pasa si el inquilino pagó parte de la renta?
Los pagos parciales pueden dar lugar a argumentos de renuncia y de aplicación de pagos. Revise el libro mayor antes de presentar la demanda.
¿Dónde se presenta el caso?
La sede judicial depende de dónde reside el inquilino, dónde surgió la reclamación o dónde se encuentra el inmueble. El condado de Hillsborough es una posible sede cuando esos hechos apuntan hacia allí.
Siguiente paso: hablemos sobre el saldo impagado de su inquilino
El siguiente paso es revisar su contrato, su libro mayor y sus avisos antes de elegir un camino. Una carta de requerimiento, un aviso formal de incumplimiento y una demanda implican pasos distintos.
Ayala Law PA no ofrece consultas de forma gratuita. Los honorarios, incluida cualquier consulta, se tratan directamente con el bufete.
Para conversar sobre el saldo de su inquilino, llame al (305) 570-2208 o solicite una evaluación del caso.
