Reclamaciones de seguro de título para propiedades comerciales en Florida
Un problema de título en una propiedad comercial puede descarrilar una venta, un préstamo o un plan de expansión. Una reclamación de seguro de título comercial pide a su aseguradora que cubra un defecto cubierto en la titularidad o en el registro público de la propiedad. Si la aseguradora rechaza la reclamación o el problema sigue abierto, la disputa puede pasar a los tribunales o al arbitraje.
Esta guía explica cómo funcionan estas reclamaciones, qué hacer primero y cuándo una reclamación se convierte en una demanda.
Si un defecto de título convirtió un cierre comercial o un préstamo en un reclamo negado, no tiene que enfrentarlo solo. Nuestro equipo puede revisar la póliza y sus opciones con usted. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Qué es una reclamación de seguro de título comercial y a quién afecta
Una reclamación de seguro de título comercial pide a su aseguradora que pague o corrija un problema de título cubierto que existía cuando se emitió la póliza. El seguro de título protege contra ciertos defectos, gravámenes y otros problemas de título. Hay dos tipos de póliza que son los más importantes:
- Póliza del propietario: protege al comprador o propietario de la propiedad.
- Póliza del prestamista: protege al prestamista que tiene una hipoteca sobre la propiedad.
Las dos pólizas protegen intereses distintos, por lo que es posible que no cubran las mismas pérdidas. Un inquilino, un arrendador o un desarrollador también pueden tener interés cuando se cuestiona un arrendamiento, una servidumbre o un gravamen de construcción registrados.
Los propietarios comerciales, las empresas que refinanciaron, los desarrolladores que enfrentan un gravamen de construcción y los arrendadores cuyos derechos de servidumbre son impugnados suelen enfrentar estas reclamaciones. Conviene tener claro un punto: una reclamación de título es una disputa contractual con su aseguradora. Una demanda por defecto de título es una acción judicial separada contra las partes involucradas o contra el resultado de la reclamación.
Qué suele cubrir y excluir una póliza de título comercial
Una póliza de título comercial cubre los problemas enumerados y deja fuera otros. El texto escrito decide la mayoría de las preguntas iniciales.
Los problemas que a menudo están cubiertos incluyen:
- firmas o escrituras falsificadas
- errores de inscripción en el registro
- gravámenes o sentencias no revelados
- hipotecas anteriores
- problemas de linderos o invasiones
- herederos desconocidos o transmisiones defectuosas
El Anexo A indica la parte asegurada, el monto asegurado y la descripción legal. El Anexo B enumera excepciones y requisitos específicos. Lea el Anexo B antes de que empiece una disputa, porque las excepciones pueden reducir lo que paga la póliza.
Los límites comunes incluyen los asuntos creados por la parte asegurada, los asuntos conocidos revelados en el cierre, las cuestiones de zonificación y ambientales, y el límite del monto de la póliza. Compare la póliza real, el compromiso de título y el expediente del cierre. Un resumen general no es suficiente.
Qué hacer en los primeros días después de encontrar un defecto de título
Envíe una notificación por escrito a la aseguradora de título en cuanto sepa del defecto. Guarde una prueba de que la notificación llegó.
- Reúna las pólizas del propietario y del prestamista, el compromiso de título, la liquidación del cierre y los documentos inscritos.
- Guarde los arrendamientos, la correspondencia con el agente de título, las cartas de pago y los registros de gravámenes.
- Evite acuerdos informales o admisiones con los acreedores con gravamen, los vecinos o el agente de título hasta que la posición sobre la cobertura esté clara.
- Anote la fecha de cada paso que dé.
El momento importa. Según el Fla. Stat. § 95.031, una causa de acción nace cuando ocurre el último de sus elementos. La fecha de inicio de una reclamación no siempre es la fecha del cierre. En una acción basada en fraude, incluido el fraude constructivo, el plazo corre desde que se descubrieron, o debieron descubrirse con la debida diligencia, los hechos que dan lugar a la causa de acción, pero en todo caso la acción debe iniciarse dentro de los 12 años siguientes a la fecha en que se cometió el supuesto fraude, sin importar la fecha en que el fraude se descubrió o debió descubrirse, según el Fla. Stat. § 95.031. Los términos de notificación de la póliza también pueden aplicarse, así que actúe pronto.
Cómo suele funcionar el proceso de reclamación de título
Una reclamación de título suele avanzar desde la presentación hasta la investigación y una decisión escrita sobre la cobertura.
- Presente la reclamación. Incluya el número de póliza, una descripción del defecto y los documentos de respaldo.
- Espere la investigación. La aseguradora puede pedir más documentos o una búsqueda de título, y luego emite una posición escrita sobre la cobertura.
- Revise la decisión. Si la reclamación se acepta, la aseguradora puede corregir el defecto, pagar una pérdida cubierta o defender el título, según la póliza.
- Responda a una denegación. Si la reclamación se rechaza o se rechaza en parte, compare las razones escritas con el texto de la póliza. Luego decida si pide una reconsideración o si escala el asunto.
Cada paso puede tardar. El ritmo depende de la complejidad del defecto y de lo que muestren los registros.
Cuándo una demanda por defecto de título se convierte en el camino a seguir
Una demanda por defecto de título se vuelve un camino probable cuando una reclamación denegada, un defecto no resuelto o una reclamación competidora sobre la propiedad no pueden resolverse de otra manera. Las acciones judiciales comunes en esta área incluyen:
- una reclamación por incumplimiento del contrato de seguro de título
- una sentencia declarativa sobre la cobertura
- una acción de titulación (quiet title), que pide a un tribunal que determine quién es el dueño de la propiedad
- la defensa frente a una reclamación de gravamen o ejecución hipotecaria
Los gravámenes por sentencia también importan. Una sentencia se convierte en gravamen sobre bienes inmuebles cuando una copia certificada se inscribe en el condado, siempre que la dirección del acreedor conste en la sentencia o en una declaración jurada con esa dirección que se inscriba al mismo tiempo que la sentencia. Según el Fla. Stat. § 55.10, ese gravamen dura inicialmente 10 años para las sentencias inscritas por primera vez a partir del 1 de julio de 1994.
Los casos de titulación también enfrentan plazos. Según el Fla. Stat. § 95.12, no puede sostenerse ninguna acción para recuperar un bien inmueble a menos que la persona que la promueve, o un predecesor suyo, haya sido titular o poseedor de la propiedad dentro de los 7 años anteriores al inicio de la acción.
Si una póliza o un contrato prevé arbitraje, el Fla. Stat. § 682.02 trata como válido, exigible e irrevocable el acuerdo escrito de someterse a arbitraje, salvo por una causa que exista en derecho o en equidad para revocar un contrato. Según el Fla. Stat. § 682.03, un tribunal no puede negarse a ordenar el arbitraje porque la reclamación carezca de fundamento. Según el Fla. Stat. § 44.102, a petición de una de las partes, el tribunal debe remitir a mediación cualquier demanda civil por daños monetarios que se haya presentado, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que esos costos puedan dividirse equitativamente entre las partes. Esto no aplica si se cumple cualquiera de las siguientes condiciones establecidas en la sección 44.102 de los Estatutos de Florida: la acción es una disputa entre arrendador e inquilino que no incluye una reclamación por lesiones personales; la acción se presenta para cobrar una deuda; la acción es una reclamación por mala praxis médica; la acción se rige por las Reglas de Demandas de Menor Cuantía de Florida; el tribunal determina que la acción es apropiada para remitirla a arbitraje no vinculante; las partes han acordado someterse a arbitraje vinculante; o las partes han acordado un juicio acelerado. El Fla. Stat. § 44.102 dice: “(2) Un tribunal, según las reglas adoptadas por la Corte Suprema: (a) Debe, a petición de una de las partes, remitir a mediación cualquier demanda civil por daños monetarios que se haya presentado, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que esos costos puedan dividirse equitativamente entre las partes, salvo que: 1.”
Según el Fla. Stat. § 47.011, las acciones deben presentarse en el condado donde reside el demandado, donde nació la causa de acción o donde se encuentra la propiedad. Esta sección no se aplica a las acciones contra personas no residentes. Un caso típico avanza por las alegaciones, la revisión de la cadena de título y del expediente de la reclamación, las mociones, la mediación y, si es necesario, el juicio. No se puede predecir ningún resultado de antemano.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Cómo aborda este despacho los litigios de título comercial y de bienes raíces
El despacho se enfoca en litigios comerciales, disputas comerciales y contractuales, litigios de construcción y litigios inmobiliarios. Las disputas por defectos de título entran dentro del trabajo de litigio inmobiliario.
Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. El personal de apoyo del despacho ayuda con el trabajo de oficina de estos expedientes.
La única oficina del despacho está en 1646 W Snow Ave, Tampa. Esta página atiende a empresas en Tampa, el condado de Hillsborough, Brandon, Riverview, Plant City, Temple Terrace y el área más amplia de Tampa Bay, en los tribunales y en el arbitraje de Florida.
Las condiciones de honorarios se explican directamente antes de que usted se comprometa a algo. El texto de la póliza, los hechos y el derecho aplicable determinan cada asunto, por lo que no se promete ningún resultado.
Preguntas frecuentes sobre reclamaciones de título comercial en Florida
¿El seguro de título cubre problemas que no conocía en el momento del cierre?
La cobertura depende de la redacción de la póliza. Los asuntos revelados en el cierre suelen estar excluidos.
¿Necesito un abogado para presentar una reclamación de título?
Muchas reclamaciones van directamente a la aseguradora. La ayuda legal se vuelve más importante cuando una reclamación se rechaza, se retrasa o se encamina hacia los tribunales.
¿Cuánto tiempo tengo para actuar?
Pueden aplicarse tanto los términos de notificación de la póliza como los plazos de Florida. Actúe pronto y guarde prueba escrita de cada paso.
¿Puede una póliza del prestamista ayudar a un comprador?
Las pólizas del prestamista y del propietario protegen intereses distintos. Una póliza del prestamista normalmente no cubre las pérdidas propias de un comprador.
¿Qué pasa si la aseguradora ofrece corregir el defecto?
Compare la oferta con el texto de la póliza antes de aceptarla. Pida por escrito el alcance de la corrección.
¿Qué debo llevar a una primera conversación?
Lleve la póliza, el compromiso de título, el expediente del cierre, la notificación del defecto y toda la correspondencia con la aseguradora.
Siguiente paso: lleve su problema de título al despacho
Si un defecto de título ha convertido un cierre comercial, un refinanciamiento o un gravamen en una reclamación denegada sobre una propiedad de la que depende su empresa, no tiene que resolverlo solo. Reúna primero los documentos mencionados arriba. Luego comuníquese con el despacho al (305) 570-2208 o solicite una evaluación del caso.
