Demandas por reparaciones contra arrendadores comerciales en Florida | Ayala Law
Cuando un arrendador comercial no hace las reparaciones, un techo con goteras o un sistema de climatización averiado puede paralizar su negocio. Usted puede tener una reclamación, pero el contrato de arrendamiento y los hechos determinan cómo es esa reclamación. Retener el alquiler o hacer las reparaciones por su cuenta puede poner en riesgo su posición.
Esta página explica cómo funcionan estas disputas en Florida, qué debe documentar y cómo Ayala Law PA gestiona las etapas de requerimiento y demanda para arrendatarios comerciales en el condado de Hillsborough y en el área de Tampa Bay.
Si una gotera en el techo o un sistema de aire que falla está afectando sus ventas y su arrendador no ha actuado, nuestro equipo puede revisar su contrato con usted. Llame al (305) 570-2208. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
¿Qué es una demanda por reparaciones contra un arrendador comercial?
Los desacuerdos sobre reparaciones entre arrendadores y arrendatarios comerciales suelen depender de lo que diga el contrato sobre las reparaciones y de quién es responsable de ellas. Cómo afecta un problema de reparación al uso que el arrendatario da al local para su negocio puede ser una cuestión fáctica importante en la disputa.
- Defectos habituales: goteras en el techo, fallas en la climatización o la fontanería, problemas estructurales, filtraciones de agua, y condiciones eléctricas o relacionadas con el código de construcción.
- A quién le aplica: a dueños de negocios que alquilan locales comerciales, de oficinas, almacenes o industriales en el condado de Hillsborough y en el área de Tampa Bay.
- A quién podría no aplicarle: problemas puramente estéticos, o reparaciones que el contrato coloca claramente a cargo del arrendatario.
La Parte I de la ley de arrendadores y arrendatarios de Florida se aplica a arrendamientos no residenciales, por lo que los contratos comerciales quedan comprendidos en ella.
¿Qué obliga el contrato de arrendamiento al arrendador a reparar?
La cláusula de reparación y mantenimiento de su contrato de arrendamiento es el primer lugar donde debe mirar. Allí se indica quién debe arreglar el techo, la estructura, la climatización, la fontanería y las áreas comunes.
- Verifique si el deber de reparar recae en el arrendador o en el arrendatario.
- Los contratos de tipo triple neto (triple-net) y los de tipo CAM trasladan muchos costos al arrendatario, así que lea también las condiciones de reparto de costos.
- Busque requisitos de notificación, plazos para subsanar y cláusulas que limiten la reducción del alquiler o las reparaciones por cuenta propia.
Si el arrendador tenía o no el deber de reparar en un caso concreto depende del texto del contrato y de los hechos.
¿Cómo debe documentar un arrendatario un problema de reparación?
Empiece un registro con fechas antes de enviar cualquier carta. Los buenos registros muestran qué se rompió, cuándo lo comunicó y cuánto le costó a su negocio.
- Fotos y videos del defecto, con fechas.
- Facturas de reparación, informes de contratistas y registros de temperatura de la climatización.
- Hallazgos de humedad o moho, si los hay.
- Impacto en el negocio: días cerrado, inventario dañado, ventas perdidas, quejas de clientes y costos adicionales.
- Cada llamada, correo electrónico y mensaje de texto con el arrendador o el administrador de la propiedad, con fechas y nombres.
Revise el contrato para ver si exige una forma determinada de notificación escrita y un método de entrega concreto. Omitir cualquiera de los dos puede debilitar su posición. Evite retener el alquiler o iniciar reparaciones importantes antes de que alguien revise el contrato. Esas medidas pueden generar un riesgo de incumplimiento que luego es difícil de revertir.
¿Cómo gestiona el bufete las etapas de notificación, requerimiento y demanda?
Ayala Law PA parte del contrato de arrendamiento y de sus registros. Después avanza hacia un requerimiento por escrito, la negociación y, si es necesario, una demanda o un arbitraje.
- Recepción de la consulta y revisión del contrato: se identifican los deberes de reparación, los términos de notificación y los plazos.
- Carta de requerimiento: se describe el defecto, se cita la cláusula del contrato, se fija un plazo de respuesta y se reservan los remedios del arrendatario.
- Negociación: se analizan calendarios de reparación, condiciones de depósito en garantía o de crédito por reparaciones, y la reducción del alquiler cuando el contrato y los hechos lo respaldan.
- Demanda o arbitraje: las reclamaciones pueden incluir el incumplimiento de la obligación de reparar, daños y perjuicios, y solicitudes de una orden judicial que obligue a reparar.
Si su contrato incluye una cláusula de arbitraje, la ley de Florida generalmente la considera válida y exigible, salvo por motivos que permitan anular cualquier contrato. Según la ley de competencia territorial de Florida, las acciones deben interponerse únicamente en el condado donde reside el demandado, donde surgió la causa de la acción o donde se encuentra el inmueble objeto del litigio, y esta regla no se aplica a las acciones contra personas no residentes. En el caso de un edificio en el condado de Hillsborough, la ubicación del inmueble puede señalar al condado de Hillsborough como lugar donde puede interponerse la acción, ya que la ley de Florida permite demandar en el condado donde se encuentra el inmueble objeto del litigio.
¿Qué ocurre después de que se comunica con el bufete?
Las disputas comerciales pueden avanzar por la revisión de documentos, un período de requerimiento, la presentación de la demanda, la fase de prueba (discovery) y, después, la mediación, el acuerdo o el juicio. Cada etapa tiene sus propias reglas.
- Revisión primero: el bufete revisa su documentación antes de cualquier carta o presentación ante el tribunal.
- Período de requerimiento: el contrato de arrendamiento o la carta de requerimiento fijan el plazo de respuesta.
- Presentación y notificación: un arrendador que sea una LLC nacional o una LLC extranjera registrada puede ser notificado a través de su agente registrado, conforme a la ley de Florida.
- Fase de prueba (discovery): los expedientes del arrendamiento, los registros de reparaciones y los registros de mantenimiento son el tipo de documentos que suelen ser importantes en una disputa por reparaciones.
- Mediación: una disputa entre arrendador y arrendatario que no incluya una reclamación por lesiones personales está excluida de la mediación obligatoria, aunque un tribunal aún puede remitirla a mediación.
Si un arrendador demanda para recuperar la posesión, el arrendatario debe pagar el alquiler que se alega impagado (o, si se impugna, el monto que fije el tribunal) en el registro judicial, además del alquiler que se devengue durante el proceso cuando venza, a menos que el arrendatario alegue como defensa el pago. No pagar según lo ordenado supone renunciar a las defensas del arrendatario y permite al arrendador obtener de inmediato una resolución por incomparecencia (default) para recuperar la posesión. El Fla. Stat. § 83.232 dispone que, en una acción del arrendador que incluya una reclamación de posesión de un inmueble, el arrendatario deberá pagar al registro judicial el monto alegado en la demanda como impagado o, si ese monto se impugna, el monto que determine el tribunal, salvo que el arrendatario haya opuesto la defensa de pago o de satisfacción del alquiler por el monto que la demanda alega como impagado. Salvo que el arrendatario impugne el monto del alquiler devengado, ese pago vence en la fecha en que deba presentar su contestación a la reclamación de posesión, aunque el tribunal puede ampliar este plazo para permitir un pago posterior por causa justificada (Fla. Stat. § 83.232).
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
¿Por qué trabajar con Ayala Law PA en una disputa sobre reparaciones de un arrendamiento?
Ayala Law PA se concentra en litigios empresariales, incluidos el litigio comercial, las disputas contractuales, el litigio inmobiliario y el litigio de construcción. Esas áreas se solapan con las disputas por reparaciones de arrendamientos.
- Abogado responsable de esta página: Eduardo A. Maura.
- Ubicación de la oficina: 1646 W Snow Ave, Tampa, Florida.
- Área de servicio: negocios en el condado de Hillsborough, Brandon, Riverview, Plant City, Temple Terrace y el área más amplia de Tampa Bay.
- Apoyo: el bufete cuenta con asistentes y personal de oficina que apoyan a nuestro equipo.
Preguntas frecuentes sobre demandas por reparaciones contra arrendadores
¿Puedo dejar de pagar el alquiler hasta que el arrendador arregle el techo?
Retener el alquiler puede generar un riesgo de incumplimiento. Hable con un abogado antes de dejar de hacer cualquier pago.
¿Puedo contratar a un contratista y descontar el costo del alquiler?
Muchos contratos de arrendamiento restringen esta posibilidad, y el texto del contrato es el que manda.
¿Demandar pondrá fin a mi contrato de arrendamiento?
Si una demanda afecta a su contrato depende de los términos del contrato y de cualquier incumplimiento.
¿Necesito un abogado para una carta de requerimiento?
Una carta de requerimiento debe citar el contrato, fijar un plazo y reservar sus derechos. Una carta genérica suele omitir esos elementos.
La competencia de los tribunales depende del contrato, de la ubicación del inmueble y de los vínculos del arrendador con Florida.
¿Cómo se manejan los honorarios?
Los honorarios se explican durante la recepción de la consulta.
Si su arrendador ha ignorado un techo con goteras o una climatización que falla y eso está afectando sus ventas, no tiene que decidir sobre la retención del alquiler por su cuenta. Llame a Ayala Law PA al (305) 570-2208 o escríbanos a través de nuestra página de contacto para revisar su contrato de arrendamiento.
