Demandas por convenios restrictivos sobre inmuebles comerciales en Florida
Una demanda por convenio restrictivo sobre un inmueble comercial pide a un tribunal de Florida que haga cumplir un límite por escrito sobre cómo se puede usar una propiedad o un negocio. También puede pedir al tribunal que determine que ese límite no se aplica. Ayala Law PA atiende estas disputas en los tribunales y en el arbitraje de Florida para empresas de Tampa, del condado de Hillsborough y de la zona más amplia de la bahía de Tampa. Esta página explica en qué consisten estos casos, qué puede ordenar un tribunal y qué conviene reunir antes de actuar.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
En qué consiste una demanda por convenio restrictivo sobre un inmueble comercial
Una demanda por convenio restrictivo es un proceso judicial sobre un límite al uso, la construcción, el arrendamiento o la competencia de terrenos comerciales, edificios o un negocio. Los convenios suelen provenir de escrituras registradas, planos de subdivisión o declaraciones de convenios. Otros figuran en acuerdos privados, como un contrato de arrendamiento o de compraventa.
La mayoría de estos casos se dividen en dos grupos. En una demanda de ejecución, quien tiene el beneficio del convenio pide al tribunal que detenga una infracción. En una demanda de defensa, el propietario o la empresa sostiene que el convenio no es exigible, que ya terminó o que no alcanza la conducta en cuestión.
Estos asuntos suelen involucrar a propietarios de inmuebles comerciales, arrendadores, promotores, dueños de negocios y compradores o inquilinos. Ayala Law PA se enfoca en litigios comerciales, disputas contractuales y litigios inmobiliarios en los tribunales y el arbitraje de Florida. La oficina de la firma está en 1646 W Snow Ave, en Tampa. La firma atiende a empresas de Tampa, del condado de Hillsborough y de la zona de la bahía de Tampa.
Tipos de convenios y qué puede pedir una demanda al tribunal
Una demanda puede pedir al tribunal que detenga un uso, que determine si un convenio se aplica o que otorgue una compensación económica cuando los hechos lo respalden. La fuente del convenio determina qué pretensiones y procedimientos son adecuados para el caso.
Los tipos comunes de convenios incluyen:
- Restricciones de uso y de construcción inscritas en escrituras o planos que limitan el uso o la edificación de un terreno
- Declaraciones que rigen un parque comercial, un complejo de oficinas o un centro comercial
- Restricciones de uso y de construcción incluidas en una compraventa o en un arrendamiento
- Cláusulas de uso en contratos de arrendamiento que limitan lo que el inquilino puede hacer en el local
- Convenios de no competencia o de no captación de clientes vinculados a la venta de un negocio o a una operación inmobiliaria
Los tribunales también pueden decidir si un convenio alcanza un uso concreto.
Los honorarios de abogados dependen del documento que rige la relación. Cuando el contrato no regula los honorarios, la ley de Florida puede permitir que el tribunal otorgue honorarios y costas a la parte vencedora. Revise pronto las condiciones sobre honorarios en sus documentos.
Cómo trata la ley de Florida los convenios restrictivos
Los tribunales de Florida hacen cumplir los convenios de no competencia entre empresas y sus propietarios o empleados solo cuando son razonables en cuanto a tiempo, área y ramo de actividad. Un convenio que no respalda un interés comercial legítimo es nulo e inexigible.
Varios requisitos configuran cada caso. Un tribunal no hará cumplir un convenio que no conste por escrito y firmado por la persona contra la que se pretende la ejecución. La ley enumera una zona específica de mercado o de comercio como uno de los intereses comerciales legítimos. También exige que el tribunal considere el efecto de la ejecución sobre la salud, la seguridad y el bienestar públicos.
La ley también indica a los tribunales cómo interpretar el convenio. El tribunal lo lee para dar una protección razonable a los intereses comerciales legítimos. No lo interpreta de forma restrictiva solo porque limite el comercio, ni en contra de quien lo redactó.
Por separado, los tribunales de Florida consideran nulo un contrato que viole la constitución o una ley. Como se cita en Taboada v. Duarte, “Un contrato que viola una disposición de la constitución o de una ley es nulo e ilegal, y no será ejecutado en nuestros tribunales.” Cómo se aplica la ley a un convenio comercial concreto depende de los hechos, incluidos su origen, sus partes y su finalidad.
Cómo suele avanzar un asunto de convenio comercial
La mayoría de los asuntos pasan por la revisión de documentos, un requerimiento, la presentación de la demanda, el descubrimiento de pruebas y, luego, un acuerdo o un juicio. Los pasos siguientes muestran el camino habitual, no un calendario fijo.
- Recepción del caso y revisión de documentos. Reunimos los instrumentos inscritos, los registros de titularidad, los contratos de arrendamiento o de compraventa y las notificaciones que ya se hayan intercambiado.
- Evaluación previa a la demanda. Revisamos la infracción, sus fechas y la posición de la otra parte. Una carta de requerimiento suele intentar resolver el asunto sin llegar a juicio.
- Presentación de la demanda. La demanda se presenta ante el tribunal competente o en arbitraje cuando un acuerdo firmado así lo exige. Si se alega un daño urgente, puede seguir una moción de medida cautelar temporal.
- Descubrimiento de pruebas y mediación. Las partes intercambian documentos y toman declaraciones. Según el Fla. Stat. § 44.102, el tribunal debe, a petición de una de las partes, remitir a mediación una acción civil presentada por daños monetarios, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que estos puedan repartirse equitativamente entre las partes, salvo que se aplique una excepción enumerada.
- Resolución. El caso termina con un acuerdo, con una resolución sobre mociones clave o con un juicio.
La sede depende de la ubicación. Según el Fla. Stat. § 47.011, las acciones solo podrán presentarse en el condado donde resida el demandado, donde se originó la causa de la acción o donde se encuentra el inmueble en litigio, aunque esta sección no se aplica a las acciones contra personas no residentes. El arbitraje es distinto. El Fla. Stat. § 682.02 hace exigible un acuerdo de arbitraje por escrito, salvo por motivos que permitan revocar cualquier contrato. Los plazos varían y no se promete ningún calendario.
Hechos y documentos que suelen ser importantes
Los instrumentos registrados y las fechas de la infracción suelen determinar las primeras cuestiones. Reunirlos antes de llamar hace más rápida la primera revisión.
- La escritura, el plano o la declaración registrada, con la información de inscripción y cualquier enmienda o cancelación
- Contratos de compraventa, de arrendamiento y acuerdos complementarios que mencionen el convenio
- Fotografías con fecha, planos del sitio, permisos y cartas que muestren cuándo comenzó la infracción y si alguien presentó objeciones
- Notificaciones de incumplimiento, intentos previos de ejecución y cualquier señal de que quien tiene el beneficio del convenio aceptó la infracción
- Registros de la empresa que muestren el uso real, las ventas o la actividad competitiva en cuestión
Los errores de redacción también pueden ser importantes. Un tribunal de equidad puede corregir un instrumento escrito cuando un error mutuo hace que el documento no exprese el verdadero acuerdo de las partes. Tobin v. Michigan Mutual (Fla. 2006) establece esa regla.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Por qué trabajar con Ayala Law PA en una disputa sobre un convenio de inmueble comercial
Ayala Law PA se enfoca en litigios empresariales, litigios comerciales, disputas contractuales, disputas entre accionistas, litigios de construcción, litigios inmobiliarios y litigios de comercio internacional en los tribunales y el arbitraje de Florida. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página.
Nuestro equipo incluye personal de apoyo que ayuda a organizar los documentos y a gestionar la administración del caso. Así, los instrumentos registrados, las notificaciones y la correspondencia se mantienen en un solo lugar a medida que el asunto avanza.
Ayala Law PA trabaja con empresas de Tampa y de todo el condado de Hillsborough desde su oficina en Tampa. La firma atiende a empresas de Tampa, del condado de Hillsborough y de la zona de la bahía de Tampa. Cada asunto es distinto, por lo que la firma revisa los documentos antes de hablar de los próximos pasos.
Preguntas que los propietarios hacen antes de presentar una demanda
¿Se puede hacer cumplir un convenio si nadie lo hizo valer antes?
Que el silencio previo importe depende de los hechos. La demora, la tolerancia anterior y cualquier renuncia pueden convertirse en problemas.
¿Tengo que demandar primero?
Muchos asuntos comienzan con una carta de requerimiento, una negociación o una mediación. La demanda es una opción entre varias.
¿Una medida cautelar temporal requiere una fianza?
Sí.
¿Un tribunal hará cumplir el convenio tal como está escrito?
No siempre.
¿Cuánto cuesta un caso?
Las evaluaciones de casos se facturan. Las condiciones de honorarios, incluidos los costos de presentación, registro y notificación, se explican antes de cualquier contratación.
Hable con nuestro equipo sobre su disputa por un convenio
Si una restricción inscrita está bloqueando su proyecto comercial, o si el uso de un vecino parece infringir un convenio sobre su propiedad, no tiene que resolverlo solo. Contacte a Ayala Law PA para programar una evaluación del caso, o llame al (305) 570-2208. Traiga los instrumentos registrados, sus papeles de arrendamiento o de compraventa y las fechas en que notó por primera vez la infracción.
