Guía sobre el derecho de preferencia (ROFR) en arrendamientos comerciales en Florida
Un derecho de preferencia en un arrendamiento comercial en Florida solo es tan sólido como su redacción. Un tribunal analiza si la cláusula indica claramente cuándo se aplica, qué debe igualar el titular y cómo responde el titular. Esta guía responde preguntas frecuentes sobre las normas de Florida para el derecho de preferencia en arrendamientos comerciales que enfrentan inquilinos y arrendadores en Tampa, el condado de Hillsborough y Tampa Bay. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. Ayala Law PA se concentra en litigios comerciales, de negocios e inmobiliarios. Su única oficina está en 1646 W Snow Ave, en Tampa.
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Qué hace un derecho de preferencia en un arrendamiento comercial
Una opción es diferente. No depende de una oferta de un tercero.
Los arrendamientos comerciales utilizan el ROFR en cuatro situaciones habituales:
- Espacio de ampliación dentro del mismo edificio
- Una unidad contigua
- La venta del edificio
- La cesión del arrendamiento
Cada situación plantea una pregunta distinta. La venta del edificio pone a prueba lo que el propietario debe al titular. La cesión pone a prueba si el inquilino puede trasladar su arrendamiento sin ofrecer antes el derecho. La redacción del contrato responde a ambas.
La respuesta corta: ¿son exigibles estas cláusulas en Florida?
Un derecho de preferencia puede exigirse en Florida cuando el contrato indica claramente sus términos esenciales.
El Tribunal Supremo de Florida ha sostenido que un contrato, incluso uno verbal, necesita una oferta, una aceptación, una contraprestación y suficiente detalle sobre los términos esenciales. St. Joe Corp. v. McIver establece esa regla.
El Tribunal de Apelación del Tercer Distrito de Florida ha añadido que las partes deben acordar todos los términos esenciales. Si todavía están negociando esos términos, no hay consentimiento mutuo. Sandalwood v. Estevez señala: “Está bien establecido que el consentimiento mutuo de las partes sobre todos los elementos esenciales es un requisito previo para la existencia de un contrato exigible, y que, cuando parece que las partes siguen negociando los términos esenciales de un acuerdo, no puede haber consentimiento mutuo”.
El tribunal en Basulto v. Hialeah Automotive concluyó que deben estar presentes tanto los aspectos procesales como los sustantivos de la falta de equidad (unconscionability), aunque no necesariamente en el mismo grado, y que ambos deben evaluarse de forma interdependiente y no como elementos independientes. Basulto v. Hialeah Automotive exige que haya tanto una injusticia procesal como una sustantiva, valoradas en conjunto, antes de que un tribunal se niegue a hacer cumplir una cláusula.
Normalmente tres preguntas deciden el asunto. ¿Está clara la condición que activa el derecho? ¿Están definidos los términos de igualación? ¿Es viable el procedimiento para ejercer el derecho? Dos cláusulas que parecen similares pueden obtener resultados distintos, porque una de ellas llena esos vacíos y la otra los deja abiertos.
Elementos de redacción que determinan si el derecho se sostiene
La condición que lo activa, los términos de igualación, las reglas de notificación y el alcance del derecho deciden la mayoría de las disputas.
- Condición que lo activa: Indique el hecho, como una oferta de buena fe de un tercero, una oferta de compra firmada o una cesión propuesta. Indique también qué no cuenta, como una consulta informal.
- Términos de igualación: El precio es la parte fácil. Los elementos agrupados, como la reducción de renta, las asignaciones para mejoras o los términos de costos operativos, necesitan un método establecido para igualarlos.
- Notificación y respuesta: Indique cómo se entrega la notificación, qué debe contener y cuántos días tiene el titular para responder.
- Alcance: Enumere el inmueble, las unidades y las transferencias cubiertas. Indique si las transferencias a afiliadas o partes relacionadas cuentan.
La ley de transmisión de inmuebles de Florida también establece una regla de firma. Fla. Stat. § 689.01 exige dos testigos firmantes para la mayoría de los instrumentos que crean un derecho real sobre un inmueble de más de un año de duración.
En virtud de la ley de Florida, un patrimonio o interés sobre bienes inmuebles que sea vitalicio o por un plazo de más de un año generalmente debe crearse o transferirse mediante un instrumento escrito firmado en presencia de dos testigos firmantes, pero no se requieren testigos firmantes para un arrendamiento de bienes inmuebles ni para ningún instrumento relativo a un arrendamiento de bienes inmuebles. El texto de Fla. Stat. § 689.01 dice: “salvo por testamento u otro nombramiento testamentario debidamente otorgado conforme a la ley; y ningún patrimonio o interés, ya sea de carácter vitalicio o por un plazo de más de 1 año, o cualquier interés incierto sobre, en, hacia o fuera de cualesquiera casas, tierras, tenencias o hereditamentos, podrá ser cedido o renunciado, salvo mediante un instrumento firmado en presencia de dos testigos firmantes por la parte que lo cede o renuncia, o por el agente legalmente autorizado de dicha parte, o por efecto de la ley; no obstante, no se requerirán testigos firmantes para un arrendamiento de bienes inmuebles ni para ningún instrumento de ese tipo relativo a un arrendamiento de bienes inmuebles”.
Duración, límites de perpetuidad y cuestiones de registro
Un derecho de preferencia debe indicar cuánto dura y cuánto tiempo tiene el titular para actuar. Una redacción abierta deja margen a cada parte para discutir qué quiso decir.
Los plazos para demandar también importan. Según Fla. Stat. § 95.03, una cláusula contractual que fije un plazo para iniciar una acción más corto que el que permite el estatuto de limitaciones es nula. No incluya en el arrendamiento un plazo corto para demandar.
Verifique si el derecho está inscrito en los registros públicos. Un derecho inscrito aparece en los registros que los compradores y prestamistas revisan durante el examen de títulos. Un derecho no inscrito puede aparecer tarde, cuando una venta ya está en marcha.
Fije las fechas desde el principio. Anote la fecha de inicio del arrendamiento, la fecha en que se abre el plazo y la fecha en que se cierra. Un calendario claro mantiene la disputa centrada en la operación.
Consideraciones para el inquilino: proteger el derecho y ejercerlo a tiempo
Un inquilino que tenga un derecho de preferencia debe seguir cada condición que lo active y responder dentro del plazo que fije el arrendamiento. Esté atento a anuncios de venta, conversaciones de venta y solicitudes de cesión, no solo a ventas firmadas.
Los problemas suelen estar relacionados con el momento o con los términos. Una respuesta tardía puede costarle al titular el derecho. La redacción del arrendamiento determina cómo lee un tribunal ambas situaciones.
Lleve un expediente. Guarde la oferta igualadora, la notificación que envió, la prueba de entrega y la fecha de cada paso. Si surge una disputa, ese expediente es el registro.
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Consideraciones para el arrendador: vender o arrendar en presencia de un ROFR existente
La propia operación del arrendador puede detenerse por este motivo.
Decida el orden antes de hablar del precio con un comprador. Determine si el titular recibe primero la notificación y cómo se describirá el derecho al comprador. Un error en ese orden puede retrasar el cierre.
Un derecho sin resolver puede complicar una venta, ralentizar el examen de títulos del prestamista o generar dudas para la aseguradora de títulos. Resolverlo pronto mantiene la operación en curso.
El riesgo de pagar honorarios va en ambos sentidos. Según Fla. Stat. § 57.105, un tribunal puede otorgar honorarios razonables cuando la parte perdedora o su abogado sabía o debía saber que una demanda o defensa carecía de fundamento en los hechos materiales o en el derecho vigente.
Disposiciones relacionadas del arrendamiento que interactúan con un ROFR
Los términos de cesión, incumplimiento y costos cambian la forma en que funciona un derecho de preferencia en la práctica.
- Cesión y subarrendamiento: Verifique si una transferencia activa el derecho, qué criterio de consentimiento se aplica y si el propietario tiene un derecho de recuperación.
- Incumplimiento y subsanación: Un inquilino en incumplimiento puede enfrentar argumentos sobre si todavía puede ejercer el derecho. La Parte I del Capítulo 83 de los estatutos de Florida se aplica a los arrendamientos no residenciales y a todos los arrendamientos no regidos por la Parte II de ese capítulo.
- Costos de ocupación: Los gastos operativos, los cargos por mantenimiento de áreas comunes y los aumentos de renta forman parte de la economía del arrendamiento. Si la oferta los incluye, la igualación del titular también debe abordarlos.
Próximos pasos cuando una cuestión de ROFR está activa
Empiece por obtener la cláusula exacta y luego identifique la condición que lo activa, los plazos y los términos relacionados antes de responder a cualquier persona.
- Obtenga la cláusula exacta y todas sus enmiendas.
- Identifique la condición que lo activa, las reglas de notificación y el plazo.
- Confirme el estado de inscripción y los términos de cesión e incumplimiento.
- Revise la cláusula de disputas para ver si hay arbitraje o mediación.
Un acuerdo escrito de arbitraje es válido y exigible según Fla. Stat. § 682.02, salvo por una causa que exista para revocar un contrato. Un tribunal decide si el acuerdo existe.
Según Fla. Stat. § 44.102, una disputa entre arrendador e inquilino que no incluya una reclamación por lesiones personales constituye una excepción al requisito de que un tribunal remita a mediación una acción civil presentada por daños monetarios, a solicitud de una parte. El lugar donde puede presentarse una demanda se rige por Fla. Stat. § 47.011.
¿Es exigible una cláusula de derecho de preferencia en un arrendamiento comercial en Florida?
Puede serlo, cuando la cláusula indica claramente sus términos esenciales. Florida exige oferta, aceptación, contraprestación y suficiente detalle sobre los términos esenciales.
¿Se aplica un derecho de preferencia cuando el arrendamiento se cede?
La redacción del arrendamiento decide esto. Verifique si una cesión o un subarrendamiento activa el derecho.
¿Puede una disputa sobre un derecho de preferencia ir a arbitraje?
Sí, si el arrendamiento contiene un acuerdo escrito de arbitraje válido. Florida lo hace cumplir, salvo que se aplique una causa para revocar el contrato.
Si está decidiendo si ejercer, aceptar o impugnar un derecho de preferencia, envíe a la oficina de Eduardo A. Maura su arrendamiento, la oferta del tercero y las fechas de notificación. Luego llame al (305) 570-2208 o solicite una evaluación del caso, y revisaremos con usted los próximos pasos.
