¿Le impiden usar su local comercial? Hablemos de su caso

Violación del derecho al disfrute pacífico del local comercial en Florida

Los inquilinos comerciales a veces se preocupan cuando el propietario bloquea, corta o interrumpe un espacio que la empresa paga para usar. Si la conducta constituye un incumplimiento depende de la redacción del contrato de arrendamiento y de los hechos, y las primeras medidas pueden determinar sus opciones.

Esta página explica qué significa el derecho al disfrute pacífico, qué se considera interferencia, en qué se diferencia el desahucio real del desahucio constructivo y qué revisar antes de actuar. Está escrita para dueños y gerentes de negocios en Tampa, el condado de Hillsborough y el área más amplia de Tampa Bay.

Qué significa la cláusula de disfrute pacífico en un contrato de arrendamiento comercial en Florida

En cualquier caso, la redacción del contrato de arrendamiento define los detalles, como lo que el propietario debe hacer y el aviso que debe dar.

Piense en la cláusula como una promesa sobre el uso. Protege la forma en que usted opera su negocio en el local, no solo si puede ser desalojado formalmente. Un propietario puede interferir con el uso mucho antes de que alguien presente una demanda de desalojo.

Los contratos en Florida también incluyen una obligación implícita de buena fe y trato justo. En QBE Ins. Corp. v. Chalfonte, el Tribunal Supremo de Florida sostuvo que una reclamación basada en esta obligación no prospera si su aplicación contradice los términos expresos del arrendamiento, o si no existe una reclamación paralela por incumplimiento de un término expreso. Por eso, una reclamación sólida suele vincularse con una disposición específica del contrato. Para el marco general, consulte nuestra página de litigio inmobiliario.

Conducta del propietario que puede constituir un incumplimiento

Ejemplos comunes incluyen:

• Entradas repetidas a su local sin autoridad adecuada.
• Bloqueo del acceso a su local, al estacionamiento o a la zona de carga.
• Corte de servicios públicos o de servicios del edificio que el contrato obliga al propietario a proporcionar.
• Obras o reparaciones que alteran de forma sustancial sus operaciones.

Una reparación de un día, con el aviso adecuado, es distinta de semanas de ruido, polvo y entradas bloqueadas que reducen sus ventas. Pregúntese si el problema afecta su capacidad de operar, no solo si resulta molesto.

El aviso también importa. Un propietario que da aviso por escrito y una ventana razonable de trabajo se encuentra en una posición distinta a la de quien actúa sin advertencia.

La inacción del propietario también puede contar. Si el contrato hace responsable al propietario de una reparación y esta nunca se realiza, ese incumplimiento puede respaldar su reclamación.

Desahucio real frente a desahucio constructivo

Un desahucio real ocurre cuando el propietario lo saca físicamente del local, por ejemplo, cambiando las cerraduras.

El desahucio real es fácil de identificar. Se cambian las cerraduras, el personal es escoltado fuera o sus bienes quedan en la acera. El desahucio constructivo es más difícil de probar. Nadie le cierra la entrada, y si se produjo depende de los hechos y del contrato, por lo que no debe darse por supuesto.

El momento de la decisión es donde muchos inquilinos toman decisiones costosas. Mudarse puede afectar la renta que todavía debe y las reclamaciones que conserva. Revise el contrato antes de desocupar, incluso cuando el local parezca imposible de operar. Documente la fecha en que dejó de usar el espacio y el motivo.

Lea el contrato antes de dar cualquier paso

Comience por el contrato, porque sus cláusulas de aviso, subsanación, recursos y controversias establecen el camino para todo lo demás. Revise primero estas disposiciones:

• Aviso y subsanación. ¿Cómo deben entregarse los avisos y cuántos días tiene el propietario para responder?
• Incumplimiento, reducción de la renta y recursos. Algunas cláusulas limitan lo que usted puede hacer. Otras lo amplían.
• Resolución de controversias. Revise las cláusulas de jurisdicción, las renuncias al jurado y los requisitos de arbitraje.

El arbitraje merece especial atención. Florida hace válido y exigible un acuerdo escrito de arbitraje, salvo por causas que existen para anular un contrato (§ 682.02). Si la otra parte se opone a una orden de arbitraje, el tribunal decide si existe un acuerdo de arbitraje o si una controversia está sujeta a él (§ 682.02). Si el tribunal ordena el arbitraje, suspende, en términos justos, el proceso judicial respecto de cualquier reclamación sujeta al arbitraje (§ 682.03).

La jurisdicción territorial también importa. Para un demandado residente en Florida, las acciones se presentan solo en el condado donde reside el demandado, donde nació la causa de acción o donde se encuentra el inmueble en litigio (§ 47.011). Para un local en el condado de Hillsborough, la ubicación del inmueble es un punto clave que debe verificar.

Revise también cualquier cláusula sobre la venta del edificio o la cesión del contrato. Una venta pendiente puede cambiar quién es el propietario y quién debe responder por el incumplimiento.

Opciones que un inquilino puede considerar tras un incumplimiento

Un aviso por escrito, registros cuidadosos y una revisión del contrato deben preceder cualquier cambio en la forma en que paga o usa el espacio. Estos pasos mantienen abiertas sus opciones.

Un aviso por escrito debe describir la conducta, citar las disposiciones del contrato que afecta, explicar el efecto en sus operaciones y fijar un plazo de respuesta. Envíelo por el método que exige el contrato.

Documente todo. Conserve fotos y videos con fecha, un registro de horas o ventas perdidas y copias de cada mensaje. Las quejas verbales son difíciles de probar después.

Retener la renta es la medida más arriesgada de esta lista. El Capítulo 83, Parte I de Florida se aplica a los arrendamientos no residenciales, incluido el espacio comercial. Si un propietario demanda la posesión, el § 83.232 generalmente exige que el inquilino deposite en el registro del tribunal el monto alegado como impagado, más la renta que venza durante el proceso. Presentar una reconvención por daños no cambia esa obligación. Un inquilino que no paga según lo ordene el tribunal se considera que renuncia de forma absoluta a sus defensas. Cada situación depende de los términos del contrato y de los hechos concretos.

Recursos que un inquilino puede perseguir en el tribunal o en arbitraje

El recurso adecuado depende del lenguaje del contrato y de las pruebas, por lo que cada reclamación requiere su propia revisión.

Los recursos posibles incluyen:

Espere que el propietario alegue defensas o presente reconvenciones. El cumplimiento de su parte del contrato importa, así que mantenga al día su lado del acuerdo.

El enfoque importa. En Williams v. Johnson, el Tercer Distrito explicó que, cuando un contrato expreso cubre el mismo asunto, las reclamaciones que surgen de esa relación no pueden sustentar un enriquecimiento sin causa. Por eso, las reclamaciones normalmente descansan en el propio contrato de arrendamiento.

El § 44.102 de Florida enumera las controversias entre propietarios e inquilinos que no incluyen una reclamación por lesiones personales entre las excepciones a la mediación a solicitud, en casos de reclamaciones de daños monetarios.

Errores que pueden debilitar la posición de un inquilino

Varios hábitos comunes pueden debilitar la posición de un inquilino.

• Esperar para objetar. La demora y los avisos ignorados dificultan presentar la controversia.
• Mudarse demasiado pronto. Desocupar o cambiar las operaciones antes de revisar el contrato puede afectar sus reclamaciones y obligaciones. Quedarse demasiado tiempo también conlleva su propio riesgo. Conforme al § 83.06, un propietario puede exigir el doble de la renta mensual a un inquilino que se niega a entregar la posesión al término del contrato.
• Confiar en promesas verbales. Un contrato oral aún requiere oferta, aceptación, contraprestación y términos esenciales suficientemente específicos. Obtenga por escrito cualquier promesa del propietario o del administrador del inmueble.
• Mensajes contradictorios. Los mensajes de texto o llamadas informales que contradicen sus avisos formales crean registros confusos.

Lleve su contrato de arrendamiento y su documentación a una evaluación del caso

Si la conducta de un propietario está interrumpiendo su negocio en un espacio arrendado, una evaluación del caso es una forma práctica de revisar su contrato y sus registros.

Puede ser un dueño cuyo acceso de carga está bloqueado y cuyo propietario no ha respondido a sus cartas. Puede ser un gerente que debe decidir este mes si sigue pagando, se muda o se queda. O la controversia puede estar afectando ya la renta, las operaciones o la posibilidad de que el negocio permanezca en el local.

Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. La oficina de Ayala Law PA está en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL 33606; los clientes de Tampa, el condado de Hillsborough y Tampa Bay son atendidos desde esa oficina en Tampa. La firma cobra por las evaluaciones de casos, y cualquier honorario o costo se explica por escrito antes de contratar a la firma.

Preguntas frecuentes

Antes de tomar cualquier decisión sobre la renta, conviene comunicarse con nuestro equipo para hablar de su caso. Si un propietario demanda la posesión, un inquilino que no deposite en el registro del tribunal el monto ordenado puede perder sus defensas (§ 83.232). Conforme al Fla. Stat. § 83.232, a menos que el inquilino impugne el monto de la renta devengada, debe depositar en el registro del tribunal el monto alegado en la demanda, a más tardar en la fecha en que venza su contestación a la reclamación de posesión. Este requisito de pago no se aplica a un inquilino que haya opuesto la defensa de pago o satisfacción de la renta por el monto que la demanda alega como impagado; aun así, el tribunal, a su discreción, puede ordenar al inquilino que deposite en el registro del tribunal la renta que se devengue mientras el caso esté pendiente.