Retención del depósito de seguridad por parte del arrendador comercial en Florida
Las preguntas sobre la retención del depósito de seguridad por parte de un arrendador comercial en Florida suelen empezar con un mismo problema: un inquilino dejó de pagar y otra persona está cubriendo la diferencia. Cada disputa sobre depósitos depende de sus propios documentos y circunstancias, así que conviene reunir desde el principio el contrato firmado y la correspondencia relacionada.
Si un coinquilino comercial dejó de pagar su parte del depósito, podría tener un reclamo según el contrato, y nuestro equipo puede revisar los documentos con usted. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Cuando un inquilino deja de pagar su parte de un depósito comercial
Cuando un inquilino de un contrato de arrendamiento comercial compartido deja de pagar su parte del depósito, otra persona suele cubrir la diferencia. Esa persona suele ser el arrendador o los inquilinos que pagaron la totalidad.
Esto ocurre de algunas formas habituales. Un edificio puede tener varios negocios que comparten un mismo depósito, y uno de ellos paga tarde o no paga. En otros casos, el depósito completo se cobró al firmar, y un inquilino se atrasa después en el alquiler o en los cargos mientras el contrato sigue vigente.
La falta de pago importa porque el contrato hace exigible cada pago. Una parte no pagada es una deuda conforme al arrendamiento. El arrendador sigue necesitando el depósito completo para cubrir posibles alquileres impagados o daños. Los inquilinos que sí pagaron siguen con dinero inmovilizado en el local.
La respuesta depende de lo que diga el contrato. Empiece por ahí. El contrato fija el monto, las participaciones, las fechas de vencimiento y lo que ocurre en caso de incumplimiento.
Por qué los depósitos comerciales se rigen de forma distinta a los residenciales
Las normas sobre depósitos residenciales generalmente no controlan un contrato de arrendamiento comercial. La Parte I del Capítulo 83 se aplica a los arrendamientos no residenciales y a los arrendamientos que no se rigen por la Parte II. Ese alcance determina toda la cuestión del depósito.
Un contrato necesita una oferta, una aceptación, una contraprestación y suficiente detalle en sus términos esenciales. La Corte Suprema de Florida aplicó estos principios básicos en St. Joe Corp. v. McIver, un caso de contrato verbal.
Un error frecuente es aplicar los plazos o las cuantías de penalización de los depósitos residenciales a una tienda o una oficina. Empiece por el contrato de arrendamiento comercial y los principios contractuales básicos, y después verifique si alguna disposición del Capítulo 83 alcanza el arrendamiento.
Lo que controla el contrato: monto, finalidad, participaciones y términos de aviso
El contrato de arrendamiento normalmente decide una disputa sobre depósitos. Cuatro términos son los más importantes: el monto, la finalidad, la forma en que se comparte el depósito y las reglas de notificación.
La cláusula de finalidad establece para qué puede usar el arrendador el depósito. Léala antes de suponer que el depósito puede pagar un cargo específico.
La cláusula de participaciones crea una obligación de pago separada. Si un inquilino debe pagar una porción determinada, ese inquilino debe esa cantidad. No pagarla puede constituir un incumplimiento por sí mismo, aunque otros inquilinos hayan pagado.
Los términos de notificación y subsanación también importan. Muchos contratos exigen un aviso escrito de incumplimiento y una oportunidad de corregir el problema antes de que el arrendador aplique el depósito. Siga esos pasos exactamente, o el incumplimiento mismo puede ser objeto de disputa.
Revise también la forma del contrato. La ley de Florida establece que no puede iniciarse ninguna acción basada en un arrendamiento con una duración superior a un año, salvo que conste por escrito y esté firmado por la parte que deba responder o por otra persona debidamente autorizada por ella o por él. Véase Fla. Stat. § 725.01. Véase Fla. Stat. § 725.01.
Cómo se usan los depósitos de seguridad comerciales en la práctica
Un arrendador normalmente usa un depósito comercial para alquileres impagados, cargos del contrato no pagados y daños que el contrato asigne al inquilino. Cada deducción debe corresponder a una obligación real conforme al contrato.
Guarde registros de cada deducción. Anote el monto, la fecha y el motivo. Un arrendador que no pueda demostrar para qué se usó el dinero tendrá dificultades para defender la deducción.
Un depósito usado para la parte impagada de un inquilino plantea una segunda pregunta: ¿quién reembolsa a quién? Los co-inquilinos pueden querer que el inquilino incumplidor les reembolse. Una reclamación de cuenta reconocida requiere un acuerdo que fije el monto adeudado y una promesa de pagarlo, como se explica en Ham v. Portfolio Recovery Associates.
Una reclamación cuasicontractual puede fracasar cuando un contrato escrito cubre la misma materia. El Tercer Distrito de Apelaciones señaló que esas reclamaciones no sostienen un enriquecimiento sin causa cuando un contrato expreso cubre el mismo objeto. Por eso los términos de contribución del contrato son especialmente importantes.
Reglas de Florida sobre la retención y lo que puede alegar un inquilino o co-inquilino
Un inquilino o co-inquilino puede sostener que un depósito fue retenido indebidamente, aplicado de forma incorrecta o nunca se rindió cuentas de él. Estas reclamaciones suelen basarse en el contrato y en el derecho contractual.
Mantenga separada la retención de renta del depósito. Un inquilino comercial que deja de pagar el alquiler está haciendo una jugada distinta. La retención tiene sus propios términos contractuales y condiciones legales, así que requiere una revisión propia.
Algunas disposiciones del Capítulo 83 pueden alcanzar a los arrendamientos comerciales, según el contrato y la propiedad. Las normas aplicables deben confirmarse para el contrato específico.
El procedimiento judicial también puede importar, y si el incumplimiento de un inquilino de pagar según lo ordenado afecta las defensas que puede presentar depende de los hechos y de las normas aplicables.
Un inquilino que quiera impugnar un término del depósito como injusto enfrenta una prueba exigente. Los tribunales de Florida requieren que concurran la injusticia procesal y la sustantiva, valoradas en conjunto, como se explica en Basulto v. Hialeah Automotive.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
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Registros que conviene reunir cuando una parte del depósito está impagada o en disputa
Los registros más importantes son el contrato firmado, sus enmiendas, el libro mayor del depósito y los avisos escritos de incumplimiento. Reúnalos antes de enviar cualquier carta.
- El contrato firmado y cada enmienda, incluido cualquier cuadro de participaciones.
- Recibos del depósito y un libro mayor actualizado de cada pago y deducción.
- Estados de cuenta de alquileres y cargos para cada inquilino.
- Avisos de incumplimiento y de subsanación, con prueba de cómo y cuándo se enviaron.
- Facturas de reparación, fotografías y presupuestos vinculados a cada deducción.
- Informes de inspección de entrada y salida, si el contrato los prevé.
Las comunicaciones escritas con fecha tienen valor. Los correos electrónicos, mensajes de texto y cartas entre el arrendador, el inquilino y cualquier garante muestran lo que cada parte sabía y acordó. Consérvelas en su formato original.
Los registros de inspección importan para las reclamaciones por daños. Un informe de condición hecho al momento de la entrada puede mostrar qué daños ya existían. Quienes enfrenten un problema de inspección previa al arrendamiento pueden leer más en nuestra página sobre disputas por la contingencia de inspección.
Cómo se resuelven estas disputas y cuándo surgen el litigio o el arbitraje
Muchas disputas sobre depósitos comienzan con una reclamación escrita y un acuerdo negociado. Cuando esos pasos fracasan, el asunto puede pasar a un tribunal o a un arbitraje.
Una oferta formal de acuerdo conforme al § 45.061 puede notificarse más de 60 días después de notificarse la citación y la demanda, pero no menos de 60 días antes del juicio (o 45 días para una contraoferta), aunque la sección no se aplica a las causas de acción que surjan después de su fecha de vigencia. Permanece abierta durante 45 días, salvo que se retire antes.
La competencia territorial depende de la ubicación. Conforme al Fla. Stat. § 47.011, una acción debe presentarse en el condado donde reside el demandado, donde se originó la causa de acción o donde se encuentra la propiedad en litigio. Esta sección no se aplica a las acciones contra personas no residentes.
Si el contrato contiene una cláusula de arbitraje, esta puede ser exigible. Conforme al Fla. Stat. § 682.02, un acuerdo de arbitraje es válido y exigible, salvo por las causas que existan para revocar un contrato.
Los honorarios siguen una regla general. Cada parte generalmente asume sus propios honorarios de abogados, salvo que un contrato o una ley disponga otra cosa. Si un contrato celebrado el 1 de octubre de 1988 o después permite a una de las partes recuperar honorarios de abogados por hacerlo cumplir, el § 57.105(7) permite además que el tribunal conceda honorarios razonables a la otra parte cuando esta gane cualquier acción relacionada con el contrato.
Una anotación de litispendencia sobre la propiedad puede complicar una reclamación por depósito. Lea más sobre la eliminación de una anotación de litispendencia y sobre las ventas de propiedades por miembros de una LLC. Para una visión general, véase litigio inmobiliario.
Ayala Law PA se concentra en disputas comerciales y de negocios ante tribunales y arbitrajes de Florida. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. La oficina de Ayala Law PA está en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL 33606; los clientes de Tampa, el condado de Hillsborough y Tampa Bay son atendidos desde esa oficina en Tampa.
Respuestas rápidas
¿La ley de depósitos residenciales se aplica a un contrato de arrendamiento comercial?
Generalmente no.
¿Quién paga los honorarios de abogados en una disputa por un contrato de arrendamiento comercial?
Cada parte generalmente paga sus propios honorarios, salvo que un contrato o una ley disponga otra cosa.
¿Qué condado conoce de una disputa por un contrato de arrendamiento comercial?
La competencia territorial generalmente corresponde al lugar donde reside el demandado, donde surgió la reclamación o donde se encuentra la propiedad.
Hable con nuestro equipo sobre su disputa por un depósito
Un faltante en el depósito suele aparecer en medio de un arrendamiento, una venta o una decisión empresarial que no había planeado. Cuando un co-inquilino deja de pagar su parte, el costo puede recaer sobre usted de inmediato.
Nuestro equipo puede revisar con usted el contrato, el libro mayor del depósito y los avisos de incumplimiento. Esa revisión muestra qué términos se aplican y qué registros todavía faltan. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página.
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