Rechazo de una reclamación de seguro de título sobre inmuebles comerciales en Florida
Su aseguradora de título ha rechazado una reclamación sobre su inmueble comercial, y la carta plantea más preguntas de las que responde. Un rechazo de seguro de título es la postura actual de la aseguradora sobre la cobertura, y no siempre es la última palabra. Puede responder por escrito, contrastar el rechazo con su póliza y controlar los plazos que le son aplicables.
Esta guía explica qué significa un rechazo, cómo leer la carta y qué reunir antes de responder. Está escrita para propietarios, compradores, promotores, arrendadores y prestamistas de Florida que tramitan una reclamación de título comercial.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Qué significa un rechazo de seguro de título
Un rechazo de seguro de título significa que la aseguradora ha decidido, por ahora, que su póliza no cubre el problema que usted reportó. La carta expone esa postura. No pone fin a sus derechos bajo la póliza.
Tres elementos determinan lo que sucede después: los términos de la póliza, sus exclusiones y condiciones, y los tribunales de Florida. Cada rechazo depende de esos detalles, no de lo contundente que suene la carta.
El tipo de póliza importa desde el principio. Una póliza del propietario protege el interés del comprador en el inmueble. Una póliza del prestamista protege el interés hipotecario del prestamista. Las operaciones comerciales suelen incluir ambas, así que verifique en qué póliza se apoya la aseguradora.
Lea la carta de rechazo y enumere cada motivo indicado
Comience por enumerar cada razón que da la aseguradora, junto con el lenguaje de la póliza que cita. Escriba cada motivo en una línea separada para poder responder a cada uno por separado.
Anote la fecha de la carta y cualquier plazo que fije. Las aseguradoras a veces piden documentos dentro de un período breve. No cumplir ese plazo puede perjudicar su posición, así que anótelo en su calendario el día en que llegue la carta.
Separe los motivos claramente indicados de las expresiones generales que podrían interpretarse de varias maneras. Una exclusión específica es más fácil de responder que una frase como “con base en nuestra revisión”. Pida a la aseguradora que identifique la sección exacta de la póliza en la que se basa cualquier punto impreciso.
Un error común es responder al tono de la carta en lugar de a cada motivo. Otro es omitir una solicitud de más información. Responda a cada motivo y a cada pregunta que formule la carta.
Cómo leer las exclusiones y condiciones de la póliza
Compare la carta de rechazo con la póliza completa, línea por línea. Empiece por el Anexo A, que identifica al asegurado y el inmueble. Luego revise el Anexo B, que enumera las excepciones a la cobertura.
Las exclusiones suelen abarcar asuntos que el asegurado creó o aceptó. También se refieren a asuntos que el asegurado conocía pero no reveló a la aseguradora. Lea el texto exacto, porque pequeñas diferencias cambian el sentido.
Las condiciones abarcan los deberes que usted tiene bajo la póliza. Suelen incluir la notificación de la reclamación, la cooperación con la aseguradora y cualquier plazo contractual para presentar una demanda. Verifique si la póliza fija un plazo y cómo se computa.
Haga una pregunta sobre el rechazo: ¿la aseguradora se apoya en una exclusión, en una excepción del Anexo B o en una condición? Cada una se analiza de forma distinta, así que la respuesta determina su contestación.
Motivos habituales de rechazo en reclamaciones comerciales
Los rechazos comerciales suelen involucrar algunos problemas recurrentes. Cada uno depende del texto de la póliza y del expediente de cierre, así que la misma etiqueta puede tener respuestas distintas en expedientes distintos.
Las cuestiones de levantamiento y linderos son frecuentes. Un levantamiento puede mostrar una cerca, un edificio o una línea de propiedad que difiere de lo registrado. Las servidumbres, derechos de acceso e invasiones no inscritos también pueden aparecer después del cierre, cuando el estudio de títulos no los reveló.
Los gravámenes, las sentencias y otros asuntos inscritos son otro motivo común. La aseguradora puede alegar que el asunto quedó excluido de la cobertura o que debió tramitarse en el cierre. El documento de liquidación y los registros de pago muestran cómo se trató el asunto.
Los rechazos basados en el conocimiento forman el último grupo. La aseguradora puede afirmar que el comprador o el propietario conocía el defecto antes del cierre. Sus propios correos electrónicos, informes de inspección y documentos de cierre serán importantes en este punto.
Cómo redactar una respuesta escrita al rechazo
Una respuesta escrita deja un registro claro de su posición. Aborde cada motivo indicado en orden y cite el lenguaje de la póliza para cada uno.
Adjunte los documentos de respaldo en lugar de describirlos solo en términos generales. Un levantamiento, un documento inscrito o un documento de liquidación habla por sí mismo. Nombre cada anexo en su carta.
Pida a la aseguradora que identifique, por escrito, cualquier hecho o documento adicional que necesite. Así sus solicitudes quedan en papel y se ve qué sigue abierto.
Mantenga la respuesta objetiva y fechada. Envíela de una forma que deje constancia, como correo certificado o correo electrónico con acuse de recibo. Evite conceder puntos que no haya verificado, incluso los menores.
Registre cada llamada. Anote la fecha, la hora, el nombre de la persona con la que habló y lo que se dijo. Esas notas pueden ser importantes más adelante.
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Plazos: notificación, plazos de la póliza y presentación de una demanda
El art. 95.11 de los Estatutos de Florida fija plazos distintos para distintos tipos de acciones. Para una acción fundada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora sobre bienes inmuebles, el plazo es de cuatro años, y la fecha de inicio, la regla del defecto latente y el límite máximo de siete años se establecen en el estatuto (§ 95.11, Estatutos de Florida). Su póliza puede fijar sus propios plazos, así que léala con atención.
Un término contractual que concede menos tiempo para demandar que el que permite el estatuto es nulo, conforme al § 95.03. Si una cláusula de la póliza se aplica a su reclamación depende de su redacción y de los hechos.
Una reclamación generalmente comienza a correr cuando se produce su último elemento, conforme al § 95.031. Esa fecha de inicio depende de los hechos concretos, así que determine con precisión la fecha del rechazo y los hechos anteriores a ella.
Si la disputa se somete a arbitraje, el cómputo del plazo puede suspenderse mientras dure ese procedimiento, conforme al § 95.051.
La demora también conlleva riesgos. Los tribunales de Florida reconocen la ratificación, que ocurre cuando una parte con derecho a anular un contrato anulable no lo hace después de conocer los hechos, como explica Flaherty v. Flaherty. Se trata de una regla general, no de un resultado automático.
Muchas pólizas también exigen una notificación rápida de la reclamación. La demora en informarla puede dar a la aseguradora una defensa, así que revise ahora la condición de notificación y anote en su calendario cada plazo el día en que llegue el rechazo.
Pruebas que debe reunir antes de impugnar el rechazo
Reúna su expediente antes de enviar nada a la aseguradora. La prueba documental vence a la memoria cuando responde a cada motivo.
Empiece con la póliza completa del seguro de título, incluidos los endosos y el compromiso del que se emitió. Las pólizas y los compromisos pueden diferir, así que conserve ambos.
Agregue el expediente de cierre, el documento de liquidación y cualquier registro de pago o desembolso. Muestran qué se pagó, a quién y qué se trató en el cierre.
Reúna el estudio de títulos, el informe de títulos o el extracto, y cualquier levantamiento obtenido para la operación. Compare lo que mostró el estudio con lo que dice el rechazo que no detectó.
Guarde toda la correspondencia con la aseguradora, el agente de títulos, el prestamista y el vendedor. Eso incluye correos electrónicos, cartas y mensajes de texto sobre el inmueble. Conserve los originales y ordénelos por fecha.
Por último, reúna fotografías, planos del sitio, permisos y documentos de arrendamiento. Muestran el estado y el uso del inmueble cuando surgió la reclamación.
Dónde puede verse una disputa de título en Florida
Conforme al § 47.011, la competencia territorial es procedente solo en el condado donde reside el demandado, donde surgió la causa de acción o donde se encuentra el inmueble en litigio. Esa regla no se aplica a las acciones contra no residentes.
Para un inmueble comercial en el condado de Hillsborough, el caso puede presentarse allí porque el inmueble en litigio se encuentra en ese condado, ya que la competencia territorial se limita al condado donde reside el demandado, donde surgió la causa de acción o donde se encuentra el inmueble en litigio. Por tanto, la competencia territorial se limita al condado de residencia del demandado, al condado donde surgió la reclamación o al condado donde se ubica el inmueble disputado, y ese límite no rige para las demandas contra no residentes.
Si su póliza contiene una cláusula de arbitraje, la ley de Florida hace que ese acuerdo sea válido y exigible, salvo por causas que existan para revocar cualquier contrato. Conforme al § 682.02, el tribunal decide si existe un acuerdo de arbitraje.
Los tribunales de Florida también deben remitir a mediación una demanda civil por daños que se haya presentado, cuando una de las partes lo solicite, con sujeción a las excepciones enumeradas y a la capacidad de la parte solicitante para pagar o a la distribución equitativa de los costos entre las partes, conforme al § 44.102. El § 44.102 de los Estatutos de Florida dice: “(2) Un tribunal, conforme a las normas aprobadas por el Tribunal Supremo: (a) Debe, a solicitud de una parte, remitir a mediación cualquier acción civil por daños pecuniarios que se haya presentado, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que los costos puedan distribuirse equitativamente entre las partes, salvo que: 1.”
Los tribunales tampoco se negarán a aplicar un término por considerarlo injusto a menos que constaten tanto la injusticia procesal (cómo se celebró el acuerdo) como la injusticia sustantiva (cuán gravosos son los términos). Véase Basulto v. Hialeah Automotive.
Preguntas frecuentes
¿Puede una aseguradora de título rechazar una reclamación sobre un inmueble comercial después del cierre?
Sí, si las exclusiones o condiciones de la póliza se aplican a los hechos. La respuesta depende de la redacción de la póliza y del expediente de cierre.
¿Una carta de rechazo pone fin a la reclamación?
No. La carta expone la postura actual de la aseguradora, y su respuesta escrita, los plazos de la póliza y los tribunales determinan lo que sigue.
¿Qué debo hacer primero después de un rechazo de seguro de título?
Compare la carta con la póliza, reúna su expediente y anote en su calendario cada plazo.
¿Necesito responder por escrito?
Una respuesta escrita deja constancia y le permite contestar cada motivo indicado en orden.
Hable con Ayala Law PA sobre su rechazo
Si una aseguradora de título ha rechazado su reclamación sobre un inmueble comercial, Ayala Law PA puede revisar con usted la carta de rechazo y la póliza. La firma se enfoca en litigios comerciales e inmobiliarios en los tribunales y el arbitraje de Florida, y atiende a clientes del área de Tampa Bay, incluido el condado de Hillsborough.
Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. La oficina de Ayala Law PA está en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL 33606; los clientes de Tampa, el condado de Hillsborough y Tampa Bay son atendidos desde esa oficina en Tampa.
Los honorarios por la revisión de un rechazo se tratan directamente con la firma cuando usted se comunica. Si un asunto puede remitirse a otro abogado o firma, la firma se lo indicará.
Si la carta plantea preguntas sobre exclusiones, notificación o el plazo para demandar, una breve llamada puede ayudarle a determinar su siguiente paso. Llame al (305) 570-2208 o use la página de contacto de Ayala Law PA.
