El inquilino no firma un certificado de estoppel en Florida
Un inquilino que se niega a firmar un certificado de estoppel puede paralizar una venta o un préstamo en el peor momento. La respuesta corta es esta: revise el contrato de arrendamiento, envíe una solicitud por escrito cuya entrega pueda probar y mantenga un registro claro. Si el inquilino sigue negándose, el siguiente paso depende de las cláusulas de disputa del contrato y de los hechos.
A continuación explicamos qué es el certificado, qué confirma y qué puede hacer una empresa de Florida mientras el asunto siga abierto.
Si el plazo del contrato ya venció y su venta o préstamo espera un certificado firmado, nuestro equipo puede revisar su contrato y sus opciones al (305) 570-2208. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Qué es un certificado de estoppel del inquilino
Un certificado de estoppel del inquilino es una declaración escrita del inquilino que confirma hechos sobre el contrato de arrendamiento a una fecha específica. También se le llama carta de estoppel o estoppel del inquilino.
Los propietarios suelen pedirlo cuando venden la propiedad o la refinancian. Los compradores y los prestamistas lo solicitan durante su revisión de debida diligencia. Quieren una confirmación por escrito del arrendamiento antes de que se transfiera el dinero.
El momento es lo más difícil. El certificado suele llegar tarde en la operación, cuando el calendario de cierre ya está muy ajustado. Una demora del inquilino puede retrasar toda la transacción.
Lo que normalmente confirma el certificado
Un certificado típico confirma los datos básicos del arrendamiento que necesita un comprador o un prestamista. Entre los elementos habituales se incluyen:
- El contrato de arrendamiento está vigente, y se adjuntan copias del contrato y de todas sus enmiendas.
- La renta actual y la fecha hasta la que se ha pagado.
- El monto del depósito de garantía.
- Las fechas de inicio y de vencimiento.
- Cualquier opción de renovación o de compra.
- Si el arrendador está en incumplimiento y si el inquilino conoce algún incumplimiento.
- Cualquier compensación que reclame el inquilino y cualquier trabajo del arrendador que, según el inquilino, esté pendiente.
La exactitud importa. Un comprador o un prestamista puede basarse en el certificado para decidir si cierra la operación o financia el préstamo. Una declaración incompleta o incorrecta genera riesgo para todos los involucrados en la operación, incluido el arrendador que la solicitó. Por eso un inquilino puede dudar en firmar un formulario con afirmaciones que no puede confirmar.
Empiece por la cláusula de estoppel del contrato
La cláusula de estoppel del contrato de arrendamiento es el primer lugar en el que debe mirar. Establece el deber del inquilino de firmar y si ese deber existe.
Lea la cláusula con atención. Busque:
- El plazo, que suele ser un número determinado de días después de una solicitud por escrito.
- Si el inquilino debe usar el formulario del arrendador o puede usar el suyo.
- La dirección o el método de entrega.
- Cualquier consecuencia indicada si el inquilino no responde.
El lenguaje del contrato rige las obligaciones entre arrendador e inquilino. Contratos similares pueden otorgar derechos muy distintos, por lo que la redacción exacta importa. Si el contrato no tiene cláusula de estoppel, el análisis cambia. La Parte I del Capítulo 83 de los Estatutos de Florida se aplica a arrendamientos no residenciales, por lo que un contrato de arrendamiento comercial normalmente queda comprendido en ella.
Por qué un inquilino puede negarse o demorarse
La mayoría de los inquilinos que se demoran tienen una razón, aunque nunca la digan. Esa razón determina la respuesta adecuada.
Entre las razones habituales se incluyen:
- Cargos de CAM en disputa (costos de mantenimiento de áreas comunes).
- Una queja pendiente por reparaciones.
- Un supuesto incumplimiento del arrendador.
- Conversaciones de renovación o de compra anticipada que siguen en curso.
- Incertidumbre sobre lo que el formulario les obliga a afirmar.
Un inquilino que disputa un cargo necesita un enfoque distinto al de quien simplemente pasó por alto el formulario en medio de un montón de correspondencia. El primero tiene un desacuerdo que resolver. El segundo necesita un recordatorio claro y fechado.
Mantenga sus comunicaciones neutrales y basadas en hechos. Si el inquilino presenta una objeción, anótela. Responda por escrito con lo que dice el contrato.
Envíe una solicitud por escrito y documente el proceso
Una solicitud por escrito, enviada por un método que pueda probar, es el punto de partida más sólido que usted controla. Su solicitud debe identificar:
- El contrato de arrendamiento, por fecha y partes.
- La fecha de la solicitud y el plazo que establece el contrato.
- El formulario adjunto, si el contrato lo requiere.
El correo certificado o una mensajería con rastreo deja constancia de la entrega. Conserve copias de todo lo que envíe.
Registre cada llamada o correo de seguimiento con la fecha y un resumen breve. Un registro claro muestra qué se pidió, cuándo y cómo respondió el inquilino. Ese registro importa si el asunto llega después a un tribunal o a un árbitro.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
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Proteja la venta o el financiamiento mientras el asunto siga abierto
Informe al comprador, al prestamista y a la compañía de títulos de inmediato y por escrito. Comparta la fecha de su solicitud y lo que pidió.
Los compradores y los prestamistas suelen fijar sus propios plazos. Algunos no cerrarán hasta recibir un certificado firmado. Un retraso que usted informa a tiempo es más fácil de manejar que uno que sorprende a todos el día del cierre.
Revise también el contrato de venta o de préstamo. Puede tener sus propias disposiciones de estoppel o de cierre, con plazos distintos. Léalas junto con el contrato de arrendamiento, ya que los dos documentos podrían no coincidir.
Evite prometer al comprador que el inquilino firmará. Es posible que usted no controle eso. Describa lo que solicitó y cuándo lo hizo.
Cuándo una negativa puede llevar a un litigio
Una negativa puede dar lugar a una disputa sobre el contrato de arrendamiento, pero una negativa por sí sola no decide el resultado.
Si el contrato exige la entrega y el inquilino no cumple después de una solicitud escrita adecuada, el arrendador puede tener una reclamación por incumplimiento del contrato. El lugar donde se presenta la demanda importa. Según el Estatuto de Florida 47.011, las acciones deben presentarse solo en el condado donde reside el demandado, donde surgió la causa de la acción o donde se encuentra la propiedad en litigio, aunque esta sección no se aplica a las acciones contra personas no residentes.
Algunos contratos de arrendamiento remiten las disputas a arbitraje. Según el Estatuto de Florida 682.02, un acuerdo de arbitraje por escrito generalmente es exigible, salvo por motivos que existan para revocar un contrato.
Las pérdidas vinculadas a una venta o un préstamo fallido son una cuestión distinta. Recuperarlas depende de los términos del contrato de arrendamiento, de los hechos y de lo que pueda probarse. Ninguna explicación general puede predecir cómo se resolverá un asunto concreto.
Hable con un abogado de litigios comerciales sobre su situación
Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. La única oficina de Ayala Law PA está en 1646 W Snow Ave, en Tampa. El bufete atiende asuntos de empresas en Tampa, el condado de Hillsborough y el área de Tampa Bay.
Usted puede ser el propietario con un cierre en espera. Puede ser un gerente que lleva el asunto para un grupo de propietarios al que no controla. Es posible que el plazo del contrato ya haya vencido, que el comprador esté haciendo preguntas o que el inquilino haya dejado de responder o haya presentado una objeción. Esos hechos determinan el siguiente paso.
¿Se puede obligar a un inquilino a firmar un certificado de estoppel?
Si el contrato lo exige, el deber proviene de esa cláusula. Si se hace cumplir depende de la redacción del contrato y de los hechos.
¿El inquilino tiene que usar el formulario del arrendador?
Solo si el contrato lo dice. Revise la cláusula de estoppel por si exige un formulario.
¿Qué debo hacer primero si el inquilino no responde?
Revise el plazo del contrato y, después, envíe una solicitud por escrito por un método que pueda probar.
Para más información sobre disputas relacionadas, consulte nuestra página de litigios de bienes raíces. Si el plazo de su contrato de arrendamiento ya venció y hay un cierre pendiente, llame al (305) 570-2208 o solicite una evaluación del caso.
