Demandas contra garantes de arrendamientos comerciales en Florida
Una demanda contra un garante de arrendamiento comercial en Florida pide a un tribunal que haga responsable a la persona que firmó un acuerdo de garante cuando el inquilino deja de pagar. Una disputa por cargos de CAM en Florida plantea si los gastos compartidos de operación que cobró el arrendador eran realmente exigibles según el contrato de arrendamiento. Ambas dependen de documentos escritos, por lo que el contrato de arrendamiento y el acuerdo del garante son lo más importante.
Si ha recibido un aviso de incumplimiento, una carta de reclamación o una factura inesperada de CAM, es posible que se pregunte si usted es personalmente responsable. Las secciones siguientes explican los términos clave, los documentos que importan y las etapas habituales, para que pueda ver en qué situación se encuentra.
Si le llegó un aviso de incumplimiento o una factura de cargos CAM, no tiene que revisar su responsabilidad personal solo; nuestro equipo puede analizarla con usted. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Qué implican una demanda contra un garante de arrendamiento comercial y una disputa de CAM
Un garante de arrendamiento es una persona o empresa que acepta por escrito cubrir las obligaciones del inquilino bajo el contrato de arrendamiento si el inquilino no paga. Los garantes suelen ser dueños o directivos del negocio inquilino, pero el acuerdo puede nombrar a cualquiera que lo firme.
CAM significa mantenimiento de áreas comunes (common area maintenance). En muchos contratos de arrendamiento comercial, el arrendador cobra al inquilino una parte de los costos compartidos de la propiedad, como el mantenimiento del estacionamiento y la jardinería. El contrato de arrendamiento determina qué costos cuentan, cómo se reparten y cómo se concilian cada año.
Estas dos disputas suelen llegar juntas. Un inquilino se atrasa en la renta base, el arrendador suma los cargos de CAM impagos al saldo y luego reclama el pago al garante. Cada parte puede interpretar de forma distinta el contrato de arrendamiento y los registros de facturación.
Esta página está escrita para tres tipos de lectores:
- Arrendadores que quieren hacer cumplir un contrato de arrendamiento y cobrar a un garante.
- Inquilinos y garantes que han recibido una reclamación.
- Dueños de negocios que revisan un aviso de incumplimiento antes de decidir cómo responder.
Qué abarca el litigio en estas disputas
El litigio suele abarcar tres asuntos: los montos impagos, la responsabilidad personal del garante y cualquier impugnación de los cargos. Un caso puede incluir:
- Hacer valer un acuerdo de garante contra un dueño u otro garante tras un incumplimiento del inquilino.
- Demandas por renta base impagada, cargos por mora y otros cargos del arrendamiento, cuando el contrato los permita.
- Impugnaciones de cargos de CAM, incluidos los estados de conciliación, los errores de facturación y los cargos que el contrato no cubre.
- Defensas y reconvenciones, como disputas sobre el aviso, las condiciones del contrato o el monto adeudado.
- Asuntos en tribunales de Florida, o en arbitraje cuando el contrato de arrendamiento o el acuerdo lo requiera.
Cuando un arrendador demanda tanto al inquilino como al garante, el lugar donde se presenta el caso importa. Conforme al § 47.021, una demanda contra demandados que viven en condados distintos puede presentarse en cualquier condado donde resida uno de ellos. Las demás reglas de competencia territorial se explican en el § 47.011.
Cómo el lenguaje del contrato de arrendamiento decide las disputas de CAM y de garantes
El contrato de arrendamiento y el acuerdo del garante establecen la mayoría de las reglas, por lo que conviene leerlos primero. Preste atención a estos elementos:
- La definición de gastos de operación. Muestra qué costos puede trasladar el arrendador al inquilino y cuáles quedan excluidos.
- Topes, derechos de auditoría y plazos para impugnar. Controlan si un inquilino puede cuestionar una factura y cuánto tiempo tiene para hacerlo.
- El alcance del acuerdo del garante. Verifique si la responsabilidad es total o limitada, qué la activa y si cubre todo el plazo del contrato.
- Enmiendas, renovaciones y cesiones. Los cambios en las condiciones de un contrato, las renovaciones y las transferencias de derechos pueden generar dudas sobre quién es responsable, por lo que revisar cada versión del acuerdo es un paso práctico.
La regla de Florida sobre la forma escrita es importante para los garantes. La misma sección aplica esta regla de forma escrita a un contrato de arrendamiento de más de un año. Los arrendamientos comerciales generalmente se rigen por la Parte I del Capítulo 83, que cubre las tenencias no residenciales.
Algunas reclamaciones tienen límites. Un tribunal de apelación de Florida ha sostenido que, cuando un contrato expreso cubre el mismo asunto, las reclamaciones que surgen de ese contrato no sustentan un enriquecimiento sin causa. Un arrendador no siempre puede recurrir a una teoría secundaria para un cargo que el contrato de arrendamiento ya regula.
Los inquilinos que alegan que una cláusula del contrato es injusta enfrentan un criterio exigente. El tribunal supremo de Florida exige tanto la falta de equidad procesal como la sustantiva (unconscionability), valoradas en conjunto, antes de negarse a hacer cumplir una cláusula.
Conserve todas las facturas, los estados de cuenta y los registros de pago.
Cómo funciona el proceso, paso a paso
La mayoría de estas disputas pasan de la revisión de documentos a cartas y negociaciones, y luego a una presentación ante el tribunal si es necesario. El calendario depende de los hechos y de qué tan disputadas estén las reclamaciones.
- Revisión de documentos. Se revisan en conjunto el contrato de arrendamiento, el acuerdo del garante, el aviso de incumplimiento y el historial de facturación de CAM.
- Carta de reclamación o de respuesta. La carta expone la postura sobre los montos adeudados y sobre los cargos impugnados.
- Negociaciones. La negociación puede resolver el asunto antes de que se presente cualquier demanda.
- Presentación. Una demanda o contestación se presenta ante el tribunal correspondiente de Florida.
- Mediación, descubrimiento de pruebas y mociones. A petición de una parte, y siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o estos puedan repartirse equitativamente entre las partes, los tribunales deben remitir a mediación cualquier acción civil presentada por daños monetarios, con excepciones que incluyen las disputas entre arrendador e inquilino sin reclamación por lesiones personales y las demandas presentadas para cobrar una deuda (§ 44.102).
- Ofertas de sentencia. El estatuto de Florida sobre ofertas de sentencia, Estatuto de Florida § 768.79, fija reglas de plazo para aceptar una oferta, por lo que el momento de cualquier oferta merece atención cuidadosa. Si una oferta no se acepta en 30 días y la sentencia final es al menos 25 por ciento menor que la oferta de un demandado (o al menos 25 por ciento mayor que la reclamación de un demandante), las costas y los honorarios pueden trasladarse conforme al § 768.79, aunque el tribunal puede determinar, a su discreción, que una oferta no se hizo de buena fe y negar la adjudicación de costas y honorarios de abogados.
Por qué trabajar con Ayala Law PA en estos asuntos
Ayala Law PA concentra su práctica en litigios comerciales, incluidas las disputas comerciales y contractuales, las disputas entre accionistas, el litigio de construcción, el litigio inmobiliario y las disputas de comercio internacional. Estos asuntos se tramitan en tribunales de Florida y en arbitraje.
Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. Nuestro equipo incluye asistentes y personal de oficina que se encargan de la programación y los registros, lo que mantiene organizados los expedientes de arrendamiento a medida que el asunto avanza.
La firma atiende a empresas y emprendedores en Tampa, el condado de Hillsborough y el área de Tampa Bay. Su única oficina está en 1646 W Snow Ave en Tampa, Florida, y atiende asuntos de empresas en Tampa y en el condado de Hillsborough.
Asuntos inmobiliarios relacionados, como disputas sobre el acceso por servidumbres comerciales y preguntas sobre quién paga los defectos de título después de un cierre comercial, pueden surgir en las mismas operaciones que un arrendamiento. Estas cuestiones suelen requerir revisión junto con el propio contrato de arrendamiento.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Preguntas que arrendadores e inquilinos hacen antes de presentar una demanda
¿Puede un arrendador demandar a un garante sin demandar al inquilino?
El acuerdo del garante determina contra quién se puede proceder y en qué términos. Lea con atención el lenguaje sobre las condiciones que lo activan y sobre su alcance.
¿El acuerdo de garante tiene que constar por escrito?
Sí. Conforme al § 725.01, una promesa de pagar la deuda de otra persona generalmente debe constar por escrito y estar firmada por la persona a la que se le imputa. El Estatuto de Florida § 725.01 dice: “a menos que el acuerdo o la promesa en la que se base dicha acción, o alguna nota o memorando de este, conste por escrito y esté firmado por la parte a la que se le imputa o por otra persona debidamente autorizada por ella o por él.”
¿Puede un inquilino seguir impugnando un cargo de CAM después de pagarlo?
Las cláusulas de auditoría e impugnación del contrato de arrendamiento controlan esto. Revíselas pronto, porque los plazos del contrato pueden aplicarse.
¿Un contrato de arrendamiento con cláusula de arbitraje se resuelve en arbitraje?
La ley de Florida generalmente hace cumplir los acuerdos de arbitraje por escrito, y el tribunal decide si existe uno. Algunas disputas aun así pueden seguir en los tribunales.
¿Cómo se manejan los honorarios?
Los acuerdos de honorarios se analizan durante la relación profesional. Los costos pueden incluir las tasas de presentación ante el tribunal y otros cargos.
Hable sobre su situación de arrendamiento con nuestro equipo
Un aviso de incumplimiento o una factura inesperada de CAM puede llegar en un momento difícil, sobre todo cuando nunca esperó ser personalmente responsable. Si es arrendador, inquilino o garante y enfrenta uno de estos casos, llame al (305) 570-2208 o comuníquese a través de nuestra página de contacto. Podemos revisar con usted el contrato de arrendamiento, el acuerdo del garante y los registros de facturación.
