Transferencia inmobiliaria fraudulenta en Florida: cómo impugnarla con abogados de litigio comercial

Transferencia fraudulenta de bienes inmuebles comerciales en Florida

Si una empresa trasladó su edificio después de que una deuda quedó sin pagar, es posible que se pregunte si ese traslado puede revertirse. En Florida, un acreedor puede impugnar la transferencia fraudulenta de un bien inmueble comercial conforme al Capítulo 726 de los Estatutos de Florida.

Los tribunales examinan la intención del deudor, el precio recibido, el momento del traslado y quién recibió el bien. Esta guía explica esas pruebas, los plazos que importan y los registros que conviene conservar desde ahora.

A quién va dirigida esta página y qué es una demanda por transferencia fraudulenta

Una demanda por transferencia fraudulenta pide a un tribunal que deje sin efecto una transferencia que el deudor realizó para poner un bien fuera del alcance de un acreedor. Una “transferencia” incluye cualquier forma en que el deudor se desprende de un bien, como una venta, una donación, un arrendamiento o un gravamen. § 726.102

Los hechos típicos se ven así:

• Una empresa transmite la escritura de su edificio comercial a un familiar, a una empresa hermana o a un administrador, por poco o por nada.
• Una LLC cede su bien inmueble a una filial poco después de una carta de requerimiento de pago o de una demanda.
• Un propietario de negocio saca un bien de la empresa justo antes de que venza una deuda importante.

No siempre se necesita una sentencia. La definición de “reclamación” en Florida abarca un derecho al pago, tanto si se ha convertido en sentencia como si no. § 726.102

Ayala Law PA se centra en la litigación empresarial, que incluye disputas comerciales y contractuales, disputas entre accionistas, litigios de construcción, litigios inmobiliarios y litigios de comercio internacional. Nuestra oficina está en 1646 W Snow Ave, en Tampa, Florida. Atendemos asuntos de empresas de Tampa Bay y del condado de Hillsborough ante los tribunales de Florida y en arbitraje.

Cómo el Capítulo 726 define el fraude real y el fraude constructivo

El fraude real depende de lo que el deudor se proponía. El fraude constructivo depende del precio y de la situación financiera del deudor.

Fraude real. Una transferencia es fraudulenta si el deudor la realizó con la intención real de obstaculizar, retrasar o defraudar a cualquier acreedor. § 726.105 La intención suele demostrarse a partir de los hechos que rodean la operación, por eso son importantes los indicios de fraude.

Fraude constructivo. Una transferencia puede ser fraudulenta sin que exista intención de engañar. Conforme al § 726.106(1), una transferencia es fraudulenta respecto de un acreedor cuya reclamación surgió antes de la transferencia si el deudor la realizó sin recibir a cambio un valor razonablemente equivalente y era insolvente en ese momento, o se volvió insolvente como consecuencia de la transferencia o de la obligación.

Pruebas sobre el negocio y la deuda. Conforme al § 726.105(1)(b), también puede impugnarse una transferencia sin valor razonablemente equivalente. Esto aplica cuando los bienes restantes del deudor eran irrazonablemente escasos para el negocio que realizaba, o cuando el deudor esperaba contraer deudas que no podría pagar a su vencimiento.

Transferencias a personas vinculadas. Una transferencia a una persona vinculada para pagar una deuda anterior tiene una regla propia. Conforme al § 726.106(2), una transferencia a una persona vinculada en pago de una deuda anterior es fraudulenta respecto de un acreedor cuya reclamación surgió antes de la transferencia si el deudor era insolvente en ese momento y la persona vinculada tenía motivos razonables para creer que el deudor era insolvente. Las personas vinculadas incluyen familiares, directivos y administradores. § 726.102

Un precio bajo, o la ausencia de precio, atrae la mayor atención. Cada venta se valora según sus propios hechos, incluido lo que el deudor recibió realmente.

Los indicios de fraude que examinan los tribunales

Los indicios de fraude son hechos que un tribunal puede sopesar al decidir si el deudor actuó con la intención de obstaculizar o defraudar. La ley los enumera como factores que el tribunal puede considerar. Cada disputa depende de sus propios hechos. § 726.105(2)

Entre los indicios comunes se encuentran:

• Comprador vinculado. El adquirente era un familiar, un directivo o una entidad afiliada.
• El deudor conservó el control. El deudor siguió cobrando el alquiler, pagando los gastos o usando el edificio.
• Secreto. La transferencia se divulgó o se ocultó.
• Momento en relación con una demanda. El deudor había sido demandado o amenazado con una demanda antes.
• La mayor parte de los activos. La transferencia movió sustancialmente todos los activos del deudor.
• Insolvencia. El deudor era insolvente o se volvió insolvente poco después de la transferencia.
• Momento en relación con la deuda. La transferencia se produjo poco antes o después de una deuda importante.
• Valor insuficiente. La contraprestación no fue razonablemente equivalente al valor del bien.

Los propietarios suelen suponer que una escritura inscrita resuelve la cuestión. No es así. La escritura demuestra que hubo una transferencia. Los indicios ayudan a demostrar por qué se produjo.

Remedios: anulación, embargo, medida cautelar y protección del bien

Un acreedor que prueba una transferencia fraudulenta puede pedir al tribunal que la deje sin efecto. Ese remedio llega solo hasta donde sea necesario para satisfacer la reclamación del acreedor. § 726.108

Otras herramientas incluyen:

• Medidas provisionales sobre el bien transferido, según lo permita la ley.
• Una medida cautelar que prohíba la venta o transferencia posterior del bien mientras dure el caso.
• Un administrador judicial que tome el control del bien o de otros bienes del adquirente.
• Ejecución sobre el bien o sobre su producto, si el acreedor tiene una sentencia y el tribunal así lo ordena.

Conforme a la ley de Florida, los terrenos, los derechos de redención y las acciones de sociedades pueden ser embargados y vendidos en ejecución. § 56.061 Según esta sección, los terrenos y tenencias, los bienes muebles, los derechos de redención sobre bienes inmuebles y muebles, y las acciones de sociedades están sujetos a embargo y venta en ejecución. § 55.10 se refiere a sentencias, órdenes y decretos inscritos que constituyen un gravamen sobre bienes inmuebles. Según el § 55.10, esta ley se aplica a todas las sentencias, órdenes y decretos inscritos que constituyen un gravamen sobre bienes inmuebles, excepto que una sentencia, orden o decreto inscrito antes del 1 de julio de 1987 sigue siendo un gravamen sobre el bien inmueble hasta que expire el plazo previsto en la ley aplicable o hasta que el gravamen sea satisfecho, lo que ocurra primero.

Perseguir a los propietarios a título personal es más difícil. La sección 55.10 se refiere a sentencias, órdenes y decretos inscritos que constituyen un gravamen sobre bienes inmuebles y no aborda el levantamiento del velo corporativo; para saber cuándo los tribunales de Florida levantan el velo de una sociedad, véase Wurtzebach v. Flooring Depot. Wurtzebach v. Flooring Depot

Plazos y defensas que puede alegar el adquirente

Florida fija plazos firmes, y el plazo depende de la reclamación que se presente. Si se pasa ese plazo, la reclamación se extingue. § 726.110

• Reclamaciones por intención real: dentro de los 4 años siguientes a la transferencia o, si es posterior, dentro de 1 año desde que el reclamante descubrió o razonablemente pudo haber descubierto la transferencia.
• Reclamaciones basadas en el valor: dentro de los 4 años siguientes a la transferencia o a la obligación.
• Reclamaciones por deuda con personas vinculadas conforme al § 726.106(2): una transferencia a una persona vinculada en pago de una deuda anterior es fraudulenta respecto de un acreedor anterior si el deudor era insolvente y la persona vinculada tenía motivos razonables para creerlo. Estas reclamaciones deben presentarse dentro de 1 año desde la transferencia conforme al § 726.110(3).

El plazo más corto es de un año. Las fechas de inscripción y de descubrimiento importan desde el principio.

El adquirente a menudo alegará que pagó un valor justo o que el bien no era un activo del deudor. Florida no considera que un bien sea activo en la medida en que un gravamen válido lo cubra. Cada argumento depende de los documentos.

Pruebas que conviene conservar desde ahora

Conserve la escritura, el rastro del dinero y los registros de la entidad en cuanto sospeche una transferencia.

• Escrituras inscritas, y cualquier escritura de cesión de derechos o con garantía, con las fechas de inscripción tomadas de los registros oficiales del condado.
• Liquidaciones de cierre o de acuerdo que muestren el precio, los pagos realizados, los gravámenes y quién recibió el dinero.
• Registros de la entidad, incluidos los estatutos, los informes anuales y las listas de miembros y administradores. Una LLC debe mantener una lista actualizada de sus miembros y administradores. § 605.0410
• Registros de los miembros. En una LLC gestionada por sus miembros, un miembro puede inspeccionar y copiar los registros de la empresa previa notificación razonable. § 605.0410
• Extractos bancarios, confirmaciones de transferencias y declaraciones de impuestos que muestren adónde fue el producto de la operación.
• Contratos de arrendamiento, relaciones de alquileres y recibos del impuesto sobre la propiedad que muestren quién usó el edificio y quién pagó por él después de la transferencia.
• Correos electrónicos, mensajes de texto y cartas sobre la transferencia, la deuda o la demanda.

Conserve los originales. No edite ni descarte archivos. Consulte con un abogado antes de confrontar a la otra parte sobre la transferencia.

Qué esperar: pasos, calendario y por qué Ayala Law PA

El camino habitual comienza con la revisión de documentos. Después pasa a las cartas de requerimiento o a la presentación de una demanda. El calendario depende del tribunal y del caso.

1. Recepción del caso y revisión de documentos. Analizamos la deuda, la transferencia, las relaciones entre las partes y los registros que usted tenga.
2. Evaluación jurídica. Contrastamos la transferencia con las reglas de fraude real y constructivo y con los indicios de fraude.
3. Pasos previos a la demanda. Cuando corresponda, enviamos cartas de requerimiento o cartas de conservación de pruebas.
4. Presentación. Una acción solo se presenta en el condado donde reside el demandado, donde nació la causa de acción o donde se encuentra el bien en litigio, aunque esta regla no se aplica a las acciones contra no residentes. § 47.011 Para un bien ubicado en el condado de Hillsborough, la ubicación del bien es una de las opciones que conviene valorar.

Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. La oficina de Ayala Law PA está en 1646 W Snow Ave, en Tampa, Florida. Algunos asuntos pueden remitirse a otro abogado o bufete, y le indicaremos si ese es su caso. Las condiciones de honorarios se explican cuando se pone en contacto con nosotros.

Preguntas frecuentes sobre transferencias de bienes comerciales

La mayoría de las preguntas se reducen a si el acreedor tiene una reclamación y con qué rapidez debe presentarse.