Demanda por traspaso fraudulento de inmuebles comerciales en Florida
Si un deudor trasladó o vendió un inmueble comercial después de que usted tenía derecho a cobrarle una deuda, es posible que se pregunte si ese traspaso puede anularse. La ley de Florida permite que un acreedor pida a un tribunal que anule un traspaso realizado para sacar un bien del alcance de los acreedores. Esta página explica cómo funciona una demanda por traspaso fraudulento de un inmueble comercial en Florida. Está escrita para dueños de negocios y acreedores del condado de Hillsborough y del área de Tampa Bay.
Si una empresa con la que trabaja movió o vendió recientemente una propiedad que le debe dinero, podría tener un reclamo que vale la pena revisar, y nuestro equipo puede conversarlo con usted. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Qué es una demanda por traspaso fraudulento de un inmueble comercial
Una demanda por traspaso fraudulento pide a un tribunal que anule o limite un traspaso realizado para perjudicar a un acreedor. El bien suele ser comercial, como un edificio de oficinas, un almacén, un local comercial o industrial, o un terreno en poder de una empresa de propiedad cerrada.
El Capítulo 726 de los Estatutos de Florida establece las reglas. Define el “traspaso” en sentido amplio. Un traspaso incluye una venta, una escritura, un arrendamiento, un pago o la constitución de un gravamen sobre un bien (§ 726.102).
Un acreedor es cualquier persona con un crédito, es decir, un derecho a cobrar, exista o no una sentencia (§ 726.102). Esto incluye a contratistas y subcontratistas que no han cobrado, a prestamistas, a arrendadores y a otras partes a las que una empresa o su propietario debe dinero.
En estos casos, los traspasos suelen mover bienes entre una empresa y sus dueños, una empresa vinculada o una entidad recién constituida. La ley de Florida considera importantes estas relaciones con personas internas y afiliadas, como se explica más adelante.
Fraude real y fraude constructivo: las dos teorías que usan los tribunales de Florida
Las disputas comerciales pueden resolverse de varias maneras, y el enfoque adecuado depende de las cláusulas del contrato y de los hechos del caso. El fraude real depende de la intención. El fraude constructivo depende del valor y de la situación financiera del deudor.
- Fraude real: el deudor realizó el traspaso con la intención efectiva de obstaculizar, retrasar o defraudar a un acreedor (§ 726.105).
- Fraude constructivo, acreedores existentes: el deudor no recibió un valor razonablemente equivalente (un valor justo a cambio) y era insolvente en ese momento, o se volvió insolvente a causa del traspaso (§ 726.106).
- Fraude constructivo, cualquier acreedor: el deudor no recibió un valor razonablemente equivalente (un valor justo a cambio) y, o bien se dedicaba o estaba a punto de dedicarse a un negocio o transacción para la que sus bienes restantes eran irrazonablemente pequeños, o bien tenía la intención de contraer deudas, o creía o razonablemente debía haber creído que contraería deudas, más allá de su capacidad de pagarlas al vencer (§ 726.105).
El fraude constructivo importa porque no exige probar la intención. La intención suele ser difícil de demostrar directamente, así que las pruebas de valor y de situación financiera le dan al acreedor otra vía. Los abogados suelen plantear ambas teorías en una misma demanda, para que el tribunal pueda llegar al traspaso por cualquiera de las dos.
Las operaciones inmobiliarias añaden una regla sobre la forma escrita. La ley de Florida impide demandar por un contrato de compraventa de terrenos a menos que el acuerdo, o una nota o memorando del mismo, conste por escrito y esté firmado por la parte que debe responder (§ 725.01). El Estatuto de Florida § 725.01 dice: “a menos que el acuerdo o promesa en que se base dicha acción, o alguna nota o memorando del mismo, conste por escrito y esté firmado por la parte que deba responder de él, o por otra persona debidamente autorizada por ella o por él para hacerlo.” La doctrina de la promesa sustentada por la confianza no puede usarse para evitar esa regla (DK Arena, Inc. v. EB Acquisitions I, LLC).
Los indicios de fraude que examinan los tribunales
El estatuto enumera factores que un tribunal puede considerar al decidir si hubo intención real. El tribunal puede sopesarlos junto con otros factores (§ 726.105). Funcionan como guía, no como lista de verificación.
- El traspaso se hizo a una persona interna. En el caso de una empresa, las personas internas incluyen a sus directores, funcionarios y a cualquiera que la controle (§ 726.102).
- El deudor había sido demandado o amenazado con una demanda antes del traspaso.
- El deudor conservó la posesión o el control del bien.
- El traspaso fue divulgado u ocultado.
- El traspaso abarcó prácticamente todos los activos del deudor.
- El deudor era insolvente, o se volvió insolvente poco después.
- El traspaso ocurrió poco antes o después de contraer una deuda importante.
- El valor recibido no fue razonablemente equivalente al bien traspasado.
- El deudor retiró u ocultó bienes.
Los traspasos de empresas suelen parecer normales en el papel. Una escritura a un familiar o a una empresa vinculada puede cumplir varios factores a la vez. Los tribunales examinan el patrón, por lo que una cronología clara del traspaso y de la deuda ayuda mucho.
Remedios y órdenes judiciales disponibles para un acreedor
Un acreedor puede pedir a un tribunal que deje sin efecto el traspaso y que restrinja el bien mientras el caso está pendiente. Qué remedios son adecuados depende de los hechos, del historial de titularidad del bien y de cualquier sentencia que ya se tenga.
- Anulación: el acreedor puede obtener la anulación del traspaso o de la obligación en la medida necesaria para satisfacer su crédito, sujeto a las limitaciones que fija la propia ley (§ 726.108).
- Remedios provisionales: el acreedor puede solicitar un embargo preventivo sobre el bien o sobre otros bienes del beneficiario del traspaso (§ 726.108).
- Mandamiento judicial o administrador judicial: sujeto a los principios aplicables de equidad y a las reglas aplicables de procedimiento civil, el tribunal puede ordenar una medida cautelar que impida otras disposiciones del bien, o nombrar un administrador judicial que se haga cargo de él (§ 726.108).
- Embargo ejecutivo: con una sentencia, el tribunal puede ordenar que se embargue el bien traspasado o su producto (§ 726.108).
El momento influye en estas herramientas. Durante una disputa, el bien puede venderse o usarse como respaldo de un préstamo. Solicitar pronto una orden judicial puede atender ese riesgo.
Plazos para presentar la demanda y el proceso, paso a paso
Los plazos dependen de la teoría. La mayoría de las reclamaciones deben presentarse dentro de cuatro años, y algunas dentro de un año.
- Fraude real: dentro de 4 años después del traspaso o, si es posterior, dentro de 1 año después de que se descubrió o razonablemente pudo haberse descubierto (§ 726.110).
- Fraude constructivo según el § 726.105(1)(b) o el § 726.106(1): dentro de 4 años después del traspaso o de la obligación (§ 726.110).
- Traspaso a una persona interna por una deuda anterior, según el § 726.106(2): el traspaso es fraudulento respecto de un acreedor cuyo crédito surgió antes de realizarse el traspaso, cuando el deudor era insolvente en ese momento y la persona interna tenía causa razonable para creerlo. Una acción sobre este tipo de traspaso debe presentarse dentro de 1 año después de realizado el traspaso o de contraída la obligación (§ 726.110).
La sede judicial también es una cuestión de presentación. Las acciones solo se presentan en el condado donde reside el demandado, donde surgió la reclamación o donde se encuentra el bien, y esta regla no se aplica a las acciones contra personas no residentes (§ 47.011). Cuando los demandados viven en condados distintos, puede usarse cualquier condado donde viva uno de ellos (§ 47.021).
- Reúna la deuda o la sentencia, la escritura o el contrato, el historial de inscripciones y los registros de la entidad.
- Elabore una cronología del traspaso, de la deuda y de cualquier requerimiento o demanda contra el deudor.
- Elija los remedios que pedirá, incluido si solicitará una orden judicial temprana.
- Presente la demanda ante el tribunal correspondiente de Florida y notifique al deudor y al beneficiario del traspaso.
- Después viene la fase de prueba (discovery), que abarca los registros bancarios, los documentos de la entidad, el contrato de compra y las comunicaciones sobre el traspaso. Luego siguen las mociones, la mediación o el juicio. Los plazos varían según la agenda del tribunal y la complejidad de los asuntos de titularidad y de entidad.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Por qué Ayala Law PA para disputas sobre traspasos de inmuebles comerciales
Ayala Law PA concentra su práctica en disputas comerciales y empresariales en los tribunales y en el arbitraje de Florida. Las áreas de práctica incluyen:
- Litigio empresarial, litigio comercial y disputas contractuales
- Disputas entre accionistas
- Litigio de construcción, incluidas las disputas entre contratistas y subcontratistas y la ejecución de gravámenes (lien foreclosure)
- Litigio inmobiliario y litigio de comercio internacional
Los asuntos de construcción e inmobiliarios suelen coincidir con una reclamación de traspaso. Las reclamaciones de contratistas impagos, los problemas de gravámenes y las disputas sobre títulos de inmuebles comerciales pueden involucrar el mismo bien.
El despacho atiende a empresas y emprendedores del condado de Hillsborough, Tampa, Brandon, Riverview, Plant City, Temple Terrace y el área más amplia de Tampa Bay. La oficina de Ayala Law PA está en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL 33606; los clientes de Tampa, el condado de Hillsborough y Tampa Bay son atendidos desde esa oficina en Tampa. El despacho también tiene oficina en 1646 W Snow Ave, Tampa, Florida. Algunos asuntos pueden remitirse a otro abogado o despacho.
Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. Otros temas relacionados que cubre el despacho incluyen detener la venta de un inmueble comercial mediante un mandamiento judicial, corregir un nombre incorrecto en una escritura comercial y las servidumbres por prescripción sobre bienes comerciales.
Preguntas frecuentes sobre demandas por traspaso fraudulento
Estas son respuestas breves a preguntas comunes sobre una demanda por traspaso fraudulento de un inmueble comercial en Florida.
¿Necesito una sentencia antes de poder impugnar un traspaso?
No. Una reclamación es un derecho a cobrar, esté o no reducido a sentencia. La sentencia importa más adelante, porque el embargo ejecutivo del bien traspasado requiere una orden judicial.
¿Puedo impugnar un traspaso a una nueva empresa que constituyó el deudor?
El estatuto menciona los traspasos a personas internas como un factor que los tribunales pueden sopesar, mientras que la regla de sede para varios demandados permite presentar acciones contra dos o más demandados que residan en condados distintos ante cualquier condado en el que resida cualquiera de ellos (§ 47.021). Además, define como afiliadas a una corporación en la que el deudor posea, controle o tenga poder de voto, directa o indirectamente, al menos el 20 por ciento de sus valores con derecho a voto en circulación (§ 726.102).
¿Cuánto tiempo tengo para presentar la demanda?
Según la sección 726.110, algunas acciones deben presentarse dentro de 4 años desde que se realizó el traspaso o se contrajo la obligación, y otras dentro de 1 año desde esa fecha (§ 726.110). Como los plazos empiezan a contar desde eventos distintos, conviene revisar los tiempos cuanto antes.
¿Recuperaré el bien?
Un tribunal decide qué remedio conceder con base en el expediente. Nadie puede predecir de antemano esa decisión.
¿Qué debo reunir antes de llamar?
Tenga a mano la escritura o el contrato, los datos de inscripción, la deuda o sentencia subyacente, los registros de la empresa y una cronología del traspaso y de la deuda.
Las evaluaciones de casos son un servicio con honorarios. Si se enfrenta a un traspaso como este, no tiene que resolver por su cuenta los plazos y los trámites. Llame al (305) 570-2208 o solicite una evaluación de su caso para analizar su traspaso.
