¿Cuánto tiempo tengo para presentar una demanda por gravamen de construcción en Florida?
No hay una respuesta única. Si se pregunta cuánto tiempo tiene para presentar una demanda por gravamen de construcción en Florida, la respuesta honesta es que varios plazos corren al mismo tiempo. Otras reclamaciones, como una reclamación contractual, siguen plazos distintos según la sección 95.11. Dejar pasar una sola fecha puede acabar con una reclamación de gravamen, aunque la deuda impagada sea real.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
La respuesta corta: los plazos de gravámenes en Florida son plazos separados
Cada paso tiene su propio calendario.
Cada plazo empieza a contar desde un hecho específico. Según el Fla. Stat. § 95.031, una causa de acción nace cuando ocurre el último elemento de la reclamación. En términos sencillos, el plazo empieza cuando sucede el último hecho requerido, no cuando comenzó la obra.
Piense en los pasos como una secuencia. Los primeros hechos fijan los plazos posteriores. Un gravamen puede perderse en el paso de inscripción aunque el plazo para demandar todavía no haya comenzado. Por eso conviene registrar cada hecho desde el primer día de la obra.
La fecha de inicio es muy importante. Una fecha que parece obvia en el calendario puede ser impugnada más adelante. Para el marco general, lea nuestra guía sobre problemas en proyectos de construcción en Florida.
Plazo para inscribir una reclamación de gravamen
Un lienor es la persona que reclama el gravamen, normalmente un contratista, un subcontratista o un proveedor. La última prestación (final furnishing) es el último día en que ese lienor realizó trabajos o suministró materiales para el proyecto.
Por eso, en una reclamación sobre una fianza de pago, la fecha del último trabajo es fundamental. Si se equivoca en esa fecha, el resto de la cronología puede dejar de importar.
La última prestación suele ser objeto de disputa. Las partes discuten si una última visita a la obra, una entrega pequeña o una visita para la lista de pendientes cuenta como trabajo en el proyecto. Esas discusiones pueden determinar si se cumplió el plazo de inscripción.
Cumplir uno no cumple los demás. Conserve registros fechados del último día de trabajo, incluidos los diarios de obra, los albaranes de entrega y las hojas de horas. Guarde una copia de cualquier documentación de gravamen inscrita y de los registros que muestren cómo se entregó cada documento.
Plazos de aviso al propietario y de aviso de inicio de obra
El aviso informa al propietario del inmueble de que alguien está trabajando o suministrando materiales en la obra.
Tanto el propietario como el lienor necesitan saber en qué punto se encuentra.
Por esa razón, las fechas de los avisos deben figurar en el mismo calendario que la fecha de inscripción. Para un repaso paso a paso del proceso de aviso, lea nuestra guía sobre aviso al propietario en Florida.
Plazo para presentar la demanda de ejecución del gravamen
El capítulo 713 establece su propio plazo para presentar una demanda que haga valer un gravamen.
Según el artículo 95.11 de los Estatutos de Florida, la acción para hacer valer un gravamen equitativo derivado del suministro de mano de obra, servicios o materiales para mejorar un inmueble debe iniciarse dentro de un año. Según la ley de Florida, una acción para ejecutar una reclamación contra una fianza de pago en la que el principal sea un contratista, subcontratista o subcontratista de segundo nivel, tanto para obras privadas como públicas, está sujeta a un plazo de prescripción que corre desde la última prestación de mano de obra, servicios o materiales, o desde la última prestación del contratista si este es el principal de una fianza en la misma obra, lo que ocurra más tarde. Ese plazo corre desde la última prestación de mano de obra, servicios o materiales, o desde la última prestación del contratista si este es el principal de una fianza en el mismo proyecto de construcción, lo que ocurra más tarde. Quedan exceptuadas las acciones regidas por s. 255.05(10), s. 337.18(1) o s. 713.23(1)(e).
La ley también excluye ciertas acciones que se rigen por otras disposiciones, por lo que las excepciones son importantes.
Este es un ejemplo sencillo. Supongamos que la última entrega de un subcontratista fue el 1 de marzo. Según la regla de fianzas de pago de la sección 95.11, salvo que la reclamación se rija por s. 255.05(10), s. 337.18(1) o s. 713.23(1)(e), el plazo de un año empezaría desde esa fecha del 1 de marzo. Si el contratista era el principal de la fianza y su propio último trabajo fue posterior, esa fecha posterior es la que rige. Una demanda presentada después de que venza el plazo puede fracasar, aunque la deuda sea real.
Cómo cambia el plazo con un aviso de impugnación del propietario
Los propietarios suelen usarlo para obligar a que se resuelva la validez del gravamen. Por eso suele ser la primera señal de una disputa.
Anote en el calendario la fecha en que lo recibe. No suponga que todavía dispone de todo el plazo que tenía antes.
Un aviso de impugnación también puede revelar problemas inesperados, como avisos que faltan o fechas poco claras de la última obra. Reúna sus registros de inmediato para ver el panorama completo. Esperar hasta la última semana es el error que más problemas causa.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
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Reclamaciones contractuales separadas y plazos de la sección 95.11
Ese plazo comienza en la fecha más temprana entre la emisión, por la autoridad con jurisdicción, de un certificado de ocupación temporal, un certificado de ocupación o un certificado de finalización, y la fecha en que se abandonó la obra si no se terminó. Si se trata de un defecto latente, el plazo empieza cuando el defecto se descubre o debió descubrirse ejerciendo la debida diligencia. En todo caso, la acción debe iniciarse dentro de los 7 años siguientes a la fecha en que la autoridad competente emite un certificado de ocupación temporal, un certificado de ocupación o un certificado de finalización, o a la fecha de abandono de la construcción si no se completó, según la que sea más temprana.
La sección 95.11 establece plazos distintos para distintos tipos de reclamaciones. Por eso, el plazo correcto depende del tipo de reclamación que presenta y de cuándo nació. Revise las reclamaciones en conjunto, porque una de ellas puede durar más que la otra.
Los tribunales de Florida también separan las disputas contractuales de las reclamaciones extracontractuales. En Frutafino, S.A.S. v. Dole Chile, S.A., una decisión del Tercer Distrito de Apelaciones, el tribunal explicó que, por regla general, una parte no puede obtener una indemnización por responsabilidad extracontractual en una disputa contractual. El agravio debe ser independiente del incumplimiento. La opinión del tribunal en Frutafino, S.A.S. v. Dole Chile, S.A. se refiere al principio del common law según el cual el demandante no puede recuperar por responsabilidad extracontractual en una disputa contractual, salvo que el agravio sea independiente de cualquier incumplimiento del contrato.
Las reclamaciones por fraude siguen su propio calendario. Según el Fla. Stat. § 95.031, el plazo para presentar una reclamación por fraude corre desde que se descubrieron, o debieron descubrirse con la debida diligencia, los hechos que dan lugar a la reclamación, y no desde que ocurrió el último elemento de la reclamación. Aun así, debe iniciarse dentro de los 12 años siguientes a la comisión del fraude.
Algunos hechos detienen el reloj. De acuerdo con el Fla. Stat. § 95.051, la pendencia de un procedimiento arbitral sobre la disputa que es objeto de la acción suspende el plazo de prescripción. El pago de una parte del capital o de los intereses de una obligación escrita también lo suspende.
Florida también anula una cláusula contractual que fije un plazo para demandar más corto del que permite la ley. Según el Fla. Stat. § 95.03, la disposición contractual que establezca un plazo menor que el plazo de prescripción aplicable para iniciar una acción derivada del contrato es nula. En situaciones de contratistas que no han sido pagados, consulte nuestra guía sobre contratista general que no paga al subcontratista.
Cuánto tiempo permanece un gravamen inscrito en el inmueble y cómo termina
Un gravamen inscrito no permanece indefinidamente. Puede terminar mediante una cancelación voluntaria, una orden judicial o una fianza que lo sustituya.
Mientras un gravamen esté abierto, puede afectar a una refinanciación o a la venta del inmueble. Por esa razón, los propietarios suelen querer que el gravamen se levante con rapidez. Un problema de títulos puede retrasar un cierre que ya está programado.
Algunos propietarios sustituyen el gravamen por una fianza, lo que puede despejar el título mientras la disputa continúa. Nuestra guía sobre cómo sustituir un gravamen de construcción por una fianza explica el proceso general.
Revise pronto el título y cualquier decisión sobre la fianza. Esperar puede dejar menos tiempo para actuar cuando la venta o el cierre del préstamo están cerca. Una revisión temprana también le ayuda a ver qué vía se ajusta a los hechos de su proyecto.
Preguntas frecuentes sobre los plazos de gravámenes de construcción en Florida
¿Cuánto tiempo permanece un gravamen sobre mi propiedad en Florida?
También importa si la demanda se presentó a tiempo.
¿Con qué rapidez puede eliminarse un gravamen?
Un gravamen puede eliminarse mediante una cancelación voluntaria, una orden judicial o una fianza que lo sustituya.
¿Existe un plazo de prescripción para un gravamen de mecánico?
El capítulo 713 establece los plazos de los gravámenes, y la sección 95.11 fija plazos separados para algunas reclamaciones relacionadas. La cifra de siete años que la gente busca proviene de la regla sobre reclamaciones por defectos de la sección 95.11, no de un plazo de gravamen.
¿Puede un subcontratista demandar al propietario si se le pagó al contratista general?
Puede hacerlo, dependiendo de los avisos entregados y del historial de pagos. Estos hechos deben revisarse en conjunto.
Seguimiento de sus plazos y próximo paso
Siga cinco fechas desde el primer día del proyecto. Son la última prestación, las fechas de aviso, el último día para inscribir la reclamación de gravamen, la fecha para presentar la demanda de ejecución y cualquier fecha de aviso de impugnación. Añada la fecha de la sección 95.11 para cualquier reclamación basada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un bien inmueble. El texto del Fla. Stat. § 95.11 establece: “(b) Una acción basada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un bien inmueble, con el plazo corriendo desde la fecha en que la autoridad competente emite un certificado de ocupación temporal, un certificado de ocupación o un certificado de finalización, o la fecha de abandono de la construcción si no se completó, según la que sea más temprana; salvo que, cuando la acción se refiera a un defecto latente, el plazo corra desde que el defecto se descubrió o debería haberse descubierto con la debida diligencia.”
Si usted es un subcontratista no pagado con una fecha de inscripción o de demanda que se acerca, o un propietario que acaba de recibir un aviso de impugnación, el calendario es urgente. Cada fecha puede cambiar lo que todavía está disponible para usted.
Ayala Law PA se enfoca en litigios comerciales, incluidos los litigios de construcción. Ese trabajo abarca disputas entre contratistas y subcontratistas, ejecución hipotecaria de gravámenes y fraude en contratos de construcción en los tribunales y arbitrajes de Florida. La oficina de la firma está en 1646 W Snow Ave, en Tampa, Florida, y representa a empresas del condado de Hillsborough y del área de Tampa Bay ante los tribunales y en arbitrajes de Florida. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página.
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