Retener el pago a un contratista en Florida: guía para propietarios
Si un contratista dejó el trabajo, le demandó o registró un gravamen tras retener pagos, nuestro equipo puede explicarle sus opciones y los plazos que aplican. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Respuesta breve: retener pagos por trabajo defectuoso en Florida
Las disputas de pago por obras de construcción suelen depender de lo que dice el contrato y de lo que muestran los registros del proyecto. Si una retención concreta es válida depende de los hechos, de los términos del contrato y de los documentos que pueda presentar.
Retener el pago no es automáticamente seguro. Un contratista puede responder con una reclamación de gravamen, un requerimiento por escrito o una demanda, aunque usted crea que el trabajo es defectuoso. Esta guía explica qué cuenta como defecto documentado, cómo suelen responder los contratistas, los plazos que importan, cómo proteger su propiedad, cómo mantener vivas sus propias reclamaciones y los errores que debilitan la posición de un propietario.
Ayala Law PA se enfoca en litigios de construcción y disputas contractuales, incluidas las disputas entre contratistas y subcontratistas y los procesos de ejecución de gravámenes, ante tribunales y arbitrajes en Florida. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página.
Qué cuenta como defecto documentado
Un defecto documentado es un trabajo que no coincide con el contrato escrito, los planos, las especificaciones, los requisitos de permisos o las prácticas de construcción aceptadas, y que usted puede probar. Las quejas vagas pesan poco. Las pruebas específicas y fechadas sí importan.
Las pruebas útiles incluyen fotos y videos con fecha, avisos por escrito enviados al contratista, informes de inspección de inspectores o ingenieros con licencia, registros de inspección de permisos, órdenes de cambio y mensajes de texto o correos electrónicos. Conserve los originales y anote cuándo y cómo se creó cada elemento.
Separe tres problemas. Un defecto es un trabajo mal hecho. El trabajo incompleto es un trabajo que aún no ha terminado. Un desacuerdo sobre el alcance o el precio es una disputa sobre lo que exigía el contrato o sobre cuánto cuesta. Cada uno lleva a un argumento distinto, así que identifíquelos por separado en sus avisos.
Mantenga la retención proporcionada. Vincule el monto que retiene con una estimación de reparación por escrito para cada elemento documentado, no con el saldo completo por problemas no relacionados. El Departamento de Regulación Comercial y Profesional de Florida publica los requisitos de licencia de contratistas, lo cual es importante cuando la licencia de un contratista está en duda.
Cómo puede responder un contratista: reclamaciones de gravamen y demandas
Los saldos impagos en proyectos de construcción pueden derivar en disputas sobre el monto adeudado, y los términos del contrato y los hechos determinan cómo avanzan esas disputas. Un gravamen inscrito puede dificultar una venta o un refinanciamiento hasta que se resuelva la reclamación.
Obtenga copias de cada aviso al propietario, del aviso de inicio de obra y de cualquier documento inscrito. Muestran quién puede tener derechos de gravamen sobre su proyecto.
Un contratista también puede presentar una demanda por incumplimiento de contrato para reclamar el saldo, los intereses y otros daños que permitan el contrato y la ley de Florida. Algunos contratistas agregan un argumento de cuenta certificada. Según la decisión Ham de la Corte Suprema de Florida, una reclamación de cuenta certificada requiere un acuerdo sobre transacciones pasadas, un monto fijo adeudado y una promesa de pagarlo. Tenga cuidado con los estados de saldo por escrito que firme o envíe.
Proteger la propiedad mientras la disputa está pendiente
La protección más útil es un registro documental claro y una revisión detallada de cualquier gravamen inscrito. Comience por leer la reclamación de gravamen en cuanto a forma, plazos y monto, comparándola con el Capítulo 713. Una reclamación que no cumpla los requisitos del estatuto puede ser impugnada.
Envíe un aviso por escrito que identifique cada defecto, la cláusula del contrato que incumple, el monto que retuvo y la corrección que solicita. Dé al contratista una oportunidad clara y fechada para corregir el trabajo. Envíelo por un método que pruebe la entrega y conserve la prueba.
Mantenga toda la comunicación por escrito. Las promesas verbales de “encargarse del asunto” son difíciles de probar después. Registre en el calendario cada fecha que active la disputa, desde las fechas de los avisos hasta cualquier plazo de gravamen o demanda, y mantenga un solo registro en un solo lugar.
Conservar una reconvención por trabajo defectuoso
Un propietario que retiene el pago puede tener sus propias reclamaciones, como incumplimiento de contrato o el costo de corregir el trabajo defectuoso. Puede plantearlas como reconvención cuando el contratista demande primero.
Los plazos importan. Según el § 95.11, una acción basada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un bien inmueble debe iniciarse dentro de 4 años desde la fecha en que la autoridad competente emita un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de terminación, o desde la fecha de abandono de la construcción si no se terminó, según la que sea anterior (sujeto a la regla de defectos latentes del estatuto); en todo caso, la acción debe iniciarse dentro de 7 años desde esa fecha. El Fla. Stat. § 95.11 dice: “(b) An action founded on the design, planning, or construction of an improvement to real property, with the time running from the date the authority having jurisdiction issues a temporary certificate of occupancy, a certificate of occupancy, or a certificate of completion, or the date of abandonment of construction if not completed, whichever date is earliest; except that, when the action involves a latent defect, the time runs from the time the defect is discovered or should have been discovered with the exercise of due diligence.” Ese plazo se mide desde la primera de estas fechas: la fecha en que la autoridad competente emite un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de terminación, o la fecha en que se abandonó la construcción si nunca se terminó. El Fla. Stat. § 95.11 dice: “(b) An action founded on the design, planning, or construction of an improvement to real property, with the time running from the date the authority having jurisdiction issues a temporary certificate of occupancy, a certificate of occupancy, or a certificate of completion, or the date of abandonment of construction if not completed, whichever date is earliest; except that, when the action involves a latent defect, the time runs from the time the defect is discovered or should have been discovered with the exercise of due diligence.” En caso de defecto latente, el plazo comienza cuando el defecto fue o debió haber sido descubierto. El Fla. Stat. § 95.11 dice: “(b) An action founded on the design, planning, or construction of an improvement to real property, with the time running from the date the authority having jurisdiction issues a temporary certificate of occupancy, a certificate of occupancy, or a certificate of completion, or the date of abandonment of construction if not completed, whichever date is earliest; except that, when the action involves a latent defect, the time runs from the time the defect is discovered or should have been discovered with the exercise of due diligence.” La demanda debe presentarse, en todo caso, dentro de siete años desde ese certificado o desde la fecha de abandono.
Reparar el trabajo terminado no amplía ese plazo, en el caso de trabajos dentro del alcance de un permiso y de un certificado. Las reconvenciones tienen su propio plazo. Las reconvenciones, las demandas cruzadas y las reclamaciones contra terceros que surjan de la conducta, la transacción o el hecho descrito en un escrito de demanda pueden iniciarse hasta un año después de notificado ese escrito, incluso si de otro modo estarían prescritas.
No suponga que un plazo contractual corto prevalece. Según el § 95.03, una cláusula contractual que fije un plazo más corto que el del estatuto es nula. Revise también si existe una cláusula de honorarios de abogados. Según el § 57.105, cuando un contrato celebrado a partir del 1 de octubre de 1988 permite honorarios de abogados a la parte que debe exigir su cumplimiento, un tribunal también puede otorgar honorarios razonables a la otra parte cuando esta gane cualquier acción, ya sea como demandante o como demandada, en relación con el contrato. La ley de Florida generalmente hace cumplir los acuerdos de arbitraje por escrito según el § 682.02. Si su contrato prevé arbitraje de la AAA, las reglas de construcción de la American Arbitration Association regulan la presentación, las audiencias y los honorarios.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Errores comunes que debilitan la posición de un propietario
Cuatro errores pueden debilitar la posición de un propietario en estas disputas.
Primero, retener todo el saldo cuando solo parte del trabajo está documentada como defectuosa. Eso puede provocar una reconvención y hacer que la retención parezca irrazonable.
Segundo, firmar un pago final o un finiquito sin compararlo con su lista de defectos. Un finiquito puede poner fin a reclamaciones que todavía tiene, así que revíselo primero.
Tercero, ignorar un gravamen inscrito o un aviso hasta que un plazo esté cerca. Los plazos de gravámenes y demandas corren por su cuenta, no según cuándo se sienta listo.
Cuarto, confiar en promesas verbales. La Corte Suprema de Florida, en St. Joe Corp. v. McIver, explicó que un contrato oral aún requiere oferta, aceptación, contraprestación y una especificación suficiente de los términos esenciales. Ponga por escrito cada corrección y cada promesa, y dé al contratista una oportunidad documentada de corregir el trabajo antes de tomar nuevas medidas.
Próximos pasos y cómo hablar con Ayala Law PA
Comience con cuatro pasos: reúna sus documentos, envíe un aviso escrito y claro de los defectos, lleve el control de cada plazo de gravamen y de presentación, y proteja la propiedad si se inscribe un gravamen. Cada paso construye el registro que podría necesitar más adelante.
Ayala Law PA se enfoca en litigios comerciales, incluidas las disputas de construcción y contractuales. La única oficina del despacho está en 1646 W Snow Ave, Tampa, Florida. Las empresas de Tampa, el condado de Hillsborough, Brandon y Riverview pueden comunicarse con la oficina de Tampa del despacho para analizar una disputa comercial o de construcción. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página.
Según el § 90.408, las ofertas hechas para transigir una reclamación disputada generalmente no pueden usarse para probar la responsabilidad ni el valor de la reclamación. Analice cualquier propuesta de pago parcial teniendo esa regla en mente.
Preguntas frecuentes
¿Puedo retener el pago a un contratista por trabajo defectuoso en Florida?
Posiblemente. Cuando un propietario o un contratista retiene pagos por defectos alegados, los documentos del contrato y los registros del proyecto suelen ser lo primero que revisa nuestro equipo.
¿Cuánto tiempo tengo para demandar a un contratista por trabajo defectuoso en Florida?
¿Puede un gravamen impedir la venta de mi propiedad?
Un gravamen inscrito puede dificultar una venta o un refinanciamiento. Revíselo cuanto antes frente a los requisitos del Capítulo 713.
Las evaluaciones de casos implican honorarios, y el despacho se los explicará cuando usted llame. Algunos asuntos pueden ser remitidos a otro abogado o despacho. Los resultados anteriores no predicen resultados en ningún otro asunto.
Si un contratista ha dejado de trabajar, lo ha demandado o ha inscrito un gravamen después de que usted retuvo el pago, es posible que deba decidir con rapidez cómo responder. Comuníquese a través de nuestra página de contacto o llame al (305) 570-2208 para analizar su disputa con el contratista.
