Guía de disputas por órdenes de cambio para contratistas en Florida
El pago en una disputa por una orden de cambio entre contratistas en Florida suele depender de tres preguntas. ¿Qué exige el contrato firmado para los cambios? ¿El trabajo en disputa está fuera del alcance original? ¿Qué registros prueban la aprobación y el trabajo realizado? Los tribunales y árbitros de Florida examinan el lenguaje del contrato y los hechos de cada proyecto, así que la respuesta depende de esos detalles. Esta página explica cada pregunta en términos sencillos, junto con los problemas probatorios que a menudo deciden estas controversias. Está escrita para contratistas, subcontratistas y propietarios en el condado de Hillsborough y en el área más amplia de Tampa Bay.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Empiece por lo que dice el contrato de construcción sobre los cambios
La cláusula de órdenes de cambio es el primer lugar donde debe mirar. Con frecuencia establece cómo se proponen, se valoran y se aprueban los cambios.
Muchos contratos de construcción describen un proceso paso a paso. El contratista puede tener que presentar una propuesta por escrito. El propietario puede tener que firmarla antes de que comience el trabajo. Algunos contratos fijan un plazo de notificación para reclamar costos o tiempo adicionales, y algunos exigen un formulario específico.
Revise con atención estas condiciones:
- Los formularios escritos de órdenes de cambio y quién debe firmarlos
- Si el trabajo puede comenzar antes de una aprobación firmada
- Los plazos de notificación para reclamar costos o tiempo adicionales
- Cómo se valora el cambio, por ejemplo una suma fija o costo más un margen
Un paso omitido puede debilitar una reclamación. Cuánto importa depende de la cláusula exacta y de los demás hechos de la obra. Las mismas palabras pueden tener efectos distintos en proyectos diferentes. Comience por el acuerdo firmado y por cualquier enmienda.
Por qué la aprobación por escrito importa en una disputa por una orden de cambio entre contratistas en Florida
Una orden de cambio firmada es la prueba más clara de que el propietario aceptó el trabajo adicional y su precio.
Demuestra tres cosas a la vez. El propietario vio el cambio, lo aceptó y aceptó el precio. Sin un formulario firmado, cada uno de esos puntos se convierte en algo que discutir.
Los contratistas a menudo comienzan trabajo extra para que la obra siga avanzando. Eso es comprensible cuando el cronograma es ajustado. Pero si el contrato exige primero la aprobación por escrito, empezar antes puede dificultar el cobro.
El correo electrónico, los mensajes de texto y los vales de campo firmados a veces cuentan como aprobación por escrito. Si cuentan depende de la redacción del contrato y de lo que digan los mensajes. Un texto que dice “adelante” puede o no coincidir con una cláusula que exige una orden de cambio firmada. Guarde cada mensaje y no suponga que una respuesta informal basta.
Alcance: ¿el trabajo en disputa está realmente fuera del contrato?
En una disputa por trabajo adicional, conviene reunir el contrato, las órdenes de cambio, y los correos, mensajes de texto o notas de obra que muestren quién pidió el trabajo adicional y cuándo.
El precio base cubre el alcance del trabajo. Ese alcance normalmente surge de los planos, las especificaciones y cualquier asignación. Una asignación es una cantidad reservada para un artículo, como un accesorio, cuya elección final no se hizo al firmar. Los cambios en las asignaciones suelen provocar disputas.
La controversia más común es si el trabajo era necesario para terminar la obra original. Un contratista puede decir que una condición del terreno no se veía en los planos. Un propietario puede decir que el mismo trabajo era evidente en los dibujos y estaba incluido en el precio. Ambas partes señalan los mismos documentos.
Las solicitudes de información (RFI), los registros de las condiciones del terreno y los dibujos revisados suelen mostrar cuál de las dos lecturas es la correcta. Muestran qué se pidió, qué se sabía y cuándo.
Aprobaciones verbales y el problema de la prueba
Una promesa verbal de pagar por trabajo adicional es más difícil de probar que una orden de cambio por escrito.
Cuando un propietario dice “hágalo, nosotros pagamos”, no existe un documento que muestre lo que se dijo. Las dos partes a menudo recuerdan la conversación de forma distinta. Una puede recordar un rango de precio. La otra puede no recordar ningún precio.
Los testigos, el momento en que ocurrió todo y la conducta que lo rodeó pueden respaldar una aprobación oral. Ayuda un capataz que escuchó la instrucción. También ayuda un mensaje enviado ese día que se refiere a la llamada. La otra parte normalmente cuestionará esa prueba.
Florida trata los contratos orales según las reglas básicas del derecho contractual. En St. Joe Corp. v. McIver, la Corte Suprema de Florida dijo que un contrato oral aún necesita una oferta, una aceptación, una contraprestación y suficiente detalle en los términos esenciales. Esos elementos son difíciles de demostrar cuando el precio y el alcance nunca se escribieron.
Si un acuerdo oral puede ejecutarse depende a menudo de lo que las partes pusieron por escrito, por lo que revisar los documentos desde el principio vale la pena. Eso depende de los términos y de los hechos.
Historial de trato y conducta en el proyecto
La forma en que las partes actuaron en el proyecto puede mostrar lo que esperaban.
Si el propietario aprobó órdenes de cambio anteriores sin objeción, ese patrón puede sugerir que esperaba el mismo proceso para cambios posteriores. Pagar un cambio anterior, aceptar trabajo terminado o permitir que el trabajo continúe sin protesta pueden interpretarse como conducta. Cada parte leerá la misma conducta para que encaje con su propia versión.
Los tribunales y árbitros valoran esta prueba junto con el contrato escrito. No anula automáticamente los términos del contrato.
Algunos contratistas también reclaman el pago por enriquecimiento sin causa, una reclamación basada en la equidad. Revisar cualquier contrato firmado que cubra el mismo trabajo es un paso inicial sensato.
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Registros que respaldan o defienden una reclamación por orden de cambio
Las órdenes de cambio firmadas, los diarios de obra, las fotos, las hojas de horas, los vales de entrega y las facturas suelen ser lo más importante.
Un desglose de precios que vincule cada costo con el trabajo modificado facilita la evaluación de una reclamación. Las lagunas perjudican. Si las horas de la cuadrilla dedicadas al trabajo adicional nunca se registraron, la reclamación se convierte en una cuestión de memoria.
Lleve los registros mientras se hace el trabajo. Los registros reconstruidos semanas después suelen ponerse en duda. Las marcas de fecha en las fotos, las marcas de tiempo de los mensajes y un diario de obra llevado en el sitio pueden mostrar cuándo se realizó el trabajo.
Los propietarios también necesitan registros. Una copia de la orden de cambio enviada para firma, la respuesta y cualquier nota sobre por qué se rechazó el trabajo pueden importar tanto como el expediente del contratista.
Disputas sobre precio frente a disputas sobre el derecho al pago
El derecho al pago pregunta si el trabajo es pagadero en absoluto. El precio pregunta cuánto vale.
Mantenga separadas estas preguntas. Las partes pueden estar de acuerdo en que el trabajo fue adicional pero discutir el precio. O pueden disputar si el cambio fue aprobado. Cada pregunta necesita su propia prueba.
Las disputas sobre precio a menudo involucran el margen de ganancia, los gastos generales, los costos por demora y los créditos por trabajo eliminado. El método de precio del contrato y los registros de las partes suelen impulsar estos argumentos. Un contrato con precio unitario o un margen fijo ofrece un punto de partida más claro que uno que no dice nada sobre el precio.
Las negociaciones de acuerdo pueden ayudar. Según § 90.408, una oferta para transigir una reclamación disputada, y las declaraciones hechas en esas negociaciones, generalmente no son admisibles para probar la responsabilidad o el valor de la reclamación. Cuando se acumulan intereses y ningún contrato fija la tasa, § 687.01 remite a § 55.03, que fija la tasa de interés pagadera sobre sentencias o decretos.
Cómo maneja Ayala Law PA estas disputas
Ayala Law PA se concentra en litigios comerciales, incluido el litigio de construcción.
La firma atiende disputas entre contratistas y subcontratistas, ejecuciones de gravámenes y disputas sobre contratos de construcción en los tribunales y en arbitraje de Florida. Según la sección 95.11(6)(b) de los Estatutos de Florida, una acción para ejecutar un gravamen equitativo que surge del suministro de mano de obra, servicios o materiales para la mejora de un bien inmueble debe iniciarse dentro de un año.
Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. La única oficina de la firma está en 1646 W Snow Ave, Tampa. La firma representa a empresas de Tampa, del condado de Hillsborough y del área de Tampa Bay ante los tribunales y en arbitraje de Florida, y las empresas de esas zonas son bienvenidas a comunicarse con la firma para analizar un asunto.
El arbitraje también puede ser importante. Según § 682.02, un acuerdo escrito de arbitraje es válido y exigible, salvo por las causas que existen para revocar cualquier contrato. Si su contrato tiene una cláusula de arbitraje, el foro puede formar parte del análisis.
Algunos asuntos pueden remitirse a otro abogado o firma cuando sea apropiado. Los honorarios dependen del asunto, y la firma explica su acuerdo de honorarios cuando analiza un caso.
Próximos pasos si el pago de su orden de cambio está en disputa
Si un propietario se niega a pagar trabajo adicional, o si usted tiene una orden de cambio sin firmar, comience por reunir los registros.
Reúna el contrato firmado, cualquier enmienda, los formularios de órdenes de cambio, los diarios de obra, las fotos, las facturas y cada mensaje sobre el trabajo adicional. Anote cuándo se solicitó cada cambio y cuándo se realizó el trabajo.
Los plazos importan. Según § 95.03, una disposición contractual que fije un plazo para demandar más corto que el que permite la ley es nula. § 95.11 exige que las acciones basadas en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un bien inmueble se inicien dentro de 4 años, contados desde la fecha en que la autoridad competente emita un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de terminación, o desde la fecha de abandono de la construcción si no se completó, lo que ocurra primero; en el caso de un defecto oculto, el plazo corre desde que el defecto se descubre o debió haberse descubierto con la debida diligencia. En todo caso, la acción debe iniciarse dentro de 7 años contados desde esa misma fecha, aunque las reconvenciones, las demandas cruzadas y las demandas contra terceros que surjan de la misma transacción pueden presentarse hasta 1 año después de notificarse el escrito correspondiente, incluso si de otro modo estarían prescritas.
Preguntas frecuentes
¿Necesito una orden de cambio firmada para cobrar trabajo adicional en Florida?
Una orden de cambio firmada es la prueba más clara de la aprobación. Si otro registro cuenta depende de la redacción del contrato y de los hechos.
¿Puede un contratista cobrar trabajo adicional si el propietario solo lo aprobó verbalmente?
Puede ser posible, pero una aprobación verbal es más difícil de probar. La respuesta depende de los términos del contrato y de la prueba disponible.
Si un propietario no quiere pagar el trabajo que usted realizó más allá del contrato, comuníquese con Ayala Law PA al (305) 570-2208 o a través de la página de contacto para analizar los documentos de su proyecto.
