El vendedor se retiró de la compraventa de un inmueble comercial en Florida
Cuando un vendedor se retira de una compraventa de inmueble comercial en Florida, lo primero que conviene revisar es el contrato firmado. Repasar las condiciones de cualquier acuerdo firmado es un primer paso práctico. Si la otra parte tenía una salida válida depende de las cláusulas del contrato y de los hechos. Esta guía explica las razones más comunes, los recursos que pueden estar disponibles y qué hacer ahora.
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Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Qué significa que un vendedor o comprador se retire de un contrato de compraventa comercial
Retirarse significa que una de las partes se niega a cerrar la operación, deja de cumplir o intenta poner fin a un acuerdo firmado sin un derecho que le otorgue el contrato.
Ejemplos comunes incluyen a un vendedor que acepta una oferta más alta, a un comprador que desiste después de la inspección, un financiamiento que no se concreta y una fecha de cierre que pasa sin ninguna acción. Cada uno de estos casos puede dejar a la otra parte con un proyecto paralizado y dinero en riesgo.
Esta página está escrita para dueños de negocios, inversionistas, administradores de LLC y desarrolladores, sea cual sea su posición en la operación. Muchos lectores actúan en nombre de una empresa o de un socio y no a título personal. Para una visión más amplia, consulte nuestro centro de información sobre disputas de inmuebles comerciales en Florida.
¿Qué razones para retirarse se sostienen?
- Condiciones suspensivas no cumplidas. Las condiciones de financiamiento, inspección, levantamiento topográfico, ambientales y de zonificación suelen tener plazos y reglas de notificación. La redacción exacta y los requisitos de notificación determinan el resultado.
- Problemas de título. Gravámenes, sentencias u otros defectos de titularidad pueden bloquear un cierre. El contrato suele establecer quién debe corregirlos y en qué plazo.
- Facultades del firmante. En una LLC, un miembro de una empresa administrada por sus miembros o un gerente de una empresa administrada por gerentes puede tener facultad para firmar una transferencia de inmueble. Según el § 605.04074(3), una declaración de facultades inscrita puede limitar ese poder, por lo que conviene revisar los registros.
- Salidas a favor del comprador. En muchas operaciones, los derechos de salida están redactados en favor del comprador.
Cualquier transferencia de un derecho de propiedad inmobiliaria o de un plazo de arrendamiento de más de 1 año sobre bienes inmuebles generalmente debe constar por escrito y firmarse en presencia de dos testigos firmantes, conforme al § 689.01(1); sin embargo, no se requieren testigos firmantes para un arrendamiento de bienes inmuebles ni para cualquier instrumento relacionado con un arrendamiento de bienes inmuebles. Para cualquier interés sobre bienes inmuebles de más de 1 año, la ley de Florida exige, salvo excepciones previstas en la ley, un instrumento firmado en presencia de dos testigos firmantes, y los acuerdos paralelos hechos solo de palabra son difíciles de hacer valer.
Qué puede incluir una demanda por una operación abandonada
Una demanda o un arbitraje puede buscar hacer cumplir el contrato, recuperar un depósito o cobrar daños por incumplimiento.
- Incumplimiento de contrato por negarse a cerrar o a cumplir.
- Disputas sobre depósitos. El contrato determina quién retiene el depósito de garantía (earnest money) y cuándo puede liberarse.
- Cumplimiento específico. Una orden judicial que obligue a completar la venta.
- Si esto encaja en un caso concreto requiere revisión.
- Arbitraje. Si el contrato lo exige, Florida generalmente hace cumplir los acuerdos de arbitraje escritos conforme al § 682.02, y el derecho federal los hace cumplir en operaciones marítimas o en contratos que involucren comercio. Según el § 682.03, un tribunal puede ordenar el arbitraje y suspender un procedimiento judicial relacionado.
Lo que puede costar retirarse sin una razón válida
- El depósito. Cuando el contrato prevé la pérdida del depósito, el vendedor puede quedarse con él. Con frecuencia surgen disputas sobre si el depósito se debe o debe devolverse.
- El contrato y los registros determinan la medida del daño, así que no suponga una cifra.
- Honorarios de abogados. Si el contrato permite que una parte recupere honorarios por hacerlo cumplir, el § 57.105(7) permite que un tribunal también otorgue honorarios razonables a la otra parte si esta resulta vencedora, en contratos celebrados a partir del 1 de octubre de 1988.
- Costos de mantenimiento. Pueden reclamarse gastos como impuestos, seguros o pérdida de uso, pero solo con registros claros.
- Plazos. Florida fija los plazos para presentar demandas en el § 95.11. El plazo generalmente comienza cuando ocurre el último elemento de la reclamación, conforme al § 95.031. Una cláusula contractual que acorte ese plazo es nula según el § 95.03.
Cómo suele avanzar una disputa por un contrato de compraventa comercial
Una disputa típica pasa por una revisión de los documentos, un requerimiento por escrito, la elección del recurso, la presentación de la demanda y los intentos de resolverla.
- Revisar el expediente. Cotejar el contrato, las enmiendas, las notificaciones, los registros de depósito y los correos electrónicos frente a cada plazo.
- Enviar un requerimiento por escrito. Seguir cualquier plazo de notificación o de subsanación que fije el contrato.
- Elegir los recursos. Las opciones pueden incluir la recuperación del depósito, daños y perjuicios, cumplimiento específico o una combinación.
- Presentar demanda o arbitraje. Los casos judiciales generalmente deben presentarse en el condado donde resida el demandado, donde surgió la causa de acción o donde se ubica el inmueble en litigio, conforme al § 47.011 (esta regla no aplica a acciones contra personas no residentes). El contrato puede prever el arbitraje en su lugar. El texto de las Reglas de Procedimiento Civil de Florida está disponible en línea para los lectores que deseen revisarlo.
- Descubrimiento de pruebas, mociones y resolución. A petición de una de las partes, un tribunal debe remitir a mediación cualquier demanda civil por daños monetarios presentada, conforme al § 44.102(2)(a), siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que dichos costos puedan dividirse equitativamente, con sujeción a las excepciones enumeradas.
Los plazos varían según la agenda del tribunal, las reclamaciones involucradas y si la otra parte impugna los hechos. Cualquier calendario es una estimación, no una promesa.
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Qué deben hacer las empresas de inmediato
Conserve todos los registros ahora y anote todos los plazos en un solo lugar.
- Guarde el contrato firmado, todas las enmiendas, anexos, informes de inspección y levantamiento, y los recibos de depósito o las instrucciones de depósito en garantía (escrow).
- Guarde todos los mensajes de texto, correos electrónicos y notas de llamadas, con sus fechas.
- Anote en el calendario la fecha de cierre, los plazos de condiciones suspensivas y cualquier plazo de subsanación.
- Evite admitir por escrito culpa alguna en los mensajes a la otra parte.
- Revise cualquier liberación, carta de terminación o nuevo acuerdo antes de firmarlo, ya que puede afectar al depósito y a sus reclamaciones restantes.
Por qué trabajar con Ayala Law PA en disputas contractuales de compraventa de inmuebles comerciales
Ayala Law PA se enfoca en litigios empresariales, incluidas las disputas contractuales, de accionistas, de construcción e inmobiliarias en los tribunales y arbitrajes de Florida.
La práctica del despacho abarca litigios empresariales, litigios comerciales, disputas contractuales, disputas de accionistas y socios, litigios de construcción, litigios inmobiliarios y litigios de comercio internacional.
Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. La oficina de Ayala Law PA está en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL 33606; los clientes de Tampa, el condado de Hillsborough y Tampa Bay son atendidos desde esa oficina en Tampa. El despacho representa a empresas de Tampa, el condado de Hillsborough, Brandon, Riverview, Plant City, Temple Terrace y el área más amplia de Tampa Bay.
El despacho cuenta con asistentes y personal de oficina que ayudan a organizar los expedientes y a dar seguimiento a los plazos. Nuestro equipo se enfoca en poner primero en orden el contrato, los registros y los plazos.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si un vendedor se retiró de una compraventa de inmueble comercial en Florida?
El comprador puede revisar los derechos de salida y los recursos previstos en el contrato. Según las condiciones, el comprador puede buscar la recuperación del depósito, daños y perjuicios o el cumplimiento específico.
¿Puede un comprador demandar a un vendedor por retirarse?
El propio cumplimiento del comprador en virtud del contrato también es importante.
¿Qué pasa si un comprador se retira de una operación de bienes raíces comerciales?
Si un vendedor puede quedarse con el depósito depende de las condiciones del contrato y de los hechos de cada situación. Las opciones disponibles tras un incumplimiento dependen de la redacción específica del contrato y de los hechos involucrados.
¿Siempre se pierde el depósito?
No. Si el depósito se retiene, se devuelve o se disputa depende del contrato y de la razón por la que la operación fracasó.
¿Cuánto tiempo tengo para actuar?
Florida fija los plazos para presentar demandas en el § 95.11, y una cláusula contractual no puede acortarlos conforme al § 95.03. Actuar pronto mantiene abiertas sus opciones.
Hable con Ayala Law PA sobre su contrato
Se acerca una fecha de cierre, hay un depósito en juego y la otra parte se niega a cumplir. Es una posición difícil, y no tiene que enfrentarla solo.
Para solicitar una evaluación de su caso, visite la página de contacto o llame al (305) 570-2208. Traiga el acuerdo firmado, cualquier enmienda y todas las notificaciones de plazos. No se puede prometer ningún resultado, y la revisión se basa en el contrato y en los registros.
