¿Subcontratista sin pago en Tampa? Opciones en Florida explicadas
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
La respuesta corta: por lo general, tiene una reclamación contra el contratista general
Si un contratista general no pagó su factura de subcontratista, ¿cuáles son sus opciones en Florida? En la mayoría de los casos, usted tiene una reclamación contra ese contratista general según su subcontrato por el trabajo que realizó y los materiales que suministró.
Estas protecciones son independientes de la reclamación de dinero. Una demanda por el saldo impagado es una vía. Los plazos que protegen una reclamación de gravamen (lien) o de fianza (bond) son otra. Cada caso tiene particularidades, por lo que conviene consultar con un abogado cuanto antes.
Esta página ofrece información general sobre temas de litigio comercial. Su subcontrato, los documentos del proyecto y las fechas exactas determinan el análisis. Algunos puntos dependen de los hechos, así que úselos para organizar sus próximos pasos.
¿Una cláusula de pago condicionado le impide cobrar?
Una cláusula de pago condicionado (pay-when-paid) vincula su pago a que el contratista general reciba el pago del propietario. Si esa cláusula se aplica, el contratista general puede argumentar que su dinero todavía no es exigible. Muchos subcontratos incluyen una, así que no asuma que el suyo la tiene o no. Lea la sección de pagos palabra por palabra.
Los tribunales examinan con atención la redacción exacta. El lenguaje que convierte el pago del propietario en una condición, o que dice que el pago es “sujeto a” el pago del propietario, suele recibir la mayor atención. La redacción que solo establece un calendario general de pagos puede interpretarse de otra manera. Cuál interpretación prospera depende del contrato y de los hechos.
Trátelo como una cuestión de los términos, no como una respuesta definitiva.
Paso uno: envíe una reclamación por escrito y conserve prueba de que fue recibida
Una reclamación por escrito detalla exactamente lo que se le debe y pide el pago en una fecha determinada. Convierte un vago “¿dónde está mi dinero?” en un registro claro. Ese registro importa después, ya sea que persiga un gravamen, una reclamación de fianza o una demanda.
Incluya estos elementos:
- El contrato y el nombre del proyecto.
- El número, monto y fecha de cada factura impagada.
- Cualquier orden de cambio impagada, con el trabajo descrito.
- Una fecha de pago solicitada.
- Una declaración de que buscará otros recursos si no se realiza el pago.
Envíela de una manera que genere prueba de entrega, como correo certificado más correo electrónico. Guarde copias de todo lo que envíe y reciba, y anote la fecha en que salió cada mensaje.
La reclamación también puede generar una respuesta. Un contratista general puede impugnar facturas específicas, lo que reduce el alcance del conflicto. Si el contratista general ya aceptó los montos y prometió pagar, ese historial puede respaldar una reclamación de cuenta reconocida (account stated). Un tribunal de apelaciones de Florida describió esa reclamación como una que requiere prueba de un acuerdo que fije el monto adeudado y una promesa de pagarlo. Sin embargo, una carta de reclamación no sustituye los plazos que se explican a continuación.
Plazos de aviso que pueden proteger o extinguir sus derechos de gravamen
La ley de gravámenes de construcción de Florida está en el Capítulo 713. Un aviso omitido puede poner en riesgo la protección del gravamen, incluso cuando el dinero es claramente debido. Las fechas exactas dependen de cuándo comenzó, cuándo trabajó por última vez y qué avisos ya se entregaron.
Muchos subcontratistas suponen que el plazo corre desde su última factura. Esa suposición puede ser errónea. Verifique qué evento del proyecto inicia cada plazo, porque los plazos se vinculan a eventos específicos: un plazo de aviso de gravamen bajo el Capítulo 713 puede correr desde un evento distinto, como el primer o último suministro, que un plazo para presentar una demanda.
La secuencia habitual tiene tres partes. Cada paso tiene su propio calendario, y un paso omitido puede cerrar esa vía.
No espere a que el contratista general pague antes de revisar estas fechas. Reúna la fecha de inicio del proyecto, sus fechas de primera y última entrega o trabajo, y cada aviso que envió. Anótelas en un solo lugar y luego compárelas con el estatuto vigente.
Gravamen, ejecución hipotecaria y el reloj de la demanda
Según Fla. Stat. § 95.11, una acción basada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un bien inmueble debe iniciarse en cualquier caso dentro de los 7 años posteriores a la fecha más temprana entre la emisión de un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de finalización, o la fecha en que se abandonó la construcción si no se completó. Cada situación depende de sus hechos particulares, y puede haber distintas vías legales para resolverla.
La ejecución de un gravamen pide a un tribunal que haga valer el gravamen contra la propiedad. Es una demanda con sus propios plazos y procedimientos. Un gravamen que no se registre ni se haga valer dentro de los períodos legales puede perder su valor, así que el calendario va primero.
El estatuto general de prescripción de Florida fija otros plazos para reclamaciones relacionadas con la construcción. Según el estatuto de limitaciones de Florida, una reclamación basada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un bien inmueble debe presentarse dentro de cuatro años. Ese período corre desde lo que ocurra primero: la fecha en que la autoridad competente emite un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de finalización, o la fecha en que se abandonó la construcción si nunca se completó. Cuando la reclamación involucra un defecto latente, los cuatro años corren en cambio desde que se descubrió el defecto o debió haberse descubierto con la debida diligencia, pero la acción aún debe presentarse a más tardar siete años después de esa fecha más temprana. Ese período corre desde la más temprana entre la fecha del certificado de ocupación, del certificado de finalización o del abandono. Los defectos latentes siguen una regla separada. Las reconvenciones, las demandas cruzadas y las reclamaciones contra terceros que surjan de la conducta, la transacción o el suceso expuesto o que se intentó exponer en un escrito pueden presentarse hasta un año después de que se notifique el escrito al que se refieren, aun cuando de otro modo estarían prescritas.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
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Reclamaciones de fianza de pago en proyectos públicos y privados
Una fianza de pago es la promesa de un afianzador de pagar a ciertos subcontratistas y proveedores si el contratista general no lo hace. Una reclamación de fianza es independiente de una reclamación de gravamen, así que puede tener una, la otra o ambas. Los proyectos públicos suelen implicar una fianza de pago. Los proyectos privados también pueden tenerla, así que revise la documentación de su obra.
El plazo aquí es corto. Para una fianza de pago en la que el obligado principal es un contratista, subcontratista o sub-subcontratista, en obras privadas o públicas, el período para demandar la ejecución de una reclamación corre desde el último suministro de mano de obra, servicios o materiales, o desde el último suministro del contratista si el contratista es el obligado principal en una fianza del mismo proyecto, lo que sea posterior, salvo que otras disposiciones legales dispongan lo contrario. Ese período corre desde el último suministro de mano de obra, servicios o materiales. Si el contratista es el obligado principal en una fianza del mismo proyecto de construcción, corre en cambio desde el último suministro del contratista, lo que sea posterior. Esto aplica tanto a obras privadas como públicas. El año corre desde el último suministro de mano de obra, servicios o materiales, o desde el último suministro del contratista si este es el obligado principal en una fianza del mismo proyecto, lo que sea posterior.
Solicite copias de cualquier fianza al propietario o al contratista general. Anote en su archivo el nombre del afianzador, el número de la fianza y los datos de contacto. Si no puede localizar una fianza, anote también eso. Comuníquese pronto con nuestra oficina para revisar los plazos que pueden aplicarse a su reclamación.
Presentar una demanda: tribunal de reclamaciones menores, tribunal de condado o tribunal de circuito
Puede demandar al contratista general por incumplimiento del subcontrato y reclamaciones relacionadas, como órdenes de cambio impagadas. El tribunal adecuado depende del monto reclamado y de las reclamaciones involucradas. Las reclamaciones menores pueden ajustarse a un proceso más sencillo, mientras que las mayores suelen ir a un tribunal de condado o de circuito. Verifique los límites vigentes antes de presentar la demanda.
El lugar también importa. Según Fla. Stat. § 47.011, las acciones deben presentarse en el condado donde reside el demandado, donde se originó la causa de acción o donde se encuentra la propiedad en litigio. Esta sección no se aplicará a las acciones contra personas no residentes. En muchos proyectos del área de Tampa Bay, uno de esos condados será la respuesta.
La mediación puede llegar pronto. Según Fla. Stat. § 44.102, a petición de una parte, un tribunal debe remitir a mediación una acción civil presentada por daños monetarios. Fla. Stat. § 44.102 dice: “(2) Un tribunal, según las reglas adoptadas por el Tribunal Supremo: (a) Debe, a petición de una parte, remitir a mediación cualquier acción civil presentada por daños monetarios, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que los costos puedan dividirse equitativamente entre las partes, salvo que: 1.” Eso aplica cuando la parte solicitante está dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o cuando los costos pueden dividirse equitativamente entre las partes. Según Fla. Stat. § 44.102(2)(a), a petición de una parte, un tribunal debe remitir a mediación una acción civil presentada por daños monetarios, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que los costos puedan dividirse equitativamente entre las partes, salvo que aplique una de las excepciones enumeradas en el estatuto; una de esas excepciones es una acción presentada para cobrar una deuda. La mediación es un proceso en el que las partes trabajan para resolver la controversia antes de que continúe el litigio, como explica una guía de un tribunal federal de apelaciones.
Los honorarios también pueden trasladarse. Si el subcontrato contiene una cláusula de honorarios de abogado, Fla. Stat. § 57.105 permite que el tribunal conceda honorarios razonables a la parte que gane. El tribunal puede hacerlo sea que esa parte sea la demandante o la demandada. Fla. Stat. § 57.105 dice: “Si un contrato contiene una disposición que permite honorarios de abogado a una parte cuando esta debe tomar cualquier acción para hacer cumplir el contrato.”
Las ofertas de transacción tienen plazos.
Documentos que conviene reunir ahora, y las quejas de licencia como vía separada
Empiece por reunir el subcontrato firmado, las órdenes de compra, las órdenes de cambio, los cuadros de valores, los diarios de obra, las facturas y los vales de entrega. Añada todos los registros de pagos que tenga. Incluya las renuncias de gravamen que firmó y cualquier renuncia que le pidieron pero que nunca recibió.
Las comunicaciones importan tanto como los papeles. Guarde mensajes de texto, correos electrónicos y mensajes de voz con el contratista general, el gerente de proyecto y el propietario. Escriba notas de las llamadas telefónicas con la fecha, la hora, los nombres y lo que se dijo. Una nota escrita el mismo día es más confiable que la memoria meses después.
Pregunte si el propietario o un prestamista solicitó una declaración jurada del contratista, que es una declaración bajo juramento sobre lo que el contratista general pagó a subcontratistas y proveedores. Si existe, puede mostrar lo que el contratista general dijo que se pagó. Si el contratista general declaró pagos que nunca ocurrieron, esa contradicción vale la pena registrarla.
Una queja de licencia es una vía distinta. Ese proceso se ocupa de la licencia. No cobra el dinero que se le debe, así que manténgalo separado de su reclamación de pago.
Hable de su factura impagada con Ayala Law PA
Si tiene un saldo impagado en sus registros, el contratista general dejó de responder y una fecha de gravamen o de aviso se acerca, usted está en la situación que describe esta página. Nuestro equipo puede revisar con usted el subcontrato, las facturas y las fechas. Llame al (305) 570-2208 o use el formulario de evaluación de casos en https://www.lawayala.com/contact/ para iniciar esa conversación.
Llame al (305) 570-2208 para hablar sobre su caso.
Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. La oficina de Ayala Law PA está en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL 33606; los clientes de Tampa, el condado de Hillsborough y Tampa Bay son atendidos desde esa oficina en Tampa. Si un asunto puede ser remitido a otro abogado o firma, se lo diremos. Para una visión más amplia, consulte las páginas de la firma sobre litigio comercial y litigio de construcción.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tengo para demandar a un contratista general en Florida?
Los plazos dependen de la reclamación. Según la ley de Florida, una acción basada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un bien inmueble debe iniciarse, por regla general, dentro de los cuatro años contados desde la fecha más temprana entre la emisión, por la autoridad competente, de un certificado de ocupación temporal, un certificado de ocupación o un certificado de terminación, o el abandono de la obra si no se terminó. Cuándo comienza a correr un plazo en casos de defectos ocultos depende de los hechos de cada situación. Ese plazo corre desde la fecha más temprana entre las siguientes: la fecha en que la autoridad competente emite un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de finalización, o la fecha de abandono de la obra si no se completó. En los casos de defectos ocultos, la fecha en que se consideran los plazos depende de las circunstancias de cada caso. En el caso de un defecto latente que no era fácilmente visible, los 4 años pueden correr en cambio desde que se descubrió el defecto o razonablemente debió haberse descubierto, pero el estatuto fija un límite máximo de 7 años desde esa fecha más temprana. Pueden aplicarse otros plazos o excepciones según el tipo de reclamación, por lo que el plazo en una controversia específica debe revisarse con prontitud.
¿Todavía puedo demandar si no tengo un subcontrato por escrito?
Posiblemente. Los tribunales de Florida describen el enriquecimiento injusto como un beneficio que usted entregó y que la otra parte retuvo en circunstancias injustas, pero si esto aplica depende de los hechos.
¿Tengo que ir a mediación antes de presentar la demanda?
La mediación ordenada por el tribunal aplica a acciones civiles ya presentadas: a petición de una de las partes, el tribunal debe remitir a mediación las acciones civiles por daños monetarios, salvo las excepciones que prevé la ley. Una vez presentado el caso, un tribunal debe remitir a mediación muchas reclamaciones por daños a petición de una parte, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que los costos puedan dividirse equitativamente entre las partes. Fla. Stat. § 44.102 dice: “(2) Un tribunal, según las reglas adoptadas por el Tribunal Supremo: (a) Debe, a petición de una parte, remitir a mediación cualquier acción civil presentada por daños monetarios, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que los costos puedan dividirse equitativamente entre las partes, salvo que: 1.” Las excepciones incluyen las acciones presentadas para cobrar una deuda, las reclamaciones por mala praxis médica, las disputas entre arrendador e inquilino sin una reclamación de lesiones personales, y los casos regidos por las Reglas de Reclamaciones Menores de Florida.
