Impugnación de gravamen de construcción en Florida | Ayala Law PA
Cuando una persona que aportó mano de obra, servicios o materiales para una obra en su propiedad registra un gravamen sobre ella, el registro puede plantear serias dudas sobre sus derechos y sus opciones. En Florida puede impugnarse un gravamen, pero los pasos adecuados dependen de los hechos. Esta guía explica qué es un gravamen, qué fechas son las más importantes y cómo proteger su posición mientras decide qué hacer. Muchos propietarios buscan formas de impugnar un gravamen de construcción en Florida en medio de un proyecto o una venta que no habían previsto. Los dueños de negocios, los arrendadores comerciales y los propietarios de inmuebles en el condado de Hillsborough y en el área más amplia de Tampa Bay se enfrentan a esta situación.
Si un gravamen de construcción quedó registrado contra una propiedad que usted posee o administra, no tiene que descifrar los plazos solo; comuníquese con Ayala Law PA para revisar su caso. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Un gravamen de construcción es un reclamo registrado contra su propiedad
La ley de gravámenes de construcción de Florida, contenida en el Capítulo 713 de los Estatutos de Florida, regula estos reclamos. Los derechos de cada reclamante dependen de su contrato y del trabajo o los materiales que aportó.
Muchos propietarios se sorprenden con un gravamen después de haber pagado en su totalidad al contratista general. Antes de responder, averigüe quién lo presentó, qué reclama y cuándo se registró. Esos tres datos determinan cada paso posterior.
Revise los plazos y los documentos del gravamen antes de responder
El primer paso es anotar la fecha de registro, el último día en que se suministraron el trabajo o los materiales, y todos los nombres que aparecen en el gravamen. En Florida, muchos plazos se cuentan desde un hecho específico. Según la ley de Florida, una causa de acción se origina cuando ocurre el último elemento de la reclamación (Fla. Stat. § 95.031). Reúna los registros de la obra para ver esas fechas con claridad.
Algunos plazos son cortos. Florida concede un año para exigir el cumplimiento de ciertos gravámenes equitativos vinculados a trabajos de mejora (Fla. Stat. § 95.11). Un plazo de un año también se aplica a muchas reclamaciones sobre fianzas de pago. La sección 95.11 excluye de su plazo de cinco años para instrumentos escritos la acción para exigir una reclamación contra una fianza de pago, y esa reclamación se rige por las disposiciones aplicables del párrafo (6)(e), s. 255.05(10), s. 337.18(1) o s. 713.23(1)(e), por lo que conviene revisar los detalles de cada reclamación.
A continuación, lea el gravamen en sí. Confirme que identifica correctamente la propiedad, el propietario y el reclamante. Verifique que incluye la información básica que necesita una reclamación válida. Los datos faltantes o incorrectos pueden ser motivo para impugnarlo. Guarde en un mismo expediente copias del gravamen, su contrato, las facturas y los registros de pago.
Una impugnación por escrito notifica al titular del gravamen que usted disputa el reclamo
Exponga los fundamentos con hechos concretos. Por ejemplo, diga que ya pagó el monto reclamado, que el trabajo nunca se realizó o que el gravamen describe una propiedad equivocada. Adjunte o cite los documentos que prueban cada hecho.
Mantenga un expediente fechado con el gravamen registrado, su impugnación, la prueba de notificación y cualquier respuesta. Si el titular del gravamen responde, no dé por hecho que el asunto ha terminado. Cada respuesta puede traer una nueva fecha que debe controlar.
Después de una impugnación, es posible que el titular del gravamen deba demandar, y los plazos importan
Tras notificar una impugnación, el titular del gravamen puede necesitar presentar una demanda para hacer valer su reclamo. No suponga que retirará el reclamo por su cuenta. Controle la fecha de la notificación y cualquier plazo que le siga.
Florida también limita el lugar donde puede presentarse una acción. Una acción solo debe presentarse en el condado donde reside el demandado, donde se originó la causa de acción o donde se encuentra la propiedad en litigio, aunque esta regla no se aplica a las acciones contra personas no residentes (Fla. Stat. § 47.011). En el caso de una propiedad del condado de Hillsborough, la ubicación de la propiedad es una de esas opciones.
Un caso pendiente puede retrasar una venta o una refinanciación, por lo que los propietarios comerciales suelen sentir el efecto con rapidez.
Otras formas de impugnar un gravamen dependen del monto y del contrato
Las disputas sobre el monto son comunes. Si ya pagó una parte de la factura, o si el titular del gravamen cobró trabajos fuera de su contrato, indíquelo por escrito y adjunte sus registros.
Algunos propietarios también preguntan si el gravamen puede trasladarse a una fianza. Ese paso puede separar la reclamación de la propiedad mientras se decide la disputa. Si tiene sentido depende de su contrato y de sus registros.
La exposición a honorarios de abogados funciona en ambos sentidos. Según la ley de Florida, un tribunal debe otorgar honorarios razonables de abogado, pagados en partes iguales por la parte perdedora y por el abogado de la parte perdedora, cuando cualquiera de ellos supo o debió saber que una reclamación o defensa no estaba respaldada por los hechos materiales o que no estaría respaldada por la ley vigente. Hay excepciones. No se concede ningún honorario por un argumento de buena fe para extender, modificar o revertir la ley vigente con una expectativa razonable de éxito. No se concede ningún honorario contra un abogado que actuó de buena fe según las declaraciones del cliente sobre los hechos. Una parte representada no es sancionada por una reclamación no respaldada por la ley vigente (Fla. Stat. § 57.105). Si su contrato contiene una cláusula que concede honorarios de abogado a la parte que deba actuar para exigir su cumplimiento, el tribunal también puede otorgar honorarios razonables a la otra parte cuando esta gane, pero esto solo se aplica a contratos celebrados a partir del 1 de octubre de 1988 (Fla. Stat. § 57.105(7)). Si su contrato prevé arbitraje, la página de la American Arbitration Association sobre la industria de la construcción describe sus opciones de arbitraje y mediación para disputas de construcción.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Errores comunes que cometen los propietarios con un gravamen registrado
Los errores más comunes son ignorar el gravamen, confiar en promesas verbales y dejar pasar una fecha. A veces los propietarios esperan con la ilusión de que el gravamen desaparezca por sí solo. Otros aceptan la palabra del contratista en lugar de un documento firmado.
- Ignorar un gravamen registrado y esperar que se resuelva sin actuar.
- Confiar en promesas verbales en lugar de documentos en el expediente.
- Esperar demasiado para registrar en la agenda los plazos de un año y otros plazos.
- Pasar por alto cómo un gravamen puede afectar una venta, una refinanciación o un arrendamiento.
Si el gravamen está vinculado a un proyecto público, una reclamación de fianza de pago en un proyecto público puede ser un asunto separado. Los inquilinos y los arrendadores también deben revisar una disputa sobre cargos CAM en un contrato de arrendamiento comercial si el gravamen afecta un arrendamiento.
¿Dónde se presenta una demanda para ejecutar un gravamen?
La competencia territorial también puede ser adecuada en el condado donde se encuentra la propiedad en litigio.
¿Pagar al contratista general pone fin a un gravamen?
No siempre. Los subcontratistas y proveedores que no reciben pago en un proyecto de construcción suelen tener dudas sobre sus opciones, y el resultado de cualquier disputa de pago depende del contrato y de los hechos específicos.
¿Cuánto tiempo tengo para actuar?
Florida establece plazos distintos para reclamaciones distintas. Un año se aplica a ciertas reclamaciones, así que registre sus fechas en la agenda desde el principio (Fla. Stat. § 95.11).
Hable con Ayala Law PA sobre un gravamen en su propiedad
Un gravamen registrado suele llegar durante un proyecto, una venta o un arrendamiento que no había previsto. Es posible que algunos plazos ya estén corriendo. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. Ayala Law PA tiene su sede en Tampa, en 1646 W Snow Ave, y la firma representa a empresas en Tampa, el condado de Hillsborough y el área más amplia de Tampa Bay. Ayala Law PA no ofrece consultas de evaluación que no tengan costo. Para hablar sobre su gravamen, su plazo y sus opciones de impugnación, llame al (305) 570-2208 o solicite una evaluación del caso.
